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01

房源

2018年5月11日晚23:30

大虹桥茶会刚刚结束，我回到家，照例从冰箱里拿出老婆煮好的柠檬水，大口喝了两口。

我习惯性地拿出手机刷朋友圈。每天晚上我都会花这个时间寻找便宜货。微信上有 1000 名房地产经纪人。无论多忙或多晚，我每天都会刷朋友圈，筛选出有价值的信息。

和往常一样，当我看到好的文案和好的图片时，我会将它们收集到我的数据库中以供将来使用。

15分钟后，一条朋友圈吸引了我的眼球：

一瞥好房：xx小区外环内，65平米，228万，单价3.4万，楼层好，需要的赶紧联系，急等错过！

说到好买卖，我只看单价：3.4万，外环以内，丰庄板块，小区挂牌均价4.6万，板房，房子是1997年建的，那一年对于房子来说是喜庆的一年，香港回归。

3.4/4.6=0.74%折扣！

经纪人在朋友圈发的优惠未必是真的，于是我习惯性地继续往下看，寻找真相：连续五个经纪人发了同样的优惠。

当一处房产被热议，且有超过5个房产中介在微信朋友圈发布，那么这处房产很有可能真的很便宜，值得你关注。

我的脑子飞速运转，把我和身边所有想在不久的将来买房的朋友进行匹配。

是的，我找到他了，就是他——孙师傅。我认识他五年了，他一直很用心地装修我的每一间房子。

没有购房资格让他苦恼，来上海20年了，虽然有些积蓄，但始终没能实现在上海安家买房的梦想。

哪怕只是一个小小的梦想：花200万元在上海西区买一套中层带客厅的两室一厅小户型自住。

梦想虽然小，但是有五个硬性条件，缺少任何一个都无法买到。

“您好，陈经理，我想看一下我一个半小时前发布的房源。”

“好的，孟先生，您想什么时候去？”

“现在”

“啊？……好的。”

每当竹笋出现的时候，你一定要抓！

其实我已经浪费了一个半小时了，如果是特价的话，我也不用等那么久，如果你手头有钱徐泾二手房买卖出售信息，遇到这样的机会，可以立刻买。

“老孙，十五分钟后你来我家接我，有一套房子适合你。”

他比我更兴奋，尽管他还没有开始，哈哈！

晚上 24:00

我们来到小区门口，与陈经理安排的同事们见面。

“陈经理现在正在浙江的高速上，油箱被扎破了。”

“谢谢你们的辛勤工作。我会努力拿到这个订单徐泾二手房买卖出售信息，给他带来一些快乐。”

我们进了屋，我照例拿出手机打开指南针，当时是东50度，南40度，方向是小外方向。

小房间外面有个露台，但门没开，走不出去，露台下面是个店面，再往外就是一条小路，双向两车道。

以上就是这个房子的两个缺点：朝向不好、靠近马路。

各个功能区域通透明亮，户型方正，客厅略显狭小，主卧带