上次看到西安二手房“天价”的信息，还是两年前。

西安新房市场“学区房”停售后，二手房市场学区房存量一路上涨，尤其是五所名校挂钩小区，2021年高新区某小区挂牌价10.17万元/㎡，近几年房价持续上涨。

二手房指导价取消后，近日西安二手房市场再度出现“天价二手房”，挂牌价高达17.98万元/平方米！

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毛坯房！179,800/㎡

单套总价9988万！

近日，方医生在某二手房官网上看到一处天价房源：长安龙隐小区一套建筑面积约555.43平方米的房子，挂牌总价9988万元，折合单价约17.98万元/平方米，该楼盘半年前发布。

长安龙隐位于雁塔区穆塔西路与穆塔西西路交汇处，是围绕穆塔西国际城的高端社区，共计10栋建筑，产品以独栋别墅、联排别墅为主。整体规划布局延续长安“街巷院落”传统结构，设计承袭周边穆塔西遗址的中式设计美学，打造出具有浓郁汉唐传统文化气息的里坊社区。

周边学校、医疗、商圈等配套资源丰富。

据二手房官网信息显示，小区整体挂牌均价80960元/㎡，目前挂牌在售房源21套，近30天共计看房62次，近90天未成交。

除该套房子外，同一小区还有4套房子挂牌价超过10万元/平方米，比小区均价高出2-5万元/平方米，且房源发布时间均在1年以上。

购房者都知道，影响同一小区二手房价格的因素有很多，比如：位置、户型、楼层、装修等。这套烂尾房挂牌价17.98万元/平米，比小区均价98865元/平米还高，应该是西安二手房市场最高挂牌价了，显然有些离谱。

和一般新房价格一样，西安二手“高价小区”基本以高新区、曲江两地为主。例如：高新区中大国际9号，共有5栋楼，共260户，均为大户型，主力户型从建筑面积约237平米到建筑面积约405平米不等，顶楼5户为超大户型，建筑面积约1200平米，带室内泳池。

2015年西安新房均价刚过6000元，中大国际9号售价却高达3.9万元/平方米。目前小区在售房源仅有2套，挂牌均价83930元/平方米，但30天内已看房3次，近90天未有成交。

天地园·丹轩子园跟小区有高新一小、高新一中有很大关系，项目位于高新区科技二路与高新一路交汇处，2017年建成，小区共有15栋楼，其中高层8栋，别墅7栋。距离地铁6号线甘家寨站200米，距离地铁8号线（在建）高新一中站400米。南侧马路对面就是高新一小，北侧300米就是高新一中。

2014年开盘，目前均价60947元/㎡，在售50套，近30天看房503次，成交4套。

再比如曲江玫瑰园，曲江区域豪宅代表，挂牌均价77406元/​​平米，最高单价95277元/平米，拥有大平层空中庭院和复式空中别墅，户型从约307平米到约605平米不等，小区于2016年建成周至二手房出售信息，至今房价已涨了三倍多。

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优秀学区

是二手房最坚强的信心！

分析这些挂牌价相对较高的社区，我们大概可以发现两个共同点：

首先，产品很“耐撞”：大平层、联排、低密度……居住舒适度非常好，并且结合优越的区位、生态环境等优质基因。

二、有优质学区资源：在二手房市场中，很多购房者直奔学区资源而来，这也是很多高价二手房的最强底气。

例如天地园枫叶绿洲，挂牌均价31491元/平米，近30天累计看房2071次，近90天累计成交48次，部分房源甚至挂牌一天内就售罄。一方面，其位于高科技黄金地段；另一方面，项目的优质教育资源也是买家买单的主要原因。

一些老旧小区也因优质学区资源而受到市场青睐，如铁一中学区内的南郊铁路局家属小区，一套近40年楼龄的二手房，挂牌均价24549元/㎡，近30天看房137次，近90天成交7次。

该小区一居室售价高达36000+/㎡，49㎡户型总价178万！甚至还有房源挂牌8天就售罄。

像中铁多彩南郡、国宾中心区等拥有优秀学区的小区，在西安二手房市场上的房价和成交量都相当不错。

不过方博士需要提醒购房者，购买学区房需谨慎，今年2月1日政府已明确提到将启动“西安教育科研名师课堂”，深入推进“名师+”“名校长+”项目，交流轮换6000名校长教师。

3月24日周至二手房出售信息，陕西省教育厅印发《陕西省新时代基础教育师资强化计划实施方案》指出，将深化教师综合管理改革，优化教师资源配置，持续推进县域范围内校长教师交流轮岗制度化常态化，合理确定交流轮岗范围和比例。

在目前的政策导向下，买家如果是自住买房，可以考虑就近入学+优质学区的原则。如果想兼顾一些投资用途，学区房的风险就得重视了，尤其是老旧小区，一旦失去学区加持，后期想卖出去就非常难了。

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销量突破10000台

西安二手房市场疯狂！

今天，方医生的朋友圈再次被西安二手房成交量数据淹没。

西安市住房和城乡建设局发布信息显示：3月份，西安市二手房网上登记面积129.24万平方米，环比增长52.84%，同比增长108.38%；其中，住宅网上登记面积118.20万平方米（12​​151套），环比增长50.06%，同比增长105.14%。

这一成交数据创下近8个月以来最高值，且自2022年10月以来，西安二手房成交实现“5连涨”！

那么，西安二手房的真实数据到底怎么样呢？

挂牌量方面，据诸葛找房数据显示，截至今日，西安二手房挂牌量已达套，突破18万套，较上月初增加近2400套。挂牌均价16971元/㎡，环比下跌0.89%！

截图日期：2023.3.9

截图日期：2023.4.10

价格方面，西安2月二手房销售价格环比上涨0.8%，与北京持平，仅次于无锡（环比上涨1%），位居全国第二位；这也是2021年6月以来20个月来最大涨幅。

方博士还整理出了3月份西安市18个区域二手房​​价涨跌情况，9区上涨，9区下跌，从价格走势看，基本是小幅涨跌。房价下跌最明显的是雁塔区，环比下跌2.09%（352元/㎡）；房价走势相对强势的曲江区，下跌0.88%；房价涨幅最为明显的是周至区，涨幅达6.26%；北方热点区域高陵，二手房价格小幅上涨0.12%。

结语：虽然市场种种迹象表明西安二手房成交量实现了质的突破，但房源数量依然维持在高位。

因此，购房者要明确自身需求，不要被市场“火爆”状况误导；另外，对一些价格过高的二手学区房也需保持理性；对于明显高于小区均价的房子，购房者需要从多个维度来判断性价比。

对于售房者来说，虽然市场成交量明显增加，但需谨慎乐观，不可盲目自信。