这两天，楼市小作文，满天飞。

最关键的一个，就是国家队下场收房子。

杭州，合肥，大理，郑州等城市已经官宣了。

其实，这事在广州也做过。

去年，广州安居集团就花了大概12亿，收了两家国企在增城的两个商品房新房的房源。

其中，一个就是城投禧悦府，按市场价收购的。

当时，大家都觉得很奇怪，谁花3万/平的单价，在买入增城，网签还这么靠前。

后面，谜题解开，就是广州安居集团。

这属于闷头干大事了，下面就是去年9月广州部分网签的数据和价格，来源克尔瑞。‍‍‍‍‍‍‍

1)这引申出来一个关键的问题，钱从哪里来。

国家队下场收房子，就会涨价吗？

毕竟，地方财政也很紧张张，一分钱恨不得掰成三半花，很难去铺开。

广州第一批集中供地，没能实现开门红，现在广州已经在考虑平衡财政逻辑和市场关系了。

考虑降低地价门槛，符合市场逻辑。

即降价卖地，跟随市场价格回调。比如，广钢北大资源隔壁的鹤洞地块，没什么配建，可能楼面价就接近2.5万/平。

而21年，中海和保利合作的朗阅起拍价为2.8万，但是要配建广钢公园和学校，实际可售4万。

之前朗阅五一价格，2栋05（130方），680万任选，还有一个额外99折，特价单位单价接近51-5.2万/平了。

又比如，刚刚挂牌的南沙横沥岛地价已经干到了1.17万/平。‍‍‍‍

降地价这事，说明广州接受市场回调的现实，也给开发商提供拿地让利的空间。

这对板块市场价格体系，影响也很大。新地块，价格可以更具诱惑力，户型赠送率更高。

2）说这么多，就是觉得地方财政压力山大的背景下，国家队下场收房子。

一个是钱有限；

一个就是就算收大概率也不是高价收，而是低价，哪有高举高抬的。

也就是，国企下场，大概率是降价去库存。之前，我有分析过一段：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

👉隔壁放开限购，广州松了一口气

3)就算是中央发债，比如央行PSL，或者中央专项债，也是有一个保本逻辑。

就像财新今天文章说的，二线城市租金回报率是1.5%，而央行的抵押再贷款PSL利率是2.25%，就算地方平台把房源收回去不卖，也能覆盖利息成本。

好，既然如此，核心还是关键钱怎么来，怎么能保住成本，不能浪费。

既然是这个逻辑，那么大家觉得国家队下场收房子，是高价收，还是低价收？

很显然，正常的经营和成本逻辑，我觉得是后者。

4)当然，也不是看空市场。

广州还是一线城市，这样的能级城市，反而会更看好核心物业，核心资产。

就算是国家下场，去库存，市场的分化还是会继续，甚至价格分化会更快。

好的越好，差的越差，这关系到很多人的财富分化。‍

核心地段，好的房子，好的圈层肯定不需要国家下场，市场自己就能调节。

而需要去库存的地方，或者板块，在保障房包括转成配售型保障住房房源不断增加的趋势下，会更强调居住的属性。

其实楼市，到这个阶段。最核心的，一个是收入预期，一个是工作稳定。

不过，楼市牵扯行业之多，现在国家救市，有利于修正市场预期，避免大家一致看空。

广州应该很快就要放开限购了，价格合适，有需求的，该上还得上。