海口江东新区

主编 | YXIN

头图来源 | 海南PLUS

从2014年开始，三亚全面停建80平米以下小户型，不只是对三亚，对海南推动房地产行业转型升级，实现可持续发展，打造总部型产业、智慧型产业等，以及一些伴随海南全岛自由贸易试验区、中国式自由贸易港建设的相关部署，众多国内外知名企业纷纷表示要在海南建设企业总部基地、高端商务综合体。我们先从2014年海南的房地产政策说起。

2014 年

1.三亚市停止建设80平方米以下小户型住房

日期：2014.4.3

来源：三亚市关于加强商品房类型管理的决定

内容：三亚市区内的住宅项目设计建筑面积须在80平方米以上（含公共区域）。

解释：

推动房地产行业转型升级。

2015

2.全省暂停建设60平方米以下(含60平方米)建筑

日期：2015.11.10

来源：关于严格控制小型商品房审批的通知

内容：

1）停止审批建筑面积60平方米及以下（含60平方米）商品住宅建设。

2）实施过程中，各市县可结合本地实际，制定60平方米以上商品住宅套型建筑面积控制标准。

3）以上商品住房不包括保障性住房，也不包括产权式酒店、酒店式公寓等商业地产。

解释：

优化房地产空间布局，严格控制小型商品住房审批。

2016

3.“双暂停”政策

日期：2016.2.23

来源：海南省政府关于加强房地产市场调控的通知

内容：

1）暂停审批新建商业住宅（含酒店式公寓）和产权式酒店用地（包括农用地转用及征地审批、土地供应审批、非商业住宅用地转为商业住宅用地审批、商业住宅用地增加容积率审批）；

2）暂停审批新的商品住宅项目规划和建设。

解释：

控制房地产开发节奏，逐步降低房地产业比重，鼓励其他产业发展，充分发挥房地产业作为其他产业载体的重要作用，形成房地产业与其他产业的良性互动，促进全省社会经济持续健康发展。

市场分析：

政府土地供应大幅减少，稀缺效应引发客流投资热潮，直至2017年上半年，整个市场商品房供应不足，房价大幅上涨，国家统计局2017年1月70个大中城市新建住宅价格指数数据显示，今年1月三亚新建住宅价格环比上涨1.7%，在70个调查城市中位居第一。在政府“房子不用来炒”宏观调控背景下，针对海南省房地产销售市场火爆，2017年、2018年海南省相继出台多项房地产调控政策，为市场降温。

2017

4.4.14 限购政策

日期：2017.4.14

来源：关于限制购买多套商品住宅的通知

内容：

1）全省范围内暂停向在海南省拥有一套及以上商品住房（含普通住房、高端公寓、低层住房和酒店式公寓，下同）的外地居民出售新建商品住房。

对省内居民家庭在三亚市购买第二套商品住房，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%；

对本省居民家庭在其他市县（含海口）购买第二套商品住房，且无抵押贷款记录或已结清相应抵押贷款的海南二手房出售信息58，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；如贷款未全部结清，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%；

全省范围内对居民家庭购买第三套及以上商品住房，暂停发放商业性个人住房贷款。

2）商品房预购者不得转让已购买的尚未竣工预售的商品房。

家庭购买第二套及以上新建商品住宅，须在取得房地产证书2年后转让；

企业、事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得房地产证书之日起3年后方可转让。

3）对商品房库存周转天数高于全省平均水平的市、县继续暂停供应商品房土地。

4）对符合预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须向市、县价格部门办理预售价格登记，并在办理价格登记之日起15日内，向市、县房屋管理部门申领预售许可证。

预售价格未向市、县物价部门备案的，市、县房屋管理部门不予发放预售许可证。

已向市、县物价部门备案预售价格，但未在规定时间内向市、县房屋管理部门申领预售许可证的，一年内不再受理该预售申请。

一旦发现已取得预售许可的房屋预售者拒不销售的，将依法进行严肃处理。

已取得预售许可的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，须向市、县物价部门重新登记，并报市、县房屋管理部门备案后方可实施。

