NO. 1 | 【车位许愿】，何来底气？

最近，湘北某盘的【车位许愿】事件，在杭州楼市闹的沸沸扬扬。

玩法是：客户需要通过支付宝冻资5000元/个车位的许愿资金，从而获得后期购买车位的优惠。

若，客户未进行车位许愿，则将无法参观样板房。

由于这种玩法是首次出现，所以也引发了购房者的激烈讨论。

当然，暂且不评论这种操作的对错。仅从市场的角度来分析：截止4.22，湘北某盘的登记人数突破400+，今天是最后一天，预计可能翻倍。

首开楼幢2#3#号楼，共84套房源，所以首开触发社保的可能性还是有的。

这大概就是策划【车位许愿】的底气。

那么，再深究一步，原因无非就是两点：

1. 价差红利——湘北项目新房限价32500元/㎡，与相隔600m的滨江龙湖天曜城价差达到19000元/㎡。（龙湖天曜城当时新房限价51500元/㎡）

暂且，不谈周边二手房倒挂、地域界定，就凭这个价差，也足以吸引滨江刚需上班族来瞧一眼。

2、地块是杭州土拍规则改为价高者后成交，溢价率36%。成交楼面价已是22890元/㎡，后期新房限价限死的情况下，面包和面粉的价差仅剩9610元/㎡。

不到1万的价差，很难不进行车位的建议。

NO. 2 | 主城建议车位，外围车位送起

说到底，湘北车位许愿或许行为偏激，引发购房者的反感。

但，目前杭州主城内，建议车位的又不在少数，反而越是建议，越说明楼盘保值增值性越强。（该论据，有待验证）

例如，上周末刚结束的城东【滨江叠映里】最后一次推盘，用事实证明：即使建议车位，也丝毫不影响楼盘的去化。

甚至，最后还出现了车位不够卖的情况。

那么，不止它，还有铁路北的『兴耀玉珊瑚』、奥体的『建发朗云』，以及后期即将开盘取证的申花『招商杭著臻邸』、滨江区府『滨江星民项目』、城东『滨江安琪儿』....基本上都得要建议车位。

因为肉眼可见的是，可观的一二手价差或绝版的地理位置或品质改善的首选。

可以说，市区优质项目，建议车位，已成为代表楼盘热度的风向标。

但是，往外面去看，则又是另外一番景象。

因为，多数媒体的热点都在那些明星项目上，或者在那些破发二手房上。

而，外围楼市，可以用：“惨淡”、“惨烈”来形容。

郊区促销基本可以归为以下几类——

1. 直接0元购车位：典型如乔司、翁梅、金沙湖、新塘、运河新城北、青山湖；

2. 直接房价打折：典型如临平东湖新城、星桥、崇贤；萧山空港新城、富阳富春、临安青山湖等。基本当前的折扣在9折-95折。（好像仍然没啥效果）

3. 渠道费用：这种方式在外围就十分普遍。佣金在1万-10万不等，可以返现给客户，基本算是隐形的降价。

此外，还有诸如，送家电、送黄金、送购物券、送加油卡此类的营销手段，但基本目前效果不明显。

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NO. 3 | 写在最后

受制当前土拍规则影响——地价不限、房价限死。

就会带来如今局面：地段优质的项目，一定会受到开发商的青睐，那么，从土地出让开始，就注定，该宗地热度不会低，溢价率不会低，所以，利润率也不会高。

在房价限死的情况下，也只能从车位、储藏室等附加值做做小动作。

所以，kfs也表示很无奈，我拿地不是做慈善，毕竟制定规则制定者是上头。

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