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今天还是没忍住，再讲讲最近的一个敏感的话题，哎，又是一个让我可能会挨骂的话题。

上周在直播的时候，有人问题了关于维权的话题，我想用这篇文章来聊一聊我的看法。

现在基本可以说倒挂周期暂时结束了，特别是2024年的新房市场下行，让整个市场的产品越来越卷，也越来越好，但此时又恰逢开始有2021~2022年这个倒挂周期里的项目开始预看房了，于是产生了一系列的维权问题。

要说全国2023年~2024年哪个城市的新房维权比例最高，我觉得上海肯定能榜上有名。

除了类似云锦东方这样的顶级倒挂盘，我甚至几乎想不出有哪个小区不维权的了？

所以我也想借着最近的2,3个项目的维权热潮，聊聊看我心中的「2024年上海新房高质量维权指南」

一、维权百态，悲欢并不相通

我觉得过去的一年，观察到最有意思的事情就是：

上海新房业主维权的悲欢并不相通

我来举一个最近的例子

你在小红书上看到WQ贴下，特别是比较好地段的新房的WQ贴下面，基本都会充斥着很多人在下面吐槽

「你觉得不好你卖给我啊」的言论。

是不是很眼熟？

最近东方悦澜在预看房，业主在小红书纷纷发帖吐槽「大门丑」，「一键三连」和「围墙问题」

丑不丑？的确是丑的。

所以一开始大家都是同情的声音比较大。

但群里没过两天也有人发出了预看房之后的小区外立面，公区图片。

于是群里另一个声音就出来了：「啊？就这还不好？」

再隔一天，又有人发了大户型的看出去的景观，能看到前滩城景，能看到学校草坪，能看到徐汇滨江，还能看到黄浦江

于是群友又反向崩溃了

我有一个朋友昨天去参加了预看房，我问他实际感受，他回了我一句：「门的确难看了点，但公区和外立面挺好的，反正看起来比市面上一大堆别的盘都好」

这种情况真的太常见了。

不止是东方悦澜，在每一个顶级楼盘里，我们都能看到这一幕：

业主和看客两边都在破防

没买到的人看着业主们都恨得破防了：你们都买到前滩了，还不好？铝板厚度足够没波纹，公区看起来像模像样，朝北还能看江，怎么看都是送钱的项目。你要星空顶，我不要，房子能退给我不？我有前滩就够了。

但从业主的角度，不止是前滩，甚至所有盘的业主必然都不会这么想的：我买的那么贵的新房，凭什么要有东西比别人差？为什么门不能是装甲门？为什么围墙不能是石材？为什么车库不能有星空顶？

高分项目往往是维权的重头戏，因为在过去3年，分数代表了钱。

前滩这段时间成为众矢之的主要还是有几套小户型的价格低下来了，但如果仔细观察，你会发现其实前滩除了一些极少的一些不适合居住的社区的小户型价格下落明显以外，其余的大户型和标准户型的正规3房，价格依然还是很有竞争力的。

