机密 [2012]001 号急件二手车市场运营方案 一、项目基本情况二手车市场坐落于西环路与西区工业路交汇处。将厂房改造为二 手车市场，占地面积约60 亩，建筑总面积约3.1 万平方米，其中厂 房一层改造 二手车交易区及配件、维修区，建筑面积约 1.9 万平方米 ； 厂房夹层改造办公区，建筑面积约2000 平方米；办公宿舍楼改造为 配套商务区，建筑面积 1 万平方米。预计总投资 350 万改造费用，2012 年 12 月二手车市场开业。二手车市场规划分为 车辆交易区 （设置200 m2为一单 元卡）；配件区 1000 m2；检测线或维修区 3000 m2；办公区 2000 m2； 配套商务10000 m2。总经营面积约达3.6 万 m2 。项目周边示意图：1 二、二手车市场租赁方案1.市场统一租金为35 元/平米；管理费6.5 元/平米；车辆交易区 以 200 平米为一个单元卡； 配件及维修区按租户要求进行分隔；合同 租赁三押一付；2.享受半年租金全免服务；首批入驻租户第一次合同签订3 年， 之后每两年一签；3.保底租赁分成： 租金保底 5 折优惠，余下的按分成率进行提取；4.奖励计划：对已经签订入驻合同的商户， 若能带其他商户入驻， 给予一月租金的回赠奖励；5.租户改投资户：对首批入驻的租户，可以一次性交付一年的租 金，在合同时间范围内（不超过半年），可以随时改租户为投资户；6.配套商务区整体出租租金为22 元/平米；三个月装修期；合同 5 年一签。

三、二手车市场商业地产投资方案1.五年投资周期，每卡总投资21 万，保底收益36 万，投资年收 益率高达 14.3%；2.可先交 7 万首期款，余款按银行计息两年内缴清；3.承诺设立一年观察期， 期间市场不成功， 可以全额退还首期款；4.投资五年，市场优惠一年，四年租金全额返回投资者；商业地产投资回报分析：时间租金（元 / m2* 月） 租金收益利润年收益率第一年优惠运作第二年358.4 万第三年358.4 万第四年409.6 万第五年409.6 万投资回报36 万15 万14.3%2周边物流市场租金情况：迎宾车城租金38 元/m2+管理费 5 元/m2；五金市场 45 元/m2；畜牧市场 65 元/m2；远洋冷冻 28 元/m 2；博皇家居 65 元/m2；华鸿建材 50 元/m 2 四、运营收益分析项目采取商业地产投资模式二手车租赁经营模式，估计1 年半内收回所有投资成本。1.二手车交易区利益分析①成本组成： a 改造费用约 350 万（车辆交易区工程改造费用： 1.6 万 m2*200 元/m2=320 万；汽配区改造费用约为：1000 m2*100 元/ m2=10 万；维修区改造费用2000 m2*100 元/ m2=20 万）；b 土地 租赁费用约 276 万/年； c 开办费用 45 万； d 前期公关费用 50 万；第一年固定投入约721 万。

改造及经营基本情况：1、2 、3、4 、5、6、8、9、10、11、12、13 号厂房改造为二手车市场交易 区：厂房面积为15718平方米（不含汽配区） ；夹层 1774 平方米；辅道5076 平 方米（不含汽配区） ，主道 2184 平方米。可用做二手车交易区面积为厂房面积+ 辅道面积 =20794 平方米； 汽配区面积为1000 平方米（ 720 平方厂房面积 +280 平 方辅道面积）；7 号厂房和废水厂改造为检测线或维修区，建造面积为2152 平方 米；夹层 269 平方米；辅道848 平方米，可用做检测线或维修区面积为3000 平 方米；办公楼和宿舍楼规划为配套商务，实行整体打包出租二手车租赁经营模式，面积为9976 m2。② 收益组成 ：商业地产投资五年回报21 万*100 卡=2100 万 ；管 理费 156 万/年③利润：见下表。2. 汽配区及检测线或维修区利益分析①成本组成：已全部计入二手车交易区内。②收益组成：4000 m2*41.5 元/ m2*12 月=199.2 万③利润： 199.2 万/年3.商业配套区利益分析3车行世界二手车市场配套商务约10000 m2，将实现整体出租， 主要招商范围包括住宅公寓、饮食酒店、休闲娱乐、商务办公等，以 22 元/ m2的租金实现整体出租。

①成本组成：土地租赁费用144 万；②收益组成：总收入为10000 m2*22 元/ m2*12 月=264 万 。合同 期为五年。③利润： 120 万/年4.成本组成：第一年固定投入费用：721 万+144 万=865 万；地产奖励费用： 100 万；土地租赁费用420 万/年；运行费用200 万/年（工资、奖金、 运营等）；5.利润分析表（单位：万元） 项目第一年第二年第三年第四年第五年成本 投资、土地成本 地产奖励成本100-100 运行成本2200-1000 地产收益2 汽配、维修租金199.2199.2199.2199.2796.8 管理费6624 配套商务租金 利润931.8前五年总利润为931.8 万元；后五年所有租赁经营回报归公司所 有，年收入预计达1800 万，除去成本后纯利润约为1180 万/ 年。6.运营目标4二手车市场一期开发1 万平方米交易区面积，预计2013 年 8 月 以地产投资模式运营收回前期工程款项。 五、提成奖励分配方案1.商业地产投资部分以每卡为单位，每销售一卡给予销售金额5%做为提成佣金。一 次性付款的客户，以资金入账当月给予全额提成；分期付款的客户， 以首期款入账当月给予50%的提成，待客户全款入账当月给予剩余 50%提成。2.租赁招商部分二手车区；汽配、维修区；商务配套区将给予2 元/ m2的提成， 以实际产生租金当月起，开始计算每月提成。2012 年 9 月 22 日编制审核批准5