5）各市、县房屋管理部门负责审核新建商品住房购买、转让资格。

全省各市县房地产信息管理系统（网签系统）要实现商品房网签数据实时共享。

各市县所有二手房交易合同必须纳入网络签订、备案管理。

解释

促进全省房地产市场平稳健康发展

5.4.17 贷款限制政策

日期：2017.4.17

来源：《办理住房公积金贷款业务承诺书》

内容：

1）我省职工申请住房公积金个人住房贷款，应当提供其家庭现住址、房产登记部门和房屋管理部门的住房登记记录。

缴费员工家庭无现房登记记录和住房公积金贷款记录的，实行首套住房贷款政策，贷款首付比例不低于20%。

2）员工家庭有现有住房登记记录或住房公积金贷款记录，购买自建住房的，实行第二套住房贷款政策，贷款首付比例不低于30%。

缴费员工家庭现有两套住房登记记录，或有两笔住房公积金个人住房贷款记录的，执行第三次住房贷款政策，停止发放住房公积金个人住房贷款。

解释：

政策明确住房公积金贷款对象为已缴存住房公积金且购买首套自住住房或第二套改善型自住普通住房的职工；对已缴存住房公积金且购买第三套及以上住房的职工家属，不再发放个人住房公积金住房贷款。

6.4.20 价格登记政策

日期：2017.4.20

来源：海南省物价局关于实行商品住房预售价格备案制度的通知

内容：

1）房地产开发经营企业应当按照有关规定规定的格式和内容，提出新建商品住宅价格登记申请。

提供以下材料（复印件）：开发运营企业资质证书及相关许可证件；商品房预售计划、预售（售）房屋平面图；前期物业委托服务合同；法律、法规要求的其他材料。

2）各市县价格主管部门在审核全部备案材料后，要首次综合考虑周边房产实际销售价格、申报项目开发成本等因素，指导企业科学合理定价。

对资料不齐全或者申报价格虚高的，应当明确告知申请人，并退回申请，重新申报。

解释：

政策要求，各市、县房地产开发企业在办理商品房预售许可或者销售现房时，应当向当地价格主管部门报告价格情况，不得以虚假定价、误导性定价等手段欺骗消费者买卖房地产，进行交易，防止随意涨价。

7.2017年4月至5月，七城市相继出台房地产调控细则

从全省出台的限购政策来看，2017年4月至5月，琼中、白沙、保亭、五指山、三亚、海口、琼海等7个市县出台政策响应全省限购。

海南七市县响应全省限购

海南七市县出台政策概览

8. 5月1日起，全国各市县停止发放房产证，换发不动产权证

日期：2017.5.1

来源：《不动产登记暂行条例实施细则》

内容：

1）无需更换新房产证。

只要公民不需要办理抵押登记、变更登记、转移登记等，就不需要换证，原房产证继续有效；

2）新《不动产证》较现行《房产证》更加详细，对使用期限有明确规定。

3）财产所有权的最高有效性来自于财产登记。

房屋作为不动产权利，其设立、变更、转让、消灭都必须依法登记！未经登记，不发生效力。

4）申请不动产登记所需材料：登记申请表；申请人、代理人身份证明文件、授权委托书；不动产权属来源的有关证明、登记事由证明文件、不动产权属证书；不动产界址、面积等材料；他人权益说明材料；法律、行政法规和《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

解释：

政策显示卖房更加便捷，无需经过多个国土房管部门办理手续）；

不再将一套房子卖给多个买家（您可以检查房地产所有权以防止诈骗和欺诈）；

农民受益（农村土地纳入集体土地统一登记）。

9.海南新规：永久停止在中部生态核心区开发新的外向型房地产项目

日期：2017.9.23

来源：关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定

内容：

1）《决定》指出，海南全面实行“湾长制”，除国家和省重大基础设施建设、重大民生工程和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。

