泓睿达原创317，本文2700字。

昨天国家层面“一通知一会议”被各种媒体疯狂转载，各种解读，“一通知”是指央行和国家金监总局等部门发布的调整房地产信贷政策通知，“一会议”是指全国切实做好保交房工作视频会议。

我刷到两条基本相同的视频，一条由“琦X商业论”于5月17日发出，一条是某集团创始人“黄XX企业说”发出，后者不久后处于无法查看状态，看不到发布时间。

本来也没打算深究谁抄袭了谁，我关注的是他们的文案内容为什么惊人的一致。

这是不正常的。两位都有较高知名度，不需要抄袭，特别是抄袭知名博主的观点，更容易人设崩塌。

面对楼市政策的重大调整，每个人都想接住这轮泼天的流量。我想到一种可能，有人在向知名博主或博主的团队助手推送同一份文案，而有的团队未谨慎审查“一稿多投”，为争夺时效性获得流量，使用博主的AI人形象录制文案输出了视频。

实际上，两条视频的转发和阅读量都超过10万+。

既然有人想快速传播这个文案，那么这个文案就值得研究了。它想传达什么信息，影响读者什么观念？

楼市会涨，抓紧买房。

以下是原画面截图。

可能是基于保守的偏好，我对文字的信任大于对视频的信任，对数字的信任大于对文字的信任，对长文的信任大于对短句的信任，对官方的信任大于对自媒体的信任。于是我去检索了一下官方信息，也包括一些风格严谨的公众号。

我发现，趁低吸纳是本轮政策的显著特征，这在其他国家曾有先例。比如日本海外资产收购和新加坡组屋政策。

日本在20世纪80年代末至90年代初，掀起了“收购美国”的浪潮，日本政府利用其强劲的日元和庞大的贸易顺差，在美国和其他地区趁低吸纳大量资产，包括地标性建筑、娱乐公司和科技企业等。体现了国家资本在有利时机下的全球布局。

新加坡的组屋政策起源于20世纪中叶，其背景与新加坡独立后严峻社会经济挑战密切相关。二战后，随着人口增长和城市化进程加速，新加坡国小人多，土地资源有限，住房短缺成为一个严重问题，为防止楼价完全市场化导致社会不满情绪蔓延，政府认识到提供充足和负担得起的住房是构建社会稳定和促进国家发展的基础。

基于上述背景，新加坡政府于1960年成立了建屋发展局（Housing & Development Board, HDB），开始实施雄心勃勃的公共住房计划，为中低收入家庭提供价格实惠、质量可靠的住宅，成为新加坡社会结构的重要基石，计划逐步演变成全球知名的组屋制度。

该计划自1960年代开始，大规模建设并出售公共组屋给中低收入家庭，在经济衰退或房地产市场遇冷时，HDB会通过提供更多补贴、放宽购买条件等措施刺激需求。有效地解决了住房短缺问题，同时也控制了私人住宅市场的投机行为。

最后，谈谈几个不成熟观点:

第一，政策的针对性并不是仅仅去库存。应该是“去库存、促刚需、保交楼”，核心是保交楼。去的是开发商的库存，促的是在工作城市没房人的需求，保交的是已买房人的楼。

无论怎么看，核心都不是帮助开发商去库存。

第二，措施是“降门槛、促融资、商转保、司法兜”。

降低首套房首付比例和公积金贷款利率，针对的是购房能力有限的刚需群体，降低门槛好上车。促进房地产企业应进尽进，应贷尽贷“白名单”，针对的是开发商能获得资金把房子盖完，融资建房好交付。商品房和商住地块的功能转变为保障房和保障房建设用地，针对的是国有企业在银行贷款的支持下，用合理的价格从开发商手里买到房子，房转国有再出售。

如果既融不了资，也不被国企收购，消费者也看不上你降价幅度的，就只好走诉讼该清算清算，该赔偿赔偿了。

第三，国有企业酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

看到这条，期待房价回升的自媒体、炒家和炒糊家们可能需要冷静点，国企，当然是站在国企背后的地方政府，大概率是不会用当前楼价标准执行收购的。

定价方法有很多种，在市场评估价法，竞争定价法，需求定价法，量本利定价法，成本定价法等各种定价法中，最可能的定价法是按照“拿地+纳税+建设+财务”成本来确定收购价格，甚至按“反向定价法”，即如果不卖给国企获得资金回笼，那么你在当前市场环境下能获得的融资可能性和最高融资额，来反推收购价。

而且，对于能收购的条件也非常苛刻，因为地方国企背后需要银行贷款，所以并不是任何地方国企都符合条件。

一是标的。已建成未出售商品房。二是目的。用作配售型或配租型保障性住房。三是对象。满足工薪收入群体。四是标准。严格把握所收购商品房的户型和面积标准。说浅白一点，大户型，多房型，偷面积，总价高的那部分商品房，不是收购对象。五是主体。地方政府选定地方国有企业，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间。六是期限。收购后迅速配售或租赁。七是管理。租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理。

第四，收购商品房用作保障房，满足工薪群体刚需，快速配售或租赁。

由此可见，国企收购商品房并不是为了长期持有，而是为了快速变现，避免成为长期债务。本质上，就是政府代表有刚需的个人和开发商谈判团购降价，因为个人的议价能力低，购买量少，且信息不对称，而政府大量购入可以压低价格。

那么哪些城市适合收购商品房呢？有刚需人群的城市，当一座城市拥有大量没有房产、依靠租赁、且收入能够承担起保障房出售或出租价格的人群时，就可以收购商品房。

这样将不可避免对已经持有多套住房的炒家群体，以及依靠出租收益的房东群体，形成挤出效应，最直接冲击的将是同样持有小户型的炒家，而持有大户型的炒家因为和保障房不是一个竞争层面，挤出效应会相对温和，但是以单价论，高位的楼价必然不可持续。

什么样的出售或出租价格会让国企快速变现，避免代替开发商角色，和消费者陷入新一轮博弈呢？

可以肯定的是不会出现城市房价的腰斩，也大概率不会出现七折、八折的跳水，否则保交楼后那些已经上车的业主马上会引发“断供潮”。房子是人生最大的消费，不可能所有人都轻轻松松的上车。但是对于人才，政府肯定会进一步降低上车门槛，比如降首付，降利率，降契税之外，再叠加一定年限的共有产权。

第五，“保交楼”政策联动的是“促销费”和“再城市化”。

促销费很好理解，用于首付，月供的钱花少了，是不是可以消费的钱就多了？购车是不是也可以纳入计划？而且买了新房本身就会带动装修，电视，冰箱，洗衣机，厨房三件套等大宗消费的需求。

再城市化，是城镇化之后人口再次向大城市集中的过程，谁的刚需群体多谁就应该收购商品房，反过来说，谁手里的保障房更有吸引力谁就可以抢到更多刚需群体。两者是鸡和蛋的关系，前一个逻辑是解决存量刚需群体购房需求，后一个逻辑是拓展增量刚需群体向你的城市聚集，特别是刚需人才群体。

同样，谁手里没有保障房，可能吸引人才，甚至吸引人口的能力会进一步降低。

因此，回到主题，楼市新政不是要保楼价，更不是要保开发商，要保的是社会经济良性循环和“房住不炒”。