深圳放宽限购的消息，这两天刷爆了朋友圈。

5月6日晚，深圳市住建局发布了楼市新政，明确提出要“分区优化住房限购政策”，并且允许企业在多区购房，以及大力支持“以旧换新”乃至“收旧换新”。实施这个政策意欲何为？对如今的深圳楼市会产生怎样的影响呢？

此次新政，深圳重新定义了核心区，宝安区的新安街道和西乡街道与罗湖、福田、南山一同被划入核心区，盐田、宝安（不含新安和西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏划入“非核心区”。“核心区”的限购没有任何调整，非深户买房还是需要3年社保或个税。

 从出台文件可以看出，本次政策其实就是分区优化限购政策、调整企业买房政策和推动“收旧换新”和“以旧换新”工作三大部分，要点如下：

1非深户1年社保可以买房了（除福田、南山、罗湖，宝安的新安和西乡街道）；

2、深户家庭有2个未成年子女的最多可以买3套房（除福田、南山、罗湖，宝安的新安和西乡街道）；

3、成立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企业可以买房了；

4、支持开发企业和中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

关于深圳楼市新政的分区限购，有网友表示不解，惯常被戏称为“宇宙中心”的龙华区这次也被归类为所谓的“非核心区”。龙华区红山和北站的业主甚至表示要去维权，认为最起码要把这里加入核心区。

其实深圳这次新政，龙华可能是最大的赢家。

因为，如今深圳楼市的“核心区”与“非核心区”对应的即是“保持严格限购”的区域和“政策松绑”的区域。在这么多非核心区里面，龙华是相对不错的选择，政策松绑能让龙华持续承压的楼市加速“去库存”，引导购房者从“核心区”向“非核心区”转移，一方面缓解前者的住房供需矛盾，另一方面则是激活后者的楼市。这对龙华来说，其实是一件天大的好事。在“核心区”保持严格限购的时候，龙华所谓“非核心区”的优质房产，对于潜在购房者的吸引力会大幅增加。

图片来源：中原地产

对于所谓的“非核心区”，本次限购政策调整主要着眼于两个方面。第一是非深户社保或个税从3年改为1年；二是深户家庭有两个及以上未成年子女，可以买第三套。

可以看出，“非深户”、“多子女家庭”成为本次政策受惠的主要对象。细品政策，前者是有意吸引内地城市投资客南下深圳购房，后者是鼓励深圳”多子女家庭“多买一套（以前深户家庭最多可以买2套，现在可以买3套。）

买哪里呢？就从“限购政策松绑”的非核心区里挑。这样一来，释放了龙华区等非核心区域改善型购房需求，刺激改善型购房者再购房，同时也进一步把改善、豪宅类大户型推向市场化。

本轮政策优化的创新点在于首次提出企业购房的可能性，即成立年限满1年、在深圳纳税达100万、员工超过10人的公司，可以在所谓“非核心区”购房。

企业有资格购买商品房，这点足以打开想象力的天窗。要知道，在过去房价猛涨的时期，许多上市企业才是最大的炒房客，投资房地产赚得盆满钵满，以至于为了给楼市降温，各地后来纷纷禁止企业和法人组织购房。

现在政策给企业购房开了口子说明还是希望企业入局通过大宗交易定向帮助房企去库存的，不过为了防止个人用空壳炒房，对企业购房条件设置了纳税金额100万且10人以上的门槛，其实这条政策是“借鉴”了上海的经验，只不过上海企业购房的门槛比深圳更高，不仅要纳税100万以上且10个员工的社保和公积金还要满5年，除非纳税500万以上就不再限制员工数量和社保年限。

专家认为，这一条政策是想象空间最大的。

“以旧换新”目前已经实行了一段时间，市场上已经有绿景白石洲、金众云山海等13个项目参与到活动中来，但这实际上并不是一个政策，本质上只是官方背书的订房促成交活动而已。

（图片来源：富投城市更新旧改）

然而是“收旧换新”是本次政策里创新的提法，虽然还没有进一步细则，不过从名称中可以判断与“以旧换新”不同，“收旧换新”不排除在去库存的指标压力下，开发商或相关机构可以通过直接收购购房者持有的二手房，置换新房给购房者以达到快速去库存的目的。也许“收旧换新”结合允许符合条件的企业购房的政策，能够给陷入困境的旧改市场以及库存较高的项目带来新的机遇！

现在网上的媒体，几乎一边倒地认为深圳这次限购政策力度还是太小。千呼万唤始出来，现实有些“雷声大雨点小”。

虽然，深圳对楼市松绑依然维持着小步快走、且走且看的思路，但长期来看，我们认为楼市未来仍有较大的调整空间和想象空间。新政出台后，深圳非核心区域取消限购、核心区域放松限购的情况，也变得“指日可待”了。最近大热的一个词是“耐心资本”，我想这放在深圳的楼市也是适用的。

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