昨天下午市场突然传出消息，说是今天住建部、自然资源部、央行和金管局几个部门要召开例行吹风会，还邀请了不少房企代表，要就消化存量房产和优化增量住房的相关政策进行交流和沟通，准备推出一系列重大举措，来稳定房地产的下跌趋势。对此很多人可能也不是很理解，之前已经都放开了，还有能有什么政策出来呢？而且现在的楼市问题根本不在供给端，而是需求端，你再怎么调整，老百姓没钱，不还是没人买吗？！

其实这些观点也无可厚非，现在的房地产问题，已经事关老百姓的收入和家庭资产结构，说白了房价继续下跌，整个经济都被拖累，没有了景气度，大家的消费意愿、企业信心都会被削弱，就业和收入都受到影响，同时房子又是我们居民家庭资产的核心部分，它一直这么跌跌不休，相信也没人愿意去花钱了。如果继续放任地产这种自由落体的态势，经济基本面不好说，但老百姓肯定心里是更没底的，所以现在必须要尽快解决这个问题，把房地产给稳住，至于说后面还会有什么重大举措，其实无非就这么几点。

第一个就是昨天杭州推行的国家队直接收储工作，通过专项资金进行存量房的收储，改为保障性住房，然后进行出租，盘活资源，有效化解开发商的资金周转问题。让它们有新的资金可以拿地，投建，带动整个产业链条的复苏。也就是股市里我们最常见的控盘，反正都已经没有什么流动性了，稍许的利好，也就能够带动一些行情。

第二个是推行以旧换新，打通居民购房的置换通道。现在想换房子的人还是很多的，只是迫于手里的房子根本卖不掉，于是也就没了念想，所以我们看到很多城市都在推行以旧换新，模式主要有两种，一种是上海让中介优先代售模式，看不出有什么特色，要卖早就卖了，那还要什么优先。第二种是南京推行的政府收购模式，我可以把你手里的房子收过来，但前提是你必须要买新的楼盘，而且面积必须要大，用你的售房款直接冲抵新房款。也就是说，只有你买新房，我才收你的房子，相当于是帮你变现，地方能够通过这个政策激活置换需求，带动更多的杠杆资金入市，让地产行业回归常态。但是现在的问题也是这个二手房怎么定价的问题，户型、年代、位置、装修等等，可以说是一房一况一价，难度也是非常大。

第三就是干脆放开利率下限，让市场主动出清。之前我们写文章聊过，房价跌到租售比高于贷款利率的时候，基本上租房的需求也就会转化为购房需求，相当于买房已经比租房划算了，这时候你买房的实际成本，其实就是一个首付。目前很多城市的租售比都还在2%左右，而房贷利率还在3.5%，相当于利息还高出一多半，肯定是不划算的。如果房价再跌30%，房贷利率降到3%以下，那么买房的需求也就会大幅提升，甚至一些投资行的需求也会重新入场。比如一套房子300万，一年能租出去6万，租售比也就是2%，但是如果房价能跌到200万，你的租售比就是3%，而你首付如果能达到80万，利率也还是3%，月供差不多就是5000块，意味着你实际的购房成本就是这80万，后面即便是以租养贷也是划算的。可能有人会觉得怎么可能会跌这么多，其实没什么不可能的，现在房价腰斩的已经比比皆是，而且政策性的金融贷款利率可能都在2%左右，所以只要是政策支持，即便是把贷款利率降到3%，它也是愿意的。

总的来看，房地产这个行业的问题，并不是房价，而是价格与收入的不匹配，需求现在依旧很旺盛，但是价格实在是太高，大家都买不起，只能去租房，所以要想让楼市重新转起来，要么提高收入，要么就把价格打下来，从而带动整个地产产业链运转，当然这里边，土地价格和金融利率，必须要做出让利才行。

现在国家开始下场收储，而且资金也已经获得了央行的专项资金支持，这对于楼市的稳定将起到非常积极的作用，毕竟供给在一定程度上减少了，也有利于稳固居民对房价的信心。同时开发商也获得了一定的资金周转，可以促进行业的平稳着陆。但注意，这里我们说的是着陆，而不是复苏，毕竟趋势已经形成，而且即便是收储后，供给也还是远远大于需求的，所以趋势并没有改变。只是在一个非理性暴跌之后，出现了一定的政策托市和反弹，那么后续必然也就面临着一定的市场分化，发展前景好，人口不断流入，拥有产业支持，居民收入稳定增长的城市，房价也会得到有效的支撑，反之绝大多数二三线城市，可能会随着竞争优势的下降而出现衰落，房价即便是稳定一段时间，也还是会走向下跌。

对于投资者来说，地产股最悲观的时候已经过去，但这轮反弹明显是普涨行情，但后面必定也会伴随着分化，土地储备在经济核心区域，长三角、珠三角这样的地方，后面的销售和现金周转自然也会得到巩固，反之一些三四线城市的小开发商，又或者土地储备多在非核心区的企业，就要小心了。我们的地产，才刚刚进入一个被动出清阶段。

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