成都新房市场

对于一些购房者来说，成品房就意味着“装修房”，甚至是“精装修房”，但标准怎么定？谁来监督？成都购房者对此十分关心。

3月26日，成都市城乡建设委员会网站发布关于印发《实施细则（暂行）》的通知，该通知针对房地产开发商和购房者关心的成品房问题，提供了诸多明确的实施细则。

首先，现在明确了住宅装修成品价核定是否规范由建设行政主管部门监督检查，在近期参加摇号的部分住宅楼盘，房管部门公布的房源并未显示装修明细，这应该有一个解释：细则规定建设行政主管部门对开发商、造价咨询服务机构的住宅装修成品价核定是否符合规定进行随机监督抽查，其中，成都市、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区）负责住宅装修成品价核定工作的监督抽查，郊区市、县级建设行政主管部门负责本行政区域内住宅装修成品价核定工作的监督抽查。

第五条规定，已竣工的住宅工程原则上应当一次批准开工。施工许可证包括土建工程和房屋装修工程，施工许可证上应当注明已竣工住宅建筑的栋型、单元和建筑面积。

第七条规定，住宅装修竣工工程施工应当先行实施建设模式。

第十一条提到，开发企业应当在商品房销售期间，在销售现场显著位置公示已竣工住宅建筑的有关建设信息。

第十二条 开发商在项目现场应当严格按照施工图设计文件的要求，对每个装修方案制作一个实物展示样板房，作为销售展示和交房的参考标准。实物展示样板房应当真实，能够真实体现已交付的成品住宅的装修标准和施工质量。实物展示样板房的保存期限自商品房首次交付之日起不得少于1年。

第十三条规定，对住宅装修竣工价格确定行为不规范的开发商，成都市建设委员会将给予重大负面信用记录，扣除6分信用分，纳入重点监管，并抄送市房屋管理局。

第十四条规定，成都市商品住房限购政策实施期间，对以购房者自由组合菜单式装修内容形式实施成品住宅建设的项目成都装修材料，开发商应当按照本办法第十三条规定，委托造价咨询服务机构开展造价咨询服务，确定装修工程价格，并将造价咨询报告送交建设行政主管部门监督抽查。

尤为需要注意的是，对于成品房建设，第十五条规定，开发商超出建设条件建设成品房，或者未达到成品房要求而主动开发建设成品房的，市建设委应当按照《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》信用积分标准第二.四条的规定给予信用积分。

以下为实施细则全文：

《关于进一步加快我市成品住宅发展的意见》实施细则（试行）

01

一、自本实施细则施行之日起，新申报竣工住宅建设项目按照本通知要求进行管理。

02

2、竣工住宅工程的装修设计应符合《住宅室内装修设计规范》（-2015）和《四川省竣工住宅装饰工程技术标准》（DBJ51/015-2013），采取土建、装饰一体化设计，加强建筑、结构、设备管线等专业设计与装修设计相衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等同步设计。

03

3、已竣工住宅工程的计量单位为建筑单位（楼号），建设单位在提交施工图设计文件审查时，必须明确设计总说明中拟实施的建筑单位（楼号）、面积、比例等相关信息。审查机构应将装修设计纳入审查范围，对土建工程、装修工程施工图设计文件同时进行审查，审查机构应核对装修的单位工程（楼号）、面积、比例等相关技术指标。

04

4、住宅竣工工程承包合同应以总承包形式发包。招标人在进行总承包投标时，应在招标文件中写明允许总承包中标人承担装饰装修工程的施工或进行专业分包。装饰装修工程造价暂不能确定的，招标人应进行概算，并将暂估价纳入施工总承包招标控制价进行招标。住宅竣工工程分包单位应具备相应资质，签订分包合同应按有关规定办理备案手续。

05

5、竣工住宅建筑施工原则上应一次申报，施工许可证包括土建工程和房屋装修工程，竣工住宅建筑的楼栋、单元、建筑面积应在施工许可证上注明。

06

6、总承包实行专业分包的，住宅装饰装修工程竣工前，装饰装修单位技术负责人应当编制装饰装修工程专项施工计划，报总承包技术负责人审核，经项目总监理工程师、施工单位项目经理批准。总承包单位应当根据施工合同、设计文件制定中间交接验​​收计划，报建设、监理单位批准。总承包、装饰装修分包、设计、监理等单位应当按照交接验收计划和有关规定进行验收，并形成相关书面验收记录。

07

七、竣工住宅装饰装修工程施工应从样板房开始，样板房（楼层、分部）验收合格后，才能全面开始装饰施工，样板房竣工后，建设单位要组织监理、设计、总承包施工和装饰分包单位验收符合要求后，方可进行大型装饰施工。样板房验收时，各方责任人员要通过施工图检查现场是否符合审查过的设计文件和相关规范，验收工作要形成书面验收意见，其验收记录纳入最终验收文件。质量监督机构对样板房（楼层、分部）的验收进行监督抽查。

