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作者|以前的我

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五一假期前夕，深圳市住房和城乡建设局局长张学范在深圳电台《人民之桥》栏目中就房地产税发表谈话，引发楼市关注。张学范称：“作为政府部门，房价上涨我们考虑过房产信息全国联网了吗，有，手段很多，比如在持有阶段，我们也可以考虑房地产税的问题。”

前不久，深圳房价暴涨，深圳市住房和城乡建设局局长此时提及这一问题，进一步引发外界对于开征房产税的猜测。

早在2019年全国人大会议上，全国人大常委会就对房地产税法立法提出了要求：集中精力做好包括房地产税法制定在内的立法研究和起草工作，加快推进工作，确保按期完成。税法草案或将于2019年公布并进入“一读”，一旦“三读”完成，即可正式实施。

但2019年下半年，国民经济进入下行通道，房地产市场在宏观调控中的地位开始变得微妙，房地产税草案和“一读”也不再跟进。张学范在2020年4月28日提及房地产税，将讨论已久的开征房地产税问题重新推到舆论中心。

4月13日，不久前，住房和城乡建设部发布《关于提升不动产登记网上服务效率的意见》，要求推动“全国联网”建设，要求实现不动产登记网上信息全国联网。这意味着开征房地产税的最后一个技术前提已经具备。

在中央不断实施调控政策，但各地房价却仍不时暴涨的情况下，房产税是不是要来了？

事实上，房产税一直

开征房产税并非新鲜事，早在1986年，我国就出台了《房产税暂行条例》，一直对商业用房征收房产税。但对个人购置的住房，一直免征此税。2011年1月28日，上海、重庆启动对个人购房者征收房产税试点。到目前为止，这两个城市是全国仅有的对个人征收房产税的城市。

相比房产税，2019年立法工作计划中列入的房地产税多了一个“土地”字。它与房产税的不同之处在于：此前的房产税是按照房屋原值减去10%至30%后的残值计算，而按照房屋和土地的交易价格缴纳税款，不考虑房屋和土地的增值。也就是说，十年前买房的同一个小区的业主，按照十年前的交易价格缴纳税款，新买房的业主按照现在的交易价格缴纳税款，不考虑自己房屋和土地的增值。

上海、重庆房产税究竟收效几何？据《全时报》报道，两座城市虽然同时启动试点，但各自做法不同。上海对上海居民购买第二套及以上住房，且人均住房面积在60平方米以上，征收房产税，税率分别为0.6%和0.4%，对非上海户籍家庭新购住房征收。重庆的计算方法更为复杂，对“城九区”内独栋别墅和新购高档商品房分别征收0.6%和0.4%的税率。2、外地炒房者在重庆购买的第二套及以上住房，按三种不同税率纳税：成交价格在城九区近两年新建商品住宅均价3倍以内的，征收0.5%；成交价格在城九区近两年新建商品住宅均价3倍至4倍之间的，征收0.5%。 值得注意的是，上海和重庆的计税依据均为交易时的实际价格，并未考虑未来的升值空间。

“据我观察，上海、重庆的房产税试点对各自房地产市场的演变几乎没有任何影响，房产税的作用可以忽略不计。”和硕研究院首席分析师郭毅表示。

从房价来看，房地产税的作用似乎微乎其微：上海2011年均价1.4万元，2015年涨到3.2万元，2019年涨到5万元左右，2012年（涨0.4%）和最近的2019年（涨0.18%），其他年份涨幅都在10%以上。相较之下，重庆房价相对平稳，但房地产业内人士普遍认为，这并不是房地产税的功劳，而是近年来土地供应充足、人口较少、政策调控、公租房建设积极等因素共同作用的结果。

数据显示，2019年，上海征收房产税216.8347亿元，折合人民币216.8347亿元。当年上海财政总收入7165.1亿元，其中房产税占比3.03%。财政部数据显示，2019年，上海财政总收入7165.1亿元，其中房产税占比3.03%。征收的房产税2988亿元，虽然同比增长3.5%，但与2019年全国财政总收入（亿元）相比房产信息全国联网了吗，微不足道。

“中央当然希望通过房产税、房地产税来取代目前各地的‘土地财政’局面，使地方财政收入不再主要依赖土地出让金，但这种做法在地方政府执行层面会面临阻力，这从房产税占财政总收入的比重就可以看出来。”郭毅说，这也是房地产税迟迟未开征的重要原因。

