在舆论“小作文”满天飞、各地政府持续加码放开限制的氛围中，酝酿已久的中国最新楼市政策终于出台了。其效率、规模和力度之大，堪称罕见！接下来，中国本轮房地产经济的下行趋势能否得到扭转呢？全国切实做好保交房工作的视频会议于5月17日在北京召开，参会者包括各大市场主体机构，这是近年来针对房地产规格最高的大会。1. 首套住房首付比例调整为15%，二套住房首付比例调整为25%。2. 国务院副总理何立峰强调，要打好保交楼攻坚战，确认商品房库存较多的城市政府可按需订购，酌情以合理价格收购部分商品房用于保障性住房。3. 取消全国层面的房贷利率下限，包括首套和二套房。4. 自2024年5月18日起，首套房公积金贷款利率正式调整为2.85%。中国央行政策“三连发”加上国务院的最新定调，这次会议发布的利好政策的确诚意十足。让我们具体来看一下公布的政策信息吧。
1. 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率的下限。2. 将首套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于15%。3. 将二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于25%。
这一系列政策调整的井喷动向意味着，继取消限购之后，低首付时代已经开启，房贷利率也进入了下不封顶的模式。几项政策组合拳的出台，标志着中国房地产步入了一个新的阶段。那么，结合官方的新表态和动向，本轮井喷的救市政策的本质和意图该如何理解呢？面对这波政策变化，我们的建议是：遇事不要慌，让子弹飞一会儿。与全网各种防吹和直接上头的分析观点不同，我们将从金融市场的表现入手，来看一些不一样的门道和逻辑。
看看当天的地产板块，市场可能低估了国家救市的难度，也可能高估了政策的意图。政策发布后，A股的房地产板块全线沸腾，万科、保利、绿地、金地等公司纷纷涨停。
资料来源：百度股市通
当然，对于绝大多数和房地产有利益关联的群体而言，这是热血上头的一天。
而且还有另外一个重磅表态。
总的来说，重磅消息太多，信息过载容易让人雾里看花。要抓住这一系列政策的核心意图和本质，关键在于理解当前救市潮的真正目标。 市场和许多人曾设想过各种可能性，但最终的手段仍然是让居民部门增加杠杆。在债务驱动的经济增长模式下，明确谁是合格的借款人至关重要。当前的情况有些迷惑：中国央行通过降低首付和利率，意图让居民愿意增加杠杆；国家支持和地方政府收储房产，意图让地方政府增加杠杆。经过一系列博弈，现在的结果似乎是让居民和政府共同加杠杆。就在上月底的重要会议上，已经有了明确的定调：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。会议未提“房住不炒”，也没讲“三大工程”，而是首次提出消化存量、优化增量，信号意义非常明显。这让人想起10年前的去库存政策，正是那一轮去库存引发了有史以来最强烈的上涨浪潮。此次提出的“消化存量、优化增量”，被坊间称为“化库存”。虽然名称不同，但目标一致。不同的是，上一轮去库存时政策工具丰富，降准降息、棚改货币化、一亿人进城落户，叠加经济增长和城镇化加速，居民加杠杆，可以说是无往不利。然而，这次化库存面临的环境截然不同。房地产供求关系正在发生重大变化，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化和债务等基本面早已不同于以往。然而，这次整体政策突破了市场预期，说明中国在房地产层面真正放开手脚，不再有所顾虑。这也从侧面反映出中国房地产经济的现实困局，对国家宏观经济的影响已经到了一个临界点。 值得注意的是，首套房商贷首付低至15%，这一前所未有的杠杆率确实带来了风险。但政策的出台表明经过反复计算和权衡利弊，最终选择了相对较优的方案。一方面是国家楼市收储，另一方面是持续降低购房成本和门槛，以刺激市场。只要房贷利率持续下降，甚至降至2.5%，如果房价再稍微下跌一些，使得租金和月供之间的比例接近，那么原本没有购房需求的人也会开始考虑购房。当租金成本和月供成本接近时，人们普遍会形成“租房不如买房”的市场共识。举个例子，想象一套原价500万的房子，原本租金每月8000，但现在降价到300万，只需支付45万的首付，月供1万就能获得产权。因此，从这个逻辑出发，政府通过收储压低房价，并借助这一轮民生基础消费的涨价来提高房租。同时，降低购房成本，压缩银行利润，让更多的人能够承担购房成本，使居住成本趋于平衡，即购房月供和租金成本趋向一致。这种双向压力，既促进了楼市流动性的恢复，又能够维持房价的回报率。这一策略巧妙之处在于，等到居民居住成本不再区分租房和买房时，房价将逐渐稳定，从而为房产税的税基明确铺平道路。这一系列政策组合拳可能会招致一些人的冷嘲热讽，但不要低估国家此次出手的决心和效果。例如，目前北京等城市将大幅度降低首付比例和利率，这将给原本受首付门槛困扰的人群提供上车的机会。如果低首付政策能够刺激市场，那么将加速一线和头部城市房价企稳的过程，这无疑是个好兆头。对于二线以下的中小城市和非中心城市而言，这些政策可能并不会产生太大的影响，他们的市场走势可能就如同往常一样。中期来看，市场可能会出现让许多炒房群体和利益关联群体难以接受的变化，这就是头部城市的虹吸效应。被虹吸效应影响的城市和地区，除了个别地段可能稍好一些外，大部分地区都将持续下调。虽然还会有一些救市动作，但一线和头部城市企稳的代价可能是其他中小城市的经济和人口流失。长期来看，中国的房地产经济和楼市将在市场和政策的持续博弈中达到新的平衡。从刚刚对国家这一轮策略的分析来看，未来的市场平衡和价值逻辑将与过去20年截然不同。过去靠房价暴涨、市场火爆以及价差套利的玩法将被彻底淘汰，租售比、回报率和产品价值将进一步剥离房地产市场的投机空间。总的来说，这些政策的出台不会立即改变市场格局，但它们标志着本轮楼市和房地产困局有望得到解决，并且是积极的行动启动信号。那么，从普通个体和家庭的角度出发，应该如何理解这些政策所传达的信号呢？这确实是两个很难回答的问题，但非常值得进行讨论和分析。首先，对于长期投资者甚至是投机炒房者来说，情况因人而异。如果没有杠杆压力，或者现金流能够稳定支持杠杆，那么当前的情况下可以保持观望，保持冷静。在市场情绪和预期没有扭转之前，不应指望出手能够获得理想的收益。然而，如果经历了过去几年承受不住杠杆压力的困扰，那么借助这一政策利好的时机主动割肉离场，及时止损可能是明智的选择。对于真正有自住需求的刚需和改善者来说，在就业和收入有足够确定性的前提下，可以考虑购房。但是在未来的预期不明朗、不理想、可能随时失业的情况下，不应贸然加杠杆，这是非常现实的建议。最后，对于那些怀有投机赌博心态的人和资金，那就尽管往市场里冲吧。信号是好的，政策是有力的，但关于效果和后续走向，让时间和结果来给出答案吧。保持冷静，让事情慢慢发展。在这个充满不确定性的时代和环境中，保持定力，捂紧口袋，才是生存之道。
