首付6万的房子,将成为深圳楼市最大的坑!
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:46 | 时间:2024-05-20 01:55:55
深圳现在超低首付的房子越来越多，但我想大多数人可能都没想到——
在房子总价动辄几百万几千万元的深圳，竟然出现了首付只要6万的房子。
最近深圳新房市场中就出现了一个项目，公开宣传的是：
只要首付6~8万，就能在深圳上车，而且还有阳台、有燃气、有独立红本，总价58万元起，月供只要4200元
我相信大家第一眼看到这个宣传，首先蹦出来的想法就是：
肯定又是杀猪盘，不然就是假宣传，或者是什么小产权房。
但我去查了一下，发现这个价格是真的，而且房子还不是小产权房。
既然不是虚假宣传，那么问题就来了：
在深圳6万首付买的房子，到底是不是坑？
先具体说说这个6万首付的楼盘。
项目名叫共联都市智谷，位于深圳龙华区九龙山数字城平安路与库坑一路交汇处，简单来说就是龙华的观澜板块。
项目开发商宣传称项目距离22号线库坑站约900米，但是22号线还没有开通，现在项目周边是没有地铁的。
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项目的位置可以说是非常偏，和东莞其实就一脚油门的距离。
但即便是地段偏远，共联都市智谷这个价格还是有优势的，因为周边的新房项目价格都在3~5倍以上。
比如下面这张图里展示的，观澜项目普遍单价在5万左右，而共联均价在1.9~2.1万/㎡之间。
不过，单价能这么便宜，也是有原因的。
这个项目最大的问题，就是土地产权性质。
我在深圳的官网上查了一下，发现该项目的备案名为共联富基创新园。
所在宗地土地用途为普通工业用地，土地使用年期为50年，从2020年12月31日起至2070年12月30日止。
房屋用途为工业厂房、宿舍、商业和食堂，压根不是正常住宅。
正因为这个土地的性质，所以才会有开发商宣传的不限购不限贷不占名额、50年红本产权。
因为宿舍产品和公寓是一样的，不限购也不占名额，购买的限制比较少，而深圳的工业宿舍，性质上属于商品房范畴，也是有红本的。
但是问题就来了，首付6万、总价50多万买一个形似商品房但又没有商品房产权的宿舍产品，这到底划不划算？
首先，买宿舍本身就很麻烦。
根据深圳的政策规定，目前深圳的工业配套宿舍是不能个人买的，只能是行政区内有厂房的企业买。
也就是公司能买但个人不能买。
当然，落到实操环节，个人实在想买，中介和各种机构是有办法帮你买的。
能提供的服务不限于帮助注册公司，以公司的名义购买、每年帮你做账等等。
以公司名义持有房产的成本，其实也不高。
一年就两千多元税费，没其他杂七杂八的费用。
再加上工业配套宿舍跟住宅一样，是民用水电有燃气，整体购买成本和持有成本都比较低。
实际上深圳楼市，一直都有很多这一类型的内部服务。
可能在公开市场上很多明面上不能做的一些事情，实际上在市场内部都有可以解决的渠道。
我们团队的老师对深圳的银行以及各类机构比较熟悉，对于这些潜规则也比较了解。
我们准备在本周的闭门直播课上详细地给大家讲讲在深圳买房金融方面以及政策方面问题的内部解决渠道。
说回这个宿舍的事。
即便在购买层面很多难题可以解决、政策风险可以规避；
即便项目有29、46、51平方米的1-3房，产品面积本身也没太大毛病。
但我还是建议大家不要为了贪便宜去买这个房子。
最核心的原因在于，在深圳，这一类房产价值非常低。
因为工业宿舍实际投资买卖的价值并不高，房子不是拿来自住，就只能拿来出租，
很多潜在的买家可能想象的是低价买入之后再拿去出租，毕竟周边产业园是不少的，就业的人群，租金收入应该挺可观。
但实际上我去查了一下，共联都市智谷项目周边正在出租的小区房很少，按照少数的正经小区房租金折算，29平的房子大概租金顶多只有1000元左右。
按照月供4200元、总价58万这个数据来计算的话。
都市智谷一套宿舍一个月的租金顶多能覆盖月供的四分之一，租售比大概在2.1%左右。
我之前在文章中曾经写过，在深圳，租售比起码要达到3%，才能勉强算高。
租售比连3%都达不到，月供覆盖租金的比例也达不到三分之一，这个投资回报率其实挺低的。
如果抛去租金回报率，光看房子的价值，工业宿舍在深圳完全没有优势。
商品房、公寓、写字楼、商铺，哪一个不比你一个工业宿舍更值得投资？
除此之外，工业宿舍还有一个问题就是：
未来转手难度很大
一方面是这一类房产限制购买群体，公司房产的转让税费高，符合条件能接盘的人少；
另一方面是产品自身没有吸引力，既没有高品质、又不能提供学区，购买的公司万一有问题还会出现风险，升值潜力弱、流动性很差。
之前我们文章中提到的一个单价只要1万+的项目启点公寓（福星雅园），也是性质为商品房，用途为工业宿舍的项目。
这个项目就是完全没有流动性的项目，根本卖不起价，不然单价也不会低到1万。
实际上，在深圳和启点公寓一样流通性很差、卖不起价格的项目并不少。
这些项目有些和启点公寓一样都是宿舍产品，有些则是纯粹的商品房。
当然我知道大伙都比较关注商品房，所以我们团队最近整理了深圳各个区域流通性比较差的商品房。
具体是哪些商品房项目流通性差，我们会在本周闭门直播课上详细给大伙介绍。
未来深圳的商品房项目只会越来越多，大家买房肯定得优先考虑好卖的房子、流通性好的房子。
那么，你认为2024年深圳楼市将会如何？
现在是合适的时机吗？
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为了给大伙多一些选筹上的指导，我们团队最近整理了深圳各区有价值的新房和二手房名单，准备放在微信群里面和大家分享，
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
本周的会员微信群，我们准备在微信群中给大家详细分析接下来的政策走向，其中有些内部消息较为敏感，不适合在文章中发表，上面扫码加微信。
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