两年前的全国房地产联网，也被认为是房产税出台的前奏。

一旦有关部门推动个人住房信息全国联网的行动，舆论总会推行“房产税开征在即”的预测，登记实现全国联网亦是如此。

2018年6月，自然资源部宣布不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这也引发了房地产市场“房产税开征在即”的恐慌。相较于不动产信息登记管理全国联网，网络签约备案信息全国联网可以说是开征房产税的最后一个技术前提，而前者则可以算是“倒数第二”的技术前提；前者主要针对现房，后者主要针对新房、二手房交易信息。

事实上，相比网上房屋签约备案信息，2018年即将实现全国联网的房产信息是一个更大的概念。曾参与湖南等地不动产统一登记平台建设的武汉中地数字技术有限公司总裁万波说，他们的最终任务是建设“土地资源云”系统，把山川河流、文物古迹等所有土地资源都统计进去。房产只是“土地资源云”的一个小子集，房源信息只是不动产登记网的一个子集。万波说，这部分信息总量虽然不大，但住宅和商业项目最容易触动老百姓，因为涉及一系列社会问题，牵动着老百姓的神经。

2018年，房地产信息实现全国联网，2020年住建部提出将房屋网签备案信息实现全国联网。抛开房地产税征收的技术前提，这两张网对楼市最直接的影响是什么？

中国土地学会原秘书长黄小虎分析，两个网站都为政府部门“以房查人”、“以人查房”提供了便利，这两个网站带来的直接结果是，我国所有公民所拥有的房产将清晰可见，这对之前的“房哥”“房姐”等炒房者来说，不是一个好消息。“全国所有政府都能查到谁有房产，这对房价不会有什么影响，可能没有直接影响，但至少可以间接抑制炒房行为。”黄小虎说。

以一位在哈尔滨拥有10套房产的“房姐”为例，在上述两张网络未实现全国联网时，她在没有外地居民限购政策的城市购房，当地政府无从获知。至于她在其他城市的房产情况，她在哈尔滨购置的房产很可能仍被视为她的“首套房”；全国联网后，当地政府便会清楚知道她在哈尔滨拥有房产。“首套房”是否继续如此处理，将由当地政策决定，但从相关部门角度，至少可以查到这位购房者在全国的“资产”。

诸葛房产分析师王小强分析称，这两个网络的直接目的就是摸清财务状况，促进信息透明化，至于开征房产税，现在讨论还为时过早。

房地产税具体该如何征收？

如果上述两大网络为房地产税提供了天时地利，那么从民众角度来说还远远没有开征。房地产税的本质是政府将税基从交易环节转移到持有环节，房产税的二次分配特征更加明显，这一举措将产生连锁反应。

以北京为例，所谓的网签价并非实际成交价，每套房子最高网签价只能标注467万，但实际成交价超过千万的房子却屡见不鲜，这就意味着，即便相关部门严格要求网签备案以真实成交价为准，也意味着贷款购房者最高贷款额度在303万以上（北京的政策是贷款总额不能超过网签价，首付比例不低于网签价的65%，首付比例不低于网签价的35%），但可以按照实际成交价从银行贷到更多的钱。“一旦这样搞，对全国房地产市场和金融体系来说都是一场大地震，也涉及到新政策实施前后贷款购房者的公平问题”，王小强说。

此外，即便两网能够提供真实的信息，但根据这些信息制定具体政策是一项极其复杂的工程，加上全国人大难以逾越的立法程序，具体税制的建立也存在诸多问题。

郭毅认为，即便有关部门能从两张网络获得公民所拥有房产的具体信息，但具体政策的制定还有一个商讨过程。“到底是征收存量房产，还是增量房产？按照成交价征收，还是按照房产价格征收？每期都要重新评估现价吗？谁来评估、怎么评估？税基和税率怎么确定？是按照常住户总面积征收，还是按人均面积征收？起征点是多少平方米？”郭毅说，这些很具体的问题她能举出一大堆，而没有一个是仅靠两张全国联网的基础数据网络就能解决的。

另一个棘手问题是集体土地上建设的“小产权房”。“小产权房”本来就是非法产物，如果对其征收房地产税，将获得一定的法律确认，看似已经越过了“非法”的底线，但如果不征收，对合法房屋的购买者来说又极其不公平。

即便有了全国性的基础信息网络，房地产税制度的设立也势必引发不同利益集团无休止的争论，即便最终开征，房地产税也将在各方利益博弈下艰难前行。

结尾