这是我楼市观察系列的第64篇文章……

现在的北京楼市，什么样的小区算表现最好的？

不是那些不降价的，而是降价了以后，能够有成交，并且能够基于某个价格持续有成交的。

市场变化太快，多数小区4月份进一步下跌，3月份的成交价已经不能作为参考了。

最近看到一些小区的成交价真是一套比一套低，部分买家的心态：如果想让我出手，也不管上一套成交的房源是否有硬伤，是否是低楼层，是否满五唯一，想让我掏钱买房，价格就必须比上一套更低。

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关于楼市是好是坏也有一些争论，有的人说北京4月份二手房网签14280套，数据还是不错的，不明白为什么有人说楼市不好。

一直以来都有一种说法，单月成交15000套是北京二手房的枯荣线，这么对比看，3月的成交确实还不错。但是北京二手房的挂牌量早已经不是10万套了，而是17万套，基于现在这个挂牌量来说，15000套是否还适合作为枯荣线的标准有待商榷。

而且要知道这是小阳春，对比往年看3月的数据是最近4年最差的。

还有的人说虽然挂牌量多，但很多都是老房子，优质次新小区的房子还是比较少的。的确如此，从楼龄上讲，北京2010年之后建设的小区，在二手房市场中占比不超过30%，如果再加上品牌物业和商品房两个筛选条件，那可选的小区就更少了。

但是优质次新小区的总价也比较高，从成交上来说，在整个北京二手房中占比也比较低。而且现在看看望京、双井、朝青这些热门板块的次新商品房小区，多数小区挂牌的中高楼层房源都有几十套，这样的一个数据已经不能算是稀缺了。

而且现在市场情绪非常悲观，买家观望情绪严重，总有一些业主着急出售房子，极大的拉低价格。

不同板块的涨跌节奏不同，领涨的板块，有时候也会领跌。

如果是你关注的板块，多个小区，近期成交都比较少，而且对比热门板块的小区来说下跌幅度不大。小区内的挂牌房源又特别多，这种情况，显然是可以等等的。

市场上绝大多数小区，都无法靠着某一方面的稀缺优势支撑住价格，所以千万不要觉得某个小区一直不降价是因为其有优势，而硬生生的往里冲。这样很有可能的一个结果是，一段时间后小区的业主扛不住，价格对比现在大跌，因为现在本身挂的就高。

高层有意提高新房指导价，其实从市场平衡角度来讲是可以的。只是二手房挂牌量增多，加上一些业主急售，买房人信心不足，导致价格出现了大幅度下跌。

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也许你知道市场不好，最近一直没看房。也许你去年看房后已经选择好了目标小区，只是在等一个买入时机。

如果你关注的小区满足下面两个条件，我觉得可以出来看看房了：

一是关注的是热门板块的次新小区，而且有比较大幅度的降价，现在的成交价比去年底的成交价低了10-15%；

二是降价后，小区陆续有成交，小区内挂牌的优质房源数量越来越少，愿意贴合市场价卖的房源已经不多了；

只有同时满足这两个条件，才是可以考虑的。

每个小区都会有几套挂高价，不诚意卖的房源，这种的我们排除在外。

其实23年上半年的楼市行情还是不错的，现在很多小区积压的房源，是从去年中旬开始到今年目前为止新增的结果。

我最近一直关注这类小区，看其优质房源能否去化完。这有筑底的可能，也给大家一些信心。现在很多人也都关心房价的底在哪里，需要用次新小区降价后的价格，来代表板块内同梯队小区的止跌价，给大家做个参考。

但现在也只能说有这个趋势，接下来还需要观察两个数据：

一个是挂牌量，希望不要再有较大的增长；

二是成交数据能保持一个不错的水平，别让市场情绪继续悲观；

4月份截止到27号二手房网签量11297套，这个月的网签量要低于3月了。

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政策层面，最近几个重要的二线城市又释放了一些利好。南京买房送户口，成都全面取消限购，可以预见接下来二线城市都会陆续取消限购。

也让大家对北京取消限购有了一点点期待，当然北京肯定不会全面取消限购。初期大概率还是降低郊区的限购门槛，不要有太大期待，效果应该也不会太大。通过经验来看，节奏就是这样一点一点递进的。

很多事就是这样，虽然暂时还不能如愿，但至少告诉我们希望还在。

买房前，先看点评：

了解上面各个小区的点评，公众号后台回复小区名称即可查看；