如今的临港楼市，正在进入销售困难重重的至暗时刻。

在刚刚结束认购的港城·悦领，占据临港滴水湖核心区绝佳地段的低密墅区项目，认购率也仅仅40.4%，供大于求的当下，让楼盘的每一次销售都推向了极致的难点。

所以各个楼盘不得不使出浑身解数，争取市场上仅有的客户量。

于是，这个市场上出现了两类销售，一类是开了分销+各种隐性优惠型，一类则是不开分销硬卖型。

不开分销的，以金融湾·晶，港城·悦领等为代表，凭借着优越的地理位置和产品，在销售市场上还是拥有一席之地。

而开分销的楼盘就更卷了，很多情况下，小编听到的都是，购房者和销售员/渠道人员多数以“你能反我多少钱？“进行开场，在返佣的推动下，有些楼盘还是能取得不错的销售成绩。

第五批次即将要入市的中铁诺德·璟宸就是其中之一，据知情人员透露一套房子返佣12-14万，由开发商返佣给渠道公司，渠道人员再与购房者谈分佣，比例28、37、46都有，就看购房者与渠道人员怎么谈。

在返佣的推动下，该项目尽管在面临不利的地理位置下，每月陆陆续续都有相对可观的销售成绩。

中铁诺德·璟宸一共推盘2次共782套房源，首次推盘在2022年的7批次，推出378套房源，备案价3w/平，第二次推盘在2023年4批次，加推404套房源，备案价3w/平。

根据网上房地产公布的网签数据，截至目前已网签519套房源，从过往的网签数据看，从去年3月到12月底，每月都能保持30+的网签数据，直到今年数据极具下滑。

据知情人透露，该项目开了分销后确实带动了销量，加上本身的备案价仅3万/平，低总价➕优惠的情况下，对市场还是有一定吸引力。

毕竟目前的刚性市场，处于拼优惠力度的疯狂竞争下，购房者更多的关注点是在哪个楼盘优惠力度更大，返的钱更多，对产品本身好坏的关注成为其次，甚至能将就某些不利的因素。

就拿中铁诺德璟宸来说，相比较于距离开放区更近的项目，直线距离约1.4公里在临港来说确实也算不上近，但处在两港快线沿线上的滴水湖核心区低总价楼盘，这个卖点还是能吸引外区（大浦东）的部分溢出客户，以及本区部分低预算客户。

但同为本批次将入市的另个项目，难度可能比诺德璟宸的销售更大了！

据地铁站5公里的非滴水湖墅区楼盘

还能有多少吸引力？

本批次还有另外项目要首开，东来壹号。将推出260套房源，整盘备案价27936元/平，高层面积段在85-92平，均价2.6万/平左右，叠加面积在129-143平，均价在3.1万/平左右。

该楼盘选择在冰点的楼市下入市，销售难度可谓满格。

其一难点在于，非滴水湖核心区，且距离地铁站要5公里（百度距离），直线距离约4.2公里，自驾最快需要8分钟，而如果是乘坐公交车最快也要35分钟。

出行时相当的不方便了，不过好在该项目距离告诉路口较近，自驾到市区更方便，比从滴水湖出发少花20分钟。

所以对于大浦东的溢出客户，该楼盘可以作为一个选择。

万祥镇这个市场二手房和新房之间价差不宜过大，毕竟周边的二手房价格最高的天健萃园也就只有2.5万/平方米；最低的价格仅仅1.8万/平方米，价差1万元；一般都是二手贵新房便宜，万祥市场反差这么巨大，可见对销售的压力不是一点点。

其三，万祥或是整个临港最为落后的区域之一。

万祥镇，土地面积：23.14平方公里，户籍人口：2.6811万人（迁入292人，迁出4人，净迁入288人），流动人口（非户籍）：1.2379万人，合计：3.9190万人；

2022年人口数据显示，全年人口净流入只有288人；万祥在临港产业定位里属于储备型的地方，导致它变成了临港四镇中变化最小的，也是最落后的区域。

其三，万祥所处尴尬地理位置，越来越边缘化！

当然了，地理位置上它是临港和浦东交界处；容易成为浦东外溢客户的选择地；可以说那是临港的北大门户，广告也是这么说的。

那是在东方枢纽方案还没出来前，浦东核心区和临港之间存在大量留白落后的区域；这次东方枢纽的规划落地，从大板块来看，反而削弱了万祥的地理优势。也就是说，浦东外溢型客户随着东方枢纽510万平方公里的落地，他们可以选择的地方多了很多，万祥不再是一种替代的生活区域。

如果一个项目没有地段优势，周边配套又很差，周边二手房的价格又比新房房价低很多；关键旁边还有一个烂尾楼，那么它唯一能做的就是产品优势就是花园洋房和叠加别墅。

叠加这个产品类型在临港386平方公里都属于稀缺的，据不完全统计全临港5000多套别墅，包含一二手房。目前在售的叠加别墅只有102板块的龙光天曜10几套；港城悦领60几套；书院的中建玖里书香200套左右；上海金港的星海湾10套左右，还有即将入市的东来壹号。

但是面对如今不停卷优惠价格的市场，产品本身的优势真的能形成足够的吸引力，让大家下单吗？

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