朋友们，有人注意到近期各地出台的一系列“楼市新政”吗？

• 5月9日，杭州、西安全面取消限购

• 5月6日，武汉实行优化购房落户手续

• 5月3日，上海推行“以旧换新”换购活动，

• 4月30日，北京限购松绑，天津、惠州等地也先后出台重磅楼市政策。

• 4月29日，成都宣布全面取消限购

多地还在陆续出台一系列利好房地产的政策……. 

我们先来看组数据：

2024年一季度全国商品房销售面积累计同比下降 19.4%；

2024年3月70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降2.7%；

2024 年一季度房地产固定资产投资完成额累计同比下降9.5%；

（以上数据来源：国家统计局）

数据上看，不论是从销售面积、价格指数、还是房地产投资增速来看，今年以来房地产市场表现还是较为低迷，要知道房地产作为咱们国民经济的重要支柱产业，占据了非常重要的位置。

先说说对债市的影响，其实房产还跟“利率”挂钩，这两年楼市不好，央行试图通过降低贷款“利率”，来释放大家的购房需求。

我们以5年期LPR（贷款市场报价利率）为例，这个更能反映按揭房贷利率的走势。2024年初，5年期以上LPR报价为4.20%，2月份5年期LPR便调整到了3.95%，一下子降低25个基点，这也是历次LPR调整中最大的一次降幅（数据来源，中国人民银行）。

债券的价格与利率成反向走势，利率的不断走低，造成债券价格持续上涨。这也是为什么近两年，债券市场不断走牛的原因之一。那么待楼市转暖，利率自然也会水涨船高，届时债券价格也会回落，债牛走势或会结束。

对股市同样有一定影响：

最直接的影响是，随着楼市消息面的利好，房地产板块短期迅速走强，自4月25日开始，房地产指数（882011.wi）已连续四周上涨，累计涨幅超15%（数据来源wind，20240515）。而最近外资的动作也很值得关注。2024年以来北向资金净流入金额已达到825亿元（数据来源wind，20240515），为去年全年的两倍。外资流入的也不止A股，近期的港股上涨也跟外资的买入有一定关系。

中国楼市的利好消息、叠加国内基本面的逐步改善，也让外资更加坚定看好中国资产，并产生了持续买入效应。

国际金融协会（IIF）最新报告显示，今年3月，中国股市和债市自去年6月以来首次恢复外资净流入，其中股市流入17亿美元，债市流入21亿美元。截至今年4月，境外投资者连续7个月净买入中国债券。这在一定程度上也意味着，全球长期投资者撤出中国股票市场（A股和港股）的行动或已按下暂停键。

大家都知道，股债有一定的“跷跷板效应”。

当对经济预期较差时，投资者更愿意买一些稳健类资产，比如债券，所以这时往往债市走牛；当经济活跃时，大家则更愿意把钱拿出来投入到可以获得更高预期回报的资产中去，比如股票。

随着楼市利好政策频出、国内经济稳步回暖，这在无形中也提振了投资者们的信心，股市的持续回暖也值得期待。当然了，房地产周期的恢复是个漫长的过程，经济的恢复也并非一蹴而就，短期而言，楼市新政的出台，更多的是资金面对于利好情绪的反应。

那么，“我”是该“持债or持股”呢？

哈哈姐觉得，对于手里已经持有债基的小伙伴，只要不是着急用钱，不妨考虑继续持有。债不是股，波动没有那么大，作为资产配置的压舱石，债基可以起到一定的缓震作用。

对于新增资金而言，配股还是配债，可酌情考虑“股债性价比”。就像我们买东西，质量相当情况下，肯定选价格便宜的那个，选择资产同样得讲究性价比。当前股债性价比指标（沪深300股息率-10年期国债收益率差值）为0.61%，远在-0.5%机会值之上，说明当下配置股票类资产的性价比更高。

当然了，对于配置多少比例的股票类资产，因人而异，因钱制宜。

如果“我”想打理求稳的钱，那么可以选择股票仓位较低的固收+类产品（权益类资产比例不超过30%），债券打底，股票增厚，进可攻退可守。

如果“我”更想让自己的“长钱”长期增值，投资期限在3年以上，那么则可以适当增加权益仓位的投资比例。股债55、股7债3等的配置选择都是可以的，这个可根据自己的风险偏好而定。

最后哈哈姐想说的是，不论是股还是债，都有一定波动，我们期待收益的同时也要关注风险。