二手房出租的秘诀！算法分析和差价对比。

大家好，我是深白，想把爸爸留下的老房子出租出去。收拾老房子两个多月了，最近房子终于基本空置了。找中介签合同的时候，我了解了一些房东出租房子的模型和算法，想分享给大家，对齐信息粒度。

长期以来，我都认为通过中介租房，中介会赚取租金差价。也就是说，中介会以最低的价格从房主手里买下房子，然后以最高的价格租给外租客。比如你以 5000 元的价格和房主签了两年的合同，然后以 5500 元的价格租给外租客，你每个月就能赚 500 元。

第一年，房东赚6万租金，中介赚6000元差价。如果第二年整体房价上涨二手房出租信息，第二年租金可能达到5800元，那么房东还是赚6万租金，中介赚9600元差价。但这种形式，把房东和中介放在了对立面，把房子租得太高，租客不开心，房东知道了也不开心，这就意味着中介左右为难，不受双方待见。

所以后来很多中介都采用了管理费模式，有的中介按月收房租，一年12个月的房租，11个月给房东，自己留一个月；有的中介按日收房租，每个月收你3天的管理费。不管哪一种，最大的变化就是房东和中介站在利益的同一边，你把房子租得越高，相应的管理费也就越高，中介也乐意以更高的价格把房子租给你。

我后来才知道，能想出这个模型的人真的很厉害，因为其实如果仔细算一下，就能发现管理费模型就是变相的差价，在没有（真正的）空置期的情况下，管理费甚至比差价还要高。

就拿房子来说，第一年以5500元租出，每月收3天的管理费，年底房东赚了59490元房租，中介赚了6509元的管理费。第二年以5800元租出，除了每月收3天的管理费外，第二年的前15天房租都没给房东，就算原租客继续续租，没有缺席一天房租，这笔钱也不会给房东。

而且这个月你还要继续收3天的管理费，所以第二年房东赚了59875的房租，中介赚了9724的管理费。

你发现了吗？第二年开始的15天空置期，其实是给中介的一份礼物。即使之前的租客继续住在那里，这15天的钱也不会算在物业（业主）的头上。如果租金保持不变，为5500，那么第二年房东将获得56778的租金收入，中介将获得921的服务费收入。

这意味着当市场稳定或上涨时，管理费模式的经纪人会赚得更多，尤其是在第二年初的空置期，相当于免费赠送房产。但是，作为房东，选择这种模式的好处是，当市场大幅下跌时，你的保证租金给你一个底线保证。因为他们会为每套房子设定一个价格范围，最低价格就是你的底线租金。

就拿能以 5500 租出去的房子来说，它的区间可能在 5200 到 6000 之间，即使房价下跌，实际租金跌到 4800，中介还是会按 5200 给你算，这其实就是中介押注市场走势不会大幅下跌，就算跌了，他们也可以用租金投资其他领域，用利润来补足差额给房东。

第二个好处是出租空置风险。很多人住了第一年就会搬走，春节假期过后往往又回来。这期间，可能会有半个月以上的空置期。一旦空置期超过半个月，其实是房东赚了钱，中介承担了风险。而且，这种中介利润更高的模式推出后，租房平台的曝光度和资源优先权也会倾斜。

选择这种模式的房子会更容易租出去，节省了租出去的时间二手房出租信息，这是一种变相的赚钱方式。所以我觉得可以这么理解：市场越好，房价越稳定，租出去房子的后顾之忧就越小。中介从这种管理费模式中获益更多。但是市场越差，租出去房子就越难，房东在这种模式下底线更强。

当然我觉得这个机制最好的地方就是我开头说的，就是把房东和中介拉到一起，哪怕房子好租，中介能赚的更多，房东也会觉得中介是站在他这边的，如果房租高了，大家一起就能多赚点钱，心理上把原本对立的双方拉到一起，直接就消除了防备和敌意，大大增加了每一单的成功率。

我想这才是这个机制最神奇的地方。那天下午我高高兴兴回家，花了好长时间才算好合同。第二年，15天免购房期太复杂了，我那天下午好奇地问，“你主动取消过合同吗？”经纪人说，他经手的上千套房子，只取消过一套，那还是特殊时期特殊情况下签的特殊价格。

我在房价高涨的时候高价签了房，后来租房市场紧缩，就算租出去，每个月也要付给房东2000元，两年下来要付4.8万，所以只好及时解约止损。

不知道大家在租房或者出租房子的时候都遇到过哪些小技巧，可以分享出来让我们对齐信息粒度，也欢迎大家了解我的简笔画课，我会用简笔画的形式分享我的生活，分享我的小想法，期待你的加入。