乐居新媒体 南京 李阳

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近期，南京二手房市场打起了价格战，河西、江北核心区等热门区域也纷纷降价。 频繁出台的调控政策对南京楼市影响有多大？

政策基本靠“网上传导”！南京摸着石头过河

22日凌晨，武汉经开区宣布全面取消住房限购政策。 然而该消息一夜之间从官方微博消失，引发市场关注和猜测。 相比之下，南京则更为谨慎。 二手房解除限购政策还没正式宣布就叫停了。

从4月初溧水放开限购开始到上周，一个多月的时间里，南京出台了十多项楼市调控政策，基本都是通过“网传”、“小道消息”公开，准确率达90%以上。 据了解，在国内一二线城市中，合肥的情况类似，当地媒体朋友称其“法无禁止，无所不能”。

概括南京的调控策略就是：不主动、不拒绝、不承担责任——不主动宣传、不拒绝执行南京江北新区二手房出售信息，最后可能得不到要负责任。 如果监管力度不够，可以加大力度； 如果超过规定限度，可以再次停止。 从近一个多月的情况来看，南京可谓是摸着石头过河。

新房市场：供应、成交双双下滑！开发商信心下滑

从4月初的丽水、六合，到后来的整个江北地区，南京一个多月以来逐步扩大限购放开范围。 目前，仅有鼓楼区、秦淮区、宣武区以及河西、南站、燕子矶、东山、老城东、玉河、软件谷等少数地区实行限购。

不难发现，在房屋难卖的刚需领域，限购已经放宽，而在市场基础相对较好的改善区，限购依然存在。 南京确实实行了“分区政策”，但市场的真实反馈是什么呢？

从成交数据来看，今年3月南京新房销售超过5666套，4月销售4980套。 5月已经过去了四分之三，目前新房成交量仅为3683套（截至5月23日，数据来源：南京在线房产）。 考虑到从认购到成交的时间，5月新房成交很大程度上反映了4月底5月初的商品房销售情况，而此时正是南京主城区限购逐步放宽、政策火爆的时期。

从新房挂牌情况来看，4月南京共有54套开盘，但5月至今仅开盘17套（截至5月23日）。 不难看出，进入5月后，开发商推出新品的节奏明显放缓，信心下降，去库存成为主要任务。

二手房市场：挂牌量激增！成交价大幅下降

与不温不火的新房市场相比，5月份以来二手房市场却出现了起伏。

5月9日，网上有消息称，南京限购政策已经放宽。 预售商品房合同经登记三年后即可挂牌交易，现房商品房和现房经登记受理三年后可挂牌交易。 （此前南京要求取得房产证3年后才能进行交易）

限购放宽后，不少二手房获得了销售资格。 链家网数据显示，短短两三天，南京二手房挂牌量增加千余套。 在河南省、江北核新区、鼓楼滨江、新宣武等地段，不少当年的神菜也上架了。

以河南为例，佳兆业三期、海泊滨江、正荣滨江紫阙等都有新房源，挂牌价基本在6万起，甚至超过7万。 此外，江北核心区的绿地海悦、扬子江金茂悦、江域城等一批曾经热销的楼盘也新上市，单价基本在4万+甚至5万。

政策刺激下，南京二手房市场真的会“量价齐升”吗？

我们不妨看一下目前江北核心区二手房的真实成交价格：

正荣润金城：二手房成交价跌至3.6万（5月1日成交）；

华润国际社区：二手房成交价跌至3.3万（5月4日成交）。

在下行的市场环境下，二手房挂牌数量突然激增，高挂牌价很可能成为提前预留的降价空间。

在“宇宙中心”河南，近期也面临着物价下行的压力。

据统计，在高挂牌量下，半个月内豫南地区共售出30套二手房。 交易量大幅增加南京江北新区二手房出售信息，交易速度变快，但交易价格却大幅下降。

5月份最新成交数据中，佳兆业城市广场、五矿崇文金城、金地中心风华的成交单价均在6万以内，而这三个项目2021年的成交单价基本不低于6万； 5月成交单价最低的是海峡城三期114平米洋房成交总价575万，单价仅为每平米5万。 与去年6月销售的同类型房屋相比，单价下降了近7000元。 （数据来源：河西楼市）

最近，我就买房话题采访了很多朋友，很多问题都会集中在一个矛盾上——地方政府急于救市，密集出台各项调控政策； 但很多人，尤其是难买的客户，对自己目前的收入和未来的前景并不确定。 预期大幅下降。 即使购房条件放宽，购房资金压力依然很大； 即使首付减少，还款压力也更大。

我们还采访了一些需要改善的家庭。 因为他们享受了前几年的市场红利，所以现在买房的压力相对较小。 但小区二手房价格不断下跌，想要置换面临着不小的资金压力。