大家好，我是沪叔，一个专注研究房产和资产配置的家伙，在我自己主理的知识星球里，持续为大家提供干货满满的资产配置建议。

当前经济环境更加复杂，让我们一起抓住房产周期、增值资产、共同致富。

以下内容精选自沪叔知识星球的内部问答：

沪叔：你要知道今年一线城市豪宅市场走出了独立行情，一方面是高净值人群对资产保值、增值的需求强烈，另一方面在货币宽松政策下，房产投资中，最能跑赢通胀莫过于地段好、产品好的豪宅。

在上海入门级豪宅2000万以上，中等豪宅在4000万往上，顶级豪宅在1亿以上，而豪宅购买力主要集中陆家嘴滨江（内环内），黄浦新天地（内环内），浦东东郊（中环），长宁西郊（中外环），佘山（外环外）这些区域，买豪宅人群更在意价值身份认同感和自住体验。豪宅产品不以性价比为看类，以产品价值和地段认同为卖点。

沪叔：你好，回顾楼市几十年历史，像2004,2009,2015年救市，房价基本三个月左右反弹上涨，自2020年疫情三年，出行和信心方面受影响，房价未来明显波动需要时间，当下存量市场来讲上海不缺房，上海的刚需和改善需求都非常大，没有房的想买房，有房的想换房，这些需求会在未来逐步释放，攒首付获得房票是需要时间的，谁先上车占了城市优质资源，谁就能获利。

分化时代到来，一边是小麦西瓜抵房款，一边是豪宅市场走出独立行情。贷款宽松的窗口期不会太长，低息贷款是一种金融资源，既然是资源就不可能无限量供应，关于什么时候买房以及后市走势详见知识星球。对你来说，三价取低”的按揭政策，如果是首贷，首付成本准备6成相对保稳，如果是二贷，首付成本准备8成相对保稳。

沪叔：你好，在上海楼市中，每个板块都有自己的定位和特色，因此购房时需要与地段匹配。以下是上海几个中产板块的总价上限。北上海的大宁，其商业、教育、医疗和交通配套都很完善，但价值认同稍显不足，总价上限建议为2500万。闵行区的古美，教育资源不俗，居住氛围浓厚，预算建议不超过1100万。普陀区的长风则是商业、产业、医疗和教育方面均处于王者地位，适合购买大平层，总价预算建议不超过3000万。

新江湾城则以居住品质和业主圈层著称，但地段一般，预算建议不超过3000万。虹口区的瑞虹新城是中产以上、豪宅之下的存在，价格不低但性价比较高，总价预算建议不超过3000万。浦东北蔡的大华片区则受到周边优质客群的青睐，总价预算建议不超过2000万。长宁天山则是浦西中产买房的好选择，建议总价上限为2500万。对于超过3000万的预算，建议注重地段，往中央活动区靠拢，因为豪宅买的是稀缺，买的是圈层。

沪叔：你好，二套，如果买新房，首付比7成，总价500w，按揭150w，25年等额本息的月供 9300/月。这种新房要以租养贷基本没可能，除非是顶流网红盘，热门好地段的2房。二手房首付比85成，总价您要控制在420-430w这样，按揭贷70w-80，基本在25年等额本息不到5k的月供。这个价位段二手能买到的投资房，租金基本在5k+，以租养贷没问题。投资5%是租回率占比因素，95%是买对地段，跟着楼市收大盘效益。

沪叔：贫富到底是什么？我没有答案。有些人从出生就已经得到了一切， 有的人嫌弃工资低，自己又找不到工作，抱怨现在工作实在是太难找了，有手有脚的，是个正常人，都能够找到一份体力活。搞笑的是他们为什么找不到呢？还不是眼光高，没有啥本事想着出人头地，一步登天。很多人看不上网红，自己又想当网红，记住：这辈子能当个网红就当个网红吧。网红改变命运，什么不好意抛头露面了？笑死我了，都混成那个样，还有啥不好意思抛头露面。

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