说实话，我还是很坚定的看好前滩54的二手市场表现。

二、要赢，但别指望全赢

再引出第二个观察。

这几年里，仿佛突然所有盘的业主都希望自己能赢麻

还不能是小麻，要麻中麻。

公区要和嘉佰道比，车库要和宝华、招商比，内装要和绿城、华润比，楼梯间要和金鼎比。外立面最好比保利世博和天安1号还拉风。

反正所有单项都一定有一个最强选手嘛，那就单项对标这一个，能做出一个六边形战士就是最好的。

我和一个好友聊了好几次这个问题，他说他的小区最近也在维权。

下面是他的原话。

他们小区是上海某著名的顶级外立面小区，每次小红书上有人发图，都是人人都羡慕那种。

这是最有意思的：

但是在每一个被人羡慕的小区背后，都有一群业主在群里默默维权。

但几乎每一个维权的小区，也会有一些亮点被其他小区作为榜样做在PPT里

他就跟我笑道：维权真的是个技术活，大家都是上千万房子的持有者了，很多人甚至是三千万，五千万房子的持有者，不能看到别人有星空顶就破防。

最近另一个我不理解的点就是一大堆小区开始一定要WQ消防楼梯。

这个真的要怪只能怪金鼎，做了一个好看的楼梯之后，盘盘都想效仿之。

但这玩意儿重要吗？

看过无数个WQ的PPT，业主群里把所有的单项都和最好的那个楼盘比，自然不会开心。

就像家长群里的家长之所以焦虑，就是要把孩子的语文成绩比语文课代表，物理成绩比物理课代表，体育成绩最好也能比二级运动员好。

这一是做不到，第二是没意义。

在未来真正卖二手房的时候，很多因子的影响值非常低的，什么消防楼梯，什么车库，你去云锦东方看看是什么样的，影响他卖天价了吗？

要赢，但别指望全赢，一旦你想着全赢，那买了房之后必然会破防，然后会走过痛苦的2年。

不过好消息是：一旦熬过这2年，等交房之后，业主们又会突然变了风格，猛夸项目好了。

一定要记住：过去3年，买到上海新房的人已经是市场上最有投资眼光，最优秀的那1%的人了。

三、怎么定义边界？

最近另一个案例我很想聊的就是「浦发新杨思」的业主维权案例。

过去2周他们业主进行了轰轰烈烈的「罢签行动」，经过一系列的谈判，这两天看网签数已经非常高了。

在这个案例里我们可以看到：上海新房在过去3年里，只有这一个盘，是真正的第一次在合同签订前真正有机会和开发商坐下来谈，最终把合同完善了，让两边都接受的。

我觉得新杨思的业主们帮整个上海的购房者都往前跨了一步，甚至觉得这是一个标杆性的事件。

因为整个上海新房WQ都在摸索同一个话题：到底WQ的边界到底在哪里？

最近预看房的条例做了一次更新。

其中明确提到了一句话：

不属于预看房管理范畴的是：涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等，属于非房屋质量问题，超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，在协商不能达成一致的时候，按购房合同约定的争议解决途径处理。

预看房是预看房，其他问题是其他问题，一定要分清楚。

历史上大多数楼盘的WQ，都是无限扩大责任制的。

大多数都是想到一出是一出，哪怕合同里签了是水泥地，现场一看不行，一定要升级成大理石，不然开发商就是奸商。

买完房一年以后，其他楼盘开发出了新的车库样式，必须升级，不然就是坑害购房者。

这样的结果下，必然导致双方不信任，然后最极端的情况就是「按照合同走」

所以在签合同之前，一定要看清楚，这次新杨思项目的业主就做出了一个非常好的表率，所有模糊的地方定义清楚再签约。

购房者一定要记住：合同是保障的最后一步。

四、保护自己权益，买房前要当心的7个坑

虽然最好的愿景就是能不维权，但不维权的前提就是买房之前就能避坑。

所以我还是再说说：「避坑」的部分

作为看多了维权项目的人，我总结了7个大方向可以避开或者注意的，一旦触发到了这几条线之后，项目往往会底线比较低，也更容易让业主维权。

1）开发商原本口碑不好的（不点名了，大家都懂的），一般来说历史上做不好的，要么就是能力有问题，要么就是态度有问题，要么就是这两个都有问题。最好不要贸然相信一个开发商会突然改头换面，重新做人的（除非有特殊情况），除非他在某一个盘拿出了真凭实据。毕竟品牌和口碑都是自己做出来的。

2）多家联合开发，这个基本是个常见大坑了，特别是三家联合开发的项目，因为大家能一起分担骂名，并且管理条线混乱，每个开发商会有自己的小九九，有的要利润，有的要速度，最后方案和施工必然是将就的。

3）很明显利润极低的，比如限价情况下的某些地王项目，摆明了就是做了要亏钱的，那不可能指望项目很好的，比如普陀某盘。

4）方案用心程度极低，这个很好解释，如果2024年了，你还看到一个楼盘给你安排了135个地上车位，那意味着什么？意味着这个开发商不想花成本在地下挖2层车库，只能占用你的地面空间，减少你的绿化景观空间了。

不要指望一个开发商做了人车不分流，较差的样板间装标之后，还会给你非常优质的社区品质。

方案用心不用心，通过车位、外立面、户型、景观、装标等等总能看出一些端倪。

最近有一个例子就非常经典：永泰三里城算是不错的位置和价格吧？一个那么可怕的样板间一做，吓跑了多少意向客户。

客户也不傻：你做出这样的样板间，以后还能指望你公区好好做？byebye了您嘞~

5）认清楚项目的级别，不要有不切实际的幻想，这个也很经典，每个项目都会有自己的系列。你买的是这个开发商的高端系列还是低端系列？一定要分清楚。买低端系列必然就要做好最终落地大概率不如高端系列的预期。而且要警惕那些利用自己旗下高端项目来哄骗的话术，比如杨浦某盘，历史上翡丽甲第的豪宅名号如雷贯耳，但你卖保利X誉可不是翡丽系呀……

6）火热市场的坑，我们又一起走过了一个周期，大家应该也都能发现了，在市场最火热的时候设计的楼盘，当时做方案必然是会有点水的。所以当你买到了这个时期的项目，你踩的就是热点时期，追溯到21年22年，势必会有一些水分的。

7）当心非市场化的某些企业，我现在见过最恶劣的案例，基本都是这些非市场化企业带来的，比如「宁嘉馨苑」，真的太恶劣了……

对于现在还没买的人，或者还在考虑打新的人，这7点是重点要避开的坑，遇到这样的开发商或者项目，除非这个地段不可替代，否则还是尽可能的酌情选择吧。

五、高质量维权指南

那最后再聊聊，如果已经买了，但又要行之有效的高质量且优雅的维权，需要怎么办？

我的看法是这样的：

1）留存或搜集所有开发商的项目资料，比如沙盘、现场装标公示，不利因素公示等等。

项目的沙盘都是需要公证的，沙盘是用户最好的维权工具。

这些资料都是开发商的官方经过深思熟虑制作的产物，到底人车分流不分流，地上有没有停车位，外立面什么材质分布，小区不利因素有多少，分布在哪里都是很明确的，甚至地面是不是硬质铺装也是都能体现的。

