实盘记录
实盘表现：
近一周（5.13-5.19）各市场及实盘表现如下图：
外盘方面，港股延续走势，恒生指数和恒生科技均上涨3%以上。美股继续创新高，标普500和纳斯达克在24年已经上涨11%，依然是最优质的资产 。个人实盘账户本周收益0.63%，年度收益率3.7%，基本算是把去年的年度亏损也填平了。
本周操作：港股方面触发了恒生网格，同时也手动减仓了一部分，朝着目标的比例靠拢。持仓情况：整体比例变化不大。
结合最近看到的《机构投资的创新之路》，意识到资产选择和比例确认的重要性。对比了一下自己的持仓，当时A股的买入还是太多太急 ，没有控制好比例。
重新梳理了对应的资产配置目标。
1、A股指数：分为7大类，每个的中枢仓位3%，整体指数中枢仓位20%
头部：50+300
中部：500
小盘：1000+创业+科创
价值：中证红利
信息：全指信息+传媒
医药：全指医药+医疗
2、A股主动基金：选择优质的主动基金，配置中枢15%
3、港股组合：主要是恒生指数+中概等，配置中枢10%
4、海外组合：主要是海外资产，配置中枢20%
5、商品组合：主要是黄金、石油、加密货币等，配置中枢5%
6、稳健组合：主要是固收+，债券等，配置中枢20%
7、现金组合：主要配置货币基金等，配置中枢10%
当前主要是A股侧的指数超配，尤其是医药，前面一波买到了10%，后面要找到机会调整到目标比例。然后就是海外资产和商品的组合距离目标差距较大，现在又是相对高位，逐渐定投，慢慢调整到目标比例。
政策四箭齐发，楼市要反弹了么？
1、5月17日，中国楼市大招来了昨天一天四箭齐发，降首付、降利率、降公积金利率、收储。
1、取消全国个人住房贷款利率下限
2、公积金贷款利率下调0.25个百分点
3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%
4、地方政府收购及商品房用作保障房，回收回购房企闲置的住宅用地。央行设立对应的专项贷款。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
2、政策的核心目的是什么政府决心不再把房地产当作驱动经济发展的支柱，而是重点要化解房地产领域的金融风险。所以核心说，政府是要救房地产，但是并非要救房价，也就是目标是能稳定房地产领域不发生重大风险。
最近的市场过于冷淡，除了北京上海等少数区域，各地基本都彻底解除了限购，但是大家还是不太买账，成交量还在持续下跌中。最新的商品房库存已经创下新高，24年一季度达到了7.4亿平方米。
而每年的商品房销售却断崖下滑，尤其是22年之后，在17-21年，基本每年销售面积达到17-18亿平米，而23年只有11亿平米。如果看最新24年的数据，1-4月份销售面积同比下滑20%，如果维持这个比例，那么24年的全年销售面积只有不到9亿平米。
也就是说，当前的情况对比21年的高点。库存面积增加了50%，销售面积减少了50%。算下去化周期，相当于现在的去化周期是21年的3倍。可见去库存的急切性和严峻性。我们也分析了，房价的一些下跌政府其实是可以承受的，但是不能承受的是流通率大幅下降，这样会影响从政府卖地、地产公司以及各种上下游产业链。同时结合当下存款持续上升，但是M2还在减少的情况，说明资金流动率非常低，这样对于经济的发展是非常不利的，如果持续下去，有可能像日本一样走入通缩的死亡螺旋。结合最新的中央表态，5月17日上午的“全国切实做好保交房工作视频会议”，国务院副总理何立峰强调：深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。这意味着，稳定楼市变成了一项政治任务，而核心就在于解决烂尾房，销售存量房，从居民端和房企端解决各自的问题。
3、政策的力度如何？其实前面三个政策，核心就是降首付、降利率，一句话概括就是鼓励加杠杆的同时，给你减轻按揭负担。推动群众积极购房。
相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。用了两个关键词“酌情”、“部分”。而相对之前市场传出的小作文，是鼓励地方政府回购尚未卖出的存量商品房，而且是大规模回购。然而从现在的表态来看，显然动作不会太大，仍是小规模。而从央行发布的细则也能看出：将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这三千亿的投入对比当下的7.4亿平米商品房库存，看起来还是远远不够。但是可能更多是稳定信心和撬动居民购房的作用。现在市场的实际成交量一定是小于真实需求的，因为现在量价持续下跌，所以很多有愿望的购房者都在观望。而所有政策的共同目的就是打破现在这个量价齐缩的循环，让真正有需求的人停止观望，敢于买房，让成交量回归理性正常的区间，从而让市场走向平稳健康。
4、后续的房产价格趋势会如何？大家最关心的问题，应该还是这些大招会否引起房价新一轮报复性上涨。一、核心是动力不足。人口下降、需求下降、低收入与高房价的对比，这些基础问题仍然没有解决。供大于求的现状也没有改变。这次的大招只是鼓励加更多的杠杆，而不是解决这些本质问题。二、更加重要的是，预期变了，持续了至少20年的思想钢印（买房一定会涨）打破了。大家经历了疫情等的冲击，整个社会的心态和预期发生了巨大转变，而在经济基础没有重大改变之前，这个预期很难短时间扭转。三、政府和中央本身就没有准备重走靠房地产刺激的老路。这一轮救市的核心目标还是保卫和稳定。在新的经济发展驱动力没有完全建立起来之前，还是要稳住这个中国最重要的底层资产。这也符合中央一直提的“先立后破”的核心思想。众所周知，中国金融体系的底层资产，过去一直都是土地和房子。土地和房地产是信贷的底层资产，而信贷又派生了大量的存款，是广义货币和流动性的基石，是金融资产（利率）的定价之锚，也是整个经济体系的信用基础。然而随着三年大调整，房地产量价齐跌，底层资产在晃动。这个时候如果不能稳定住这个底层资产，可能会触发金融体系的不稳定甚至经济金融危机。所以，从顶层思想来看，这次官方希望的目标就是能够稳定住下跌趋势，让还在观望的有需求的购房者能够安心买入，但是希望靠炒房发家的人就别想了。那顶层希望房地产最好的走势，就是销量稳住甚至回升，房价稳住或者小幅缓慢下跌。而且考虑到最新15%的首付要求，为了避免出现集体断供等问题，那么即使要房价下跌，也会尽量控制在短期的跌幅不超过15%，避免资不抵债。而基于这些判断，当下是不是买房就是看个人的实际情况了。
