武清高铁站

本报天津记者刘诗萌拍摄

“39万？我们现在也有29万了。”

前不久，网上报道天津武清区一处楼盘从最高价160多万元跌至39万元，引发社交媒体热议。7月13日，华夏时报记者走访武清。在地标性商场佛罗伦萨村门口卖房的一位中介告诉记者，39万元的价格在武清区目前并不算最低，不少二手房40万元左右就成交了。不过，品质好、靠近高铁站的二手房，价格并没有降多少。

武清区位于天津市西北部，与北京通州区、河北廊坊市相邻，是距离北京最近的区之一。自2008年京津城际铁路​​开通以来，武清高铁站已通过火车与北京南站连通，24分钟可到达火车站，15分钟可到达天津站，成为京津冀协同发展一体化交通的重要节点之一。因此，武清的房地产市场在天津整体房地产市场中一直处于相对独立的地位，但作为环京市场的重要组成部分，已成为京津冀协同发展一体化交通中最重要的组成部分。

和硕机构首席分析师郭毅在接受华夏时报采访时指出，北京周边地区供给量还是比较大的，过去一段时间能够形成良好的自循环，核心在于北京投资需求的溢出，加上刚性需求。近几年北京及周边地区的轨道交通建设，并没有给周边地区带来更好的居住品质提升和增量需求。随着整个房地产市场进入平缓期，北京周边市场出现明显下滑，这让更多人不敢在北京周边地区买房，形成负循环。

总价下跌一百万元

这套二手房总价下降了120多万元，降幅约75%，是一套位于京津半岛的两居室，面积约80平米，位于京津交界处，京津高速永乐站前300米就是收费站，对于开车进京的人来说，是一个通勤距离短、能拿到天津户口的好选择。

据贝壳找房网信息显示，这套房子总价39万元，上市3年，是5年来唯一一套，但有一笔未付的房贷，不过记者发现，除了这套房子，还有两套面积相近的二手房在售，总价都在40万元左右廊坊万达二手房信息，这两套房子都没有尾款，另外，楼内还有110套二手两居室在售，价格从39万元到126万元不等，但大部分都在50万到60万元左右，比高峰期下降了约100万。

贝壳网站截图

这样的价格并不是整个武清区的最低价。截至发稿，记者在贝壳平台上看到，武清区总价在40万元以下的商品房有200多套，其中有些单价在3000元至4000元之间。也就是说，40万元甚至可以买到一套面积不足100平米的三室或两室两厅的房子。

另一位德友商铺的经纪人告诉华夏时报记者，武清高铁站是传统“京漂”购房者选择的主要位置，无论是商业配套还是教育、生活配套都非常成熟，因此周边房价相对有所回落，比如优质小区内，两室两厅最低挂牌价还在100万元以上，单价更是在1万元每平米以上，虽然相比前几年有所下滑，但总体还是比较平稳的。

武清区某楼盘的广告词

记者在现场看到，佛罗伦萨小镇与武清高铁站仅一马路之隔，其商圈与万达广场所在的万达商圈并列为该区域最高等级的两个商圈，开京冀牌照汽车的顾客众多。根据2024年2月发布的《关于印发武清新商务区发展规划（2023-2030年）的通知》，以武清城际站为中心半径3公里范围内的区域将以京津冀时尚人群为主，集中在26岁至45岁之间，人口密度是整个城市的两倍，消费能力明显高于本地居民和产业群体。

当北漂们告别“沉睡之城”

近年来，随着房地产市场整体进入下行期，除武清外，河北省廊坊市燕郊、大厂、香河、固安等多个环北京地区的房地产市场都出现了明显回调。

安居客数据显示，近3年，武清二手房挂牌均价从1.38万元/平方米跌至1.21万元/平方米，降幅达12.3%。燕郊二手房价格从1.86万元/平方米跌至1.41万元/平方米，大厂二手房价格从1.43万元/平方米跌至1.03万元/平方米。2017年，香河二手房价格从1万元/平方米跌至7728元/平方米廊坊万达二手房信息，固安二手房价格从1.22万元/平方米跌至9225元/平方米，跌幅最大的是大厂，约28%。

此外，总价在40万元以下的房子在这些区域也并不罕见，比如燕郊某标杆楼盘的40平米户型，刚开盘时售价约1.8万元/平米，低价二手房存量单价仅为8000元/平米左右。

郭毅指出，北京周边地区近年来发展更多依赖房地产行业，存在产业不足、生活配套不足等问题，虽然部分问题已经得到弥补，但总体还是由于房地产市场供应规模过大而处于供大于求的状态，在新建住宅规划不完善、二手房市场价值低迷的情况下，短期内楼市的当前趋势难以扭转。

但同时，记者也观察到，在产业、教育、交通等配套较好的环京地区，房价逆势上涨也并非不可能，典型的例子便是天津滨海新区，据安居客数据显示，近三年该地区二手房价从2021年8月的1.44万元/平方米上涨至2024年5月的1.62万元/平方米。据房天下数据显示，虽然近两个月滨海新区房价环比略有下降，但总体还是很平稳的。

滨海新区位于天津东南部，东临渤海湾。近年来，天津着力构建“天津市”和“滨海市”双城发展格局，将高端装备制造、生物医药、新能源等高端产业向滨海新区集聚，并加大优质教育、医疗、文化等公共服务供给，促进工作与生活平衡。“明显人多了，从滨海新区到北京，一张火车票比以前更难买到了。”当地居民说。