2）《决定》规​​定永久停止在中部生态核心区开发新的外向型房地产项目。

3）《决定》要求，到2020年，海南省森林覆盖率稳定在62%以上，城市空气质量优良天数比例保持在98%以上，主要江河湖泊水质优良或不低于95%，近岸海域水质优良或不低于95%，土壤环境质量总体保持在优良水平。

农村新建的房屋一般不超过三层，高度不超过12米，目的是为了让乡村建筑融入椰林、山峦之中。

全国海洋督查发现，非法填海造地、侵占海岸线等海洋问题较多。

《决定》指出，海南将加强对海岸带、生态敏感区、历史文化保护区等省级规划管控。

海南将加强生态环境监管能力建设，建立统一的监管执法体系。

解释：

决定指出，要有针对性地部署统筹推进全省“双修”（生态修复、城市修复）“双创建”（创建文明城市、创建卫生城市），确保创建实效，提升社会治理法制化、现代化水平。

10.海南暂停审查100平方米以下商品住宅

日期：2017.9.29

来源：《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产行业平稳健康发展的意见》

内容：

1）自本通知发布之日起，各市县停止审批单价建筑面积100平方米及以下（含100平方米）商品住房建设。

上述商品住房包括酒店式公寓，但不包括经济适用住房、出售给当地居民自住的商品住房和共有产权住房。

已经取得建设工程规划许可的商品住宅项目，可继续按照原建设工程规划许可批准的商品住宅单元建筑面积执行。

解释：

“两暂停”政策实施以来，全省商品房库存周转天数总体回落至合理区间，当前房地产市场调控重点已由去库存转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止出现大的波动。

11.非本省户籍人员需提供2年社保证明

日期：2017.10.9

来源：《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产行业平稳健康发展的意见》

内容：

1）在海南无自有住房的外地户籍家庭，申请在本市中心城区购买住房的，须提供自申请购房之日起连续2年及以上在海南缴纳社会保险的证明。

如提供个人所得税完税证明，还需提供社会保险缴纳证明，补缴或补发的社会保险缴纳证明和个人所得税完税证明不予认可。

2）外地居民家庭和企业、事业单位、社会团体等法人新购买的住房，应当自领取房地产证书之日起5年后方可转让。

解释：

该政策旨在通过发放租房补贴、建设公共租赁住房、自住商品住房、共有产权住房等多种方式，建立健全与当地居民收入水平相适应的住房保障制度海南二手房出售信息58，要求房地产开发必须实行引导性规划管理。

12.海南省海口等多市县住房转让限制年限延长至5年

日期：2017.10.10

来源：海南省住房和城乡建设厅关于延长住房转让限制期限的通知

内容：

1）《关于限制购买多套商品住房的通知》和市县政府相关文件规定的家庭、企事业单位和社会团体新购住房转让限制期限，暂延长至5年。

2）家庭购买的第二套及以上新建商品住宅，须取得房地产权证满2年后方可转让；

3）企业、事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得房地产证书之日起3年后方可转让。

解释：

政府加大房地产市场调控力度，确保房地产市场健康发展。

2018

13.海南省住房和城乡建设厅发布关于稳定房地产市场的通知。

日期：2018.8.31

内容：

1）我省加强严格购房资格审查，外地户籍家庭只能在省内购买一套住房，在五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心市县建设的商品住房只能向本市（县）家庭出售。

2）非本市户籍居民家庭在我省购买住房，商业性个人住房贷款首付比例不低于70%。本通知发布后购买的住房，自取得房产证之日起5年内不得转让。户籍居民家庭在实施限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在本省缴纳个人所得税或缴纳社会保险60个月及以上的证明。

3）商品住房价格备案后，6个月内不得提高登记价格；登记价格调整的，必须重新备案。对违反商品住房价格备案管理制度的，将依法依规严肃查处。一经发现，个人购房的购房合同网上登记被撤销，5年内不得在我省购买住房。

