转眼就到年底了，很多想了解二手房的朋友还不知道大亚湾二手房的交易流程是怎么样的呢，今天就让小编来给大家讲一讲吧。

惠州二手房有“三价”：成交价、地税评估价、银行评估价。

成交价格是买卖双方约定的合同价格；

地方税务评估价是税务局计税的依据；

银行评估价格是评估公司出具的评估结果。

一般地税评估价格低于成交价格，银行评估价格也低于成交价格。

所不同的是，土地税评估价是刚性的，由政府确定，不定期调整；而银行评估价则可以“弹性”调整。

税费分为四部分，分别是：首付+月供、银行房贷相关费用（一次性付清可以省去）、过户费、中介费。

1.首付+月供

先算贷款，然后算总价——贷款金额就是首付。

首套房贷款是评估价的70%，总价减去贷款就是首付。

第二套房是银行评估价的60%，第二套房的回稳标准是家庭有未清偿的房贷。

至于月供，有房贷还款系数，贷款是整数，每年贷款年限是65岁，现在有些银行可以贷给70岁男性，65岁女性，要看借款人工作单位，收入流，信用报告，资历好不好，比如公务员，老师，就没什么压力，一般男性是65岁，女性是60岁。

如果你不明白计算月供的公式，我建议你多读几遍。

2. 银行按揭费用（一次性付清可豁免）

①按揭服务费：2000

②贷款评估费：银行评估价的5‰

③抵押登记费：80

④律师见证：400起，根据贷款额度浮动（有的银行要求，有的不要求）

⑤银行房贷险理财费用：根据不同房贷银行而设定。

如下所示：

3. 转让费

①契税。反正省不了。90平米以下的房子，第一套房契税是土地税评估值的1%；90平米以上的房子，第一套房契税是1.5%，第二套房是2%。如果个人或家庭有三套房或以上，契税是3%。

②增值税。地方税评估价×5.6%，2年后免征。一般是2年以上。另外，现在的销售限制，增值税基本是无从谈起。

③ 个人所得税。若房产证并非唯一且已使用五年，则差额按20%征收，（地方税评估值-原购房价-扣除额）x 20%。扣除额包括利息、装修发票等。

④ 房产证年限超过两年的，个人所得税按地税核定总价的两倍征收，减税降负！促进二手房交易。目前个人所得税是二手房交易的一大构成，所以房龄五年以上、房产证年限两年以上、原购房价格较高的二手房相对受市场青睐。

4、中介费为成交价的3%。

在二手房交易过程中，银行面试、办理抵押证必须买家亲自到场，不能委托他人办理，其余步骤可以委托代理人办理，也就是说二手房买家只需要走两次流程。

第一次，选择工作日签订合同，提前准备好相关抵押贷款申请材料，去银行办理抵押贷款；第二次，去房管局办理抵押贷款。

对于买家来说，他们关心的可能是产权的转移，而对于卖家来说，他们关心的则是什么时候能收到房款。

购房者的风险集中在产权转移前，部分业主在出售房屋时存在债务纠纷，产权转移前房产可能被查封。

卖方的风险集中在过户之后，房产证已经更改，如果买方信用逾期，负债过高，导致银行风控拒绝放贷，那么业主就永远收不到房款了，这也是很让人郁闷的。

所以我们需要把这个过程讲清楚。

①签合同前查档。查档主要查验业主房产证的真实性、有效性，是共有产权还是独资，是否抵押，查封情况等。没有问题才能签合同。如果周末签合同，是不能查档的，押金也不能被业主拿走。应该先委托，查档确认无误后业主才能拿走。

②办理银行抵押贷款，业主需亲自前来。准备材料：身份证、户口本、银行流水、收入证明、结婚证、信用报告、首付、存款转账凭证。开一张抵押贷款银行的银行卡。对于银行贷款推出的相关金融产品，相对而言，购房有利于审批。基本确定贷款额度、利率，在银行卡里准备好首付。

③ 评估公司会上门来你家拍照，出具评估报告。确定银行评估价，确定具体的贷款金额，然后从总价中扣除贷款和押金惠州二手房信息，也就是你需要存入银行卡的首付。同时这里也会进行测量和产权调查。

④如涉及赎回房屋，当天陪同房主到抵押银行申请提前还款，很多银行要求提前一个月申请赎回房屋。

⑤ 一般银行贷款审批需要一个月，不过现在银行效率高了，一个月的话，一周左右就可以拿到贷款协议（同意贷款承诺书），然后还要等房主抵押银行的通知。

⑥最后，业主收到了抵押银行的通知，业主拿着欠款去银行还款，半个月后，房产证就被退回来了，然后还要去房管局注销抵押登记，这就是通常所说的红本在手的状态！试想一下，如果业主手里有红本在手，速度会有多快？大概要半个月才能安排过户！

另外，关于赎回房子，一般早期业主买房都是四五千元，欠银行的钱也不多，首付基本可以覆盖银行债务。所以我们会协商用买家的首付来帮助业主赎回房子。如果业主自己无法赎回房子，或者担保公司的赎回费用太高，我们会帮助买家节省这笔费用。

这个风险是可控的，因为我们会写一份书面协议，明确首付的用途。

赎回当天，买卖双方都在场，买方凭首付转账凭证直接把钱转给业主，业主再用这笔钱还银行。首付转账凭证也是银行放贷的重要凭证，没有这个凭证，银行是不会放贷给业主的，因为这涉及到贷款诈骗的风险控制。

⑦过户。此时需要原房主的购房发票，查询该房产是否过户2年以上或者5年以上，是否独一无二，如果不是独一无二或者不足5年，会有个税。缴纳应该缴纳的税费（个税、契税）惠州二手房信息，并且有完税证明，就可以签字按指纹，工作人员会帮你修改房产信息，也可以叫备案。大概一个星期就可以出房产证。

⑧ 一般情况下，交接日需业主结清水电及物业费用，并将房屋移交给买受人。如业主有特殊要求收到房款后才交接房屋，或房屋进行装修，具体交接时间可由双方协商确定。

⑨ 房产证出来后，大概半个月就可以去办理抵押贷款了，这时候要交5%的评估费，是银行收的，如果银行收不到钱，不用担心，不会安排办理抵押贷款的，这个阶段买家一定要亲自过来，因为需要照片做证据。

⑩抵押登记后大概半个月左右，就会出另一方权利证。这个蓝本确认了购房者与银行之间的债务关系。很多人都没有想到，红皮书（房产证）丢了还可以补办。按照现在银行的节奏，基本上只要你拿到银行，一个星期内就可以放贷。那么放贷日期就是下个月，也就是你的还款日期。

流程大致就是这样的，文章解释的很清楚，请牢记。