08

8、已竣工住宅装饰装修工程所用材料、构件应符合设计要求和现行国家标准的规定，并有相应的质量保证资料。影响室内环境质量的人造木板及饰面人造木板、涂料、天然石材等主要材料应进行见证取样和规定要求的甲醛含量、放射性、防火等指标检测。已竣工住宅工程装饰装修完成后，建设单位应委托具有相应资质和CMA证书的专业检测单位，按照《民用建筑工程室内环境标准》进行检测。按照《污染控制标准》要求进行空气质量检测，空气质量检测报告是工程竣工验收的必备要求。

09

九、竣工住宅工程质量应符合《建设工程施工质量验收统一标准》（）、《住宅装饰装修验收标准》、《四川省住宅装修工程竣工技术标准》及相关专业验收规范的要求，并以工程竣工验收为准。工程竣工前，建设单位应按照《成都市住宅建筑竣工验收指南》的要求进行逐户验收。竣工住宅装饰装修工程逐户验收不合格的，建设单位不得组织竣工验收。质量监督机构应对逐户验收进行抽检，发现验收记录内容不真实，或存在影响主要使用功能的问题或存在严重的外观质量问题时，可终止验收，责令改正，符合要求后，方可重新组织竣工验收。

10

10、竣工住宅建筑《房屋质量保修书》中的保修范围、保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限。在企业信用体系中，对质量管理能力强、信用记录良好的，给予信用加分5分。

11

11、商品房销售期间，开发商应当在销售现场显著位置公示已竣工住宅楼宇相关建设信息，信息内容应当包括：已竣工住宅楼宇的建筑类型、户型、装修设计、施工及装修单位、菜单装修及效果图信息、主要装修材料、部品、设备的品牌、型号及可替代的品牌、型号及其质量、环保合格证、工程质量保修范围及期限、公司在市建委“房地产开发企业信用信息系统”的登记情况等。开发商未按规定公示已竣工住宅楼宇信息的，市建委将给予其不良信用记录。

12

12、开发商在项目现场应严格按照施工图设计文件的要求，对每个装修方案制作实物展示样板房，作为销售展示和交房的参考标准，实物展示样板房应真实体现已竣工住宅楼的装修标准和施工质量。实物展示样板房的留存期限自商品房首次交付之日起不得少于1年。

十三

十三、本市商品住房限购政策实施期间，在成品住宅实物展示样板房建设完毕、所用装修材料部品、设备品牌型号全部确定后，开发商应当从候选库中委托工程造价咨询公司服务机构对成品住宅装修工程价格进行核实，并向建设行政主管部门提交工程造价咨询报告，由建设行政主管部门出具回执。开发商对其核实的成品住宅装修工程价格承担法律责任。因成品住宅装修定价不准确而引起的一切社会、经济和法律责任均由开发商承担。

建设行政主管部门要对开发商、造价咨询服务机构住宅装修成品价制定是否符合规定进行随机监督抽查，市建委负责对中心城区（包括成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武汉市）和郊区（包括后区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区）住宅装修成品价制定情况进行监督抽查，郊区城市、县级建设行政主管部门负责对本行政区域内住宅装修成品价制定情况进行监督抽查。

对住宅成品装修价格确定行为不规范的开发商，市住建委将给予重大负面信用记录，扣除6个信用分，纳入重点监管，并抄送市房屋管理局。

工程造价咨询服务机构应当客观、公正开展住宅装修竣工价格咨询服务，并按照委托合同约定向开发商承担责任。对不规范开展住宅装修竣工价格审核的工程造价咨询机构，市建委将实行黑名单管理，并给予不良信用记录。

14

14、开发商可提供可供购房者自由组合的室内装修菜单，待购房者选定并确定装修内容后再实施成品房装修工程，充分满足购房者对成品房的个性化需求。

开发商采用由购房者自由组合菜单装修内容的方式实施成品住宅建设的，应当对室内装修工程进行施工图设计，并按规定审核施工图及设计文件，向装饰工程建设行政主管部门申请办理施工许可证成都装修材料，在工程竣工验收前，按照不低于菜单装修最低等级的标准完成成品住宅建设，否则，五方不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得对工程进行竣工验收备案。由此引起的一切社会、经济和法律责任，均由开发商承担。

本市商品住房限购政策实施期间，对采用购房者可自由组合菜单式装修内容方式实施成品住宅建设的项目，开发商应当按照本办法第十三条的规定，委托造价咨询服务机构确定装修工程价款，并将造价咨询报告送交建设行政主管部门进行监督抽查。

15

15.开发商超额建设成品住宅楼盘，或未达到建设要求而主动开发建设成品住宅楼盘的，市建设委将依据《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》信用积分标准第二条第四款规定，对开发商按建设条件实施的成品住宅项目给予信用积分；对开发商按建设条件实施的成品住宅项目不予信用积分。

建设单位未按照建设条件完成成品住宅楼面建设的，将记为重大负面信用记录，扣除6分信用分，纳入重点监管。

16

十六、各区（市）、县建设行政主管部门要按照年度住宅竣工建设计划，将住宅竣工建设要求纳入土地出让和建设​​条件，加强过程监管和验收，做好工程质量安全监督管理工作，确保我市住宅竣工质量，促进住宅建设顺利推进。

本实施细则自发布之日起施行，有效期2年。该政策适用于各（区）、市、县。（1999年第14号）文件同时废止。

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