4）对违反规定的房地产开发商，撤销其网上登记资格，限制企业及法定代表人在我省从事新的房地产开发业务；对违反规定的房地产中介机构及其工作人员，撤销其登记，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

5）各市县政府有责任保持房地产市场平稳健康发展。对未落实调控目标的市县政府，由省政府追究市县政府正副负责人责任，扣减下半年市县政府收入。暂停下年度商品房土地供应指标和规划规模，直至暂停土地供应和建设审批。对协助提供虚假文件、材料获取购房资格，或购房资格审核不严格执行的政府工作人员，一经查实，将予以撤职处分，依法依规严肃处理。对有关人员依法进行纪律处分。

六）各市县房地产管理（住房城乡建设）部门要会同统计、价格等部门加强对商品住宅数量、价格波动的监测预测，会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监测和引导，加大对虚假宣传、不实信息的查处力度。

14.海南省所有限购地区社保要求提高至5年，不得补缴

日期：2018.3.30

2018年3.30新政策与2017年政策对比

解释：

进一步加强房地产行业调控。

15.海南省实施全区调控，海南商品房实施最严调控

日期：2018.4.22

商品房限贷限购逐步升级，目前区域整体调控，商品房限建。

岛外客户每户限购一套，岛外客户需至少交70%首付，2018年3月30日购买的新房，5年内不得转让，在此前限购区域购房的岛外客户需缴纳50%以上首付，并缴纳全年社保。目前该政策仅适用于商品房，商业货币化产品不受限制。

2018.4.22新政策亮点

解释：

进一步加强房地产行业调控。

2019

16.海口人才落户最新范围及条件

日期：2019.1.5

内容：

1）大中专以上院校应届毕业生或留学回国的本科及以上学历毕业生需提交的材料包括《居民户口簿》或《户口迁移证明》、《居民身份证》、《毕业证明》（留学人员学历须经教育部留学服务中心认证）、与海口市用人单位签订的劳动（聘用）合同及用人单位营业执照复印件或你所领导或创办的企业营业执照复印件。

2）取得全日制本科以上学历、或具有中级以上专业技术职称、或具有技师以上专业资格，年龄55周岁及以下（含）的申请人，应提交以下材料：《居民户口簿》、《居民身份证》、《毕业证》或具有中级以上专业技术职称或技师以上专业资格证书、与海口市用人单位签订的3年以上劳动（聘用）合同及用人单位《营业执照》复印件或本人创办企业的《营业执照》复印件。

3）取得全日制大专以上学历或高级专业技术资格或专业技术资格且年龄在45周岁及以下的，应提交以下材料：户口簿、居民身份证、毕业证或高级专业技术资格证书、专业技术资格或专业技术资格证书、与海口市用人单位签订的三年以上劳动（聘用）合同及用人单位营业执照复印件或你所主持或创办的企业营业执照复印件。

4）在海口市设立企业并连续经营5年以上、依法纳税、无不良记录、年龄在55周岁及以下的公司法定代表人，应提交以下材料：《居民户口簿》和《居民身份证》、公司营业执照复印件、工商登记管理部门出具的公司连续经营5年以上且无不良记录的证明、依法纳税证明。

解释：

政府放宽人才落户范围，在吸引人才的同时，间接放松了房地产市场。

17.海口暂停向企事业单位、社会团体和个体工商户出售商品房

日期：2019.1.9

海口市印发《海口市人民政府关于严格落实海南办发〔2018〕29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。通知主要内容如下：

1.暂停企业、社会组织（企业、事业单位、个体工商户）在海口购买住房；

2、4月22日后落户的，最多只能购买一套房屋；

3.商业、办公产品不得以住宅形式销售，提高设计标准；

4、后续商业、办公物业，买家购买办公空间时，单个项目购买面积不得低于150平方米；