很多人买房之前完全不仔细看沙盘，看公示，这个是不可取的。

一定要仔仔细细看一遍，才能做出适合自己的选择。

2）组建核心沟通小组☆

相信我：不要扩大，不要扩大，不要扩大

最近有个盘建立了业主和开发商的沟通群，居然拉了一个500人大群。不出一个月，群内必然会分裂出8个帮派，最后内讧导致维权失败。

一个相对较小，由比较专业的人士参与的沟通小组才是维权的第一大法宝。（可能不应该超过15个人）

一定要找到可以代表多数人的这一群少数人，并且尽可能相信专业人士的判断。

无数的小区的维权死于一句话：你凭什么代表我！

然后就扩大，内讧，维权卒。

历史上我有一次醍醐灌顶的时刻，就是某个群友发了一个知名维权盘的项目里照片，说这个盘哪里哪里不好。

然后有个做工程的人跳出来说：他做了那么多项目，再好的项目也会有类似的图片可以拍，只是看你拍不拍而已。

专业的事情交给专业的人做，而不是看到一张图就破防，可能其他盘都是同样的呢？

3）要有法可依

就像要么你就按照合同来，要么按照沙盘来，总要有个依据才是高质量的维权路线，否则很容易鸡同鸭讲。

最经典的案例就是拿了某个根本不是开发商发的没有法律依据的效果图跑去维权，说：「这是你们的图，你们要做成这样」

这种就是典型的无效维权。

因为两边都不会认的，开发商说：不是我发的。用户说：你要做成这样。

无效维权除了两边对抗以外，必然不会有结果。

一定要分清楚什么是过程稿，什么是最终稿，什么内容是开发商盖章认定的，拿到开发商出口的信息，才能帮助你后续得到足够的法理支撑。

还记得刚才的预看房文件里写的吗？最终一切纠纷以「合同」为准。

业主一定要利用合理的信息保护好自己。

4）分清主次关系

在房子的交易里，最终一定是地段>公区>内装的

所以任何时候，一定要分清楚主次，公区的问题要远大于内装的问题。

自己家装修，每天盯着工人还会出问题，更别提批量装修了，任何个体问题的出现其实并不代表这个盘就是烂到根了。

比如我之前在某个盘遇到过吐槽开关面板歪了的问题，事实上可能预看房提交房修，来了5分钟就修完了。

又或者某盘的阳台镜子，被业主吐槽为哈哈镜，但只要开发商看到，愿意修愿意换，就OK，这不是什么十恶不赦的问题。

但是，在什么问题上决不能退步？

比如说装标的虚假欺骗，又要说「宁嘉馨苑」了，说好有新风，最后给了一个带新风的空调糊弄人，这个就太过分了。

或者是公区做的和沙盘完全不同，比如这里本来没变电站的，弄了一个出来，以此类推，那也必须坚持到底。

所有在宣传口径上欺骗，最终降标的盘都是不可容忍的。

根据群友的反馈，很多业主维权群内讧的前因就是因为内部对于主次的争论不清，最后又分成好几个帮派，越来越分裂。

要让所有人理解、支持本身就很难的。

每一个维权的小区基本都是孤独的，互相不理解才是常态。

购房者能做的事情就是尽可能在初期储备足够多的信息和证据，最终保护自己。

六、总结

之前聊过，过去2年的上海新房打新本质上是赢了2次。

在2020年~2023年之间，能够打新的人，基本都是在高位把老房子卖掉，已经赢了一次了。

再用低价换到了一套品质更好，价值更高的房子，这就是再赢一次。

按照我们玩家的经验，steam的游戏也都是「早买早享受，晚买享折扣」。

任何货物必然都是尊重客观规律的。

难卖的时候就会打折，难卖的时候就会加量。

虽然可能大家不爱听，但事实上就是我们必然会看到2年前12万的项目公区不如今年6万的项目。

这就是市场规律。毕竟你看起来他的单价低，但事实上你买的时候联动价还没疯涨，你卖出去的也更贵。

过去这3年，本身就就是非常特殊的时期。

开盲盒的盘太多，没沙盘，没样板间的盘太多，信息的不透明，导致了大量的盘最终起了冲突。

对于能看到这篇文章的开发商来说，口碑在未来的市场里会成为重中之重，也许之前买了你的项目，的确合法合规，但能退一步，优化一步，口碑就会增加许多。

哎，很高兴现在，这段盲盒时代终于过去了。

所有中国人的资金在房子里占比太大了，每个人都会背负过大的压力，生怕房价的一点点波动。

远离不快乐，优雅的维权，说起来容易，做起来的确不易。

希望大家能过的更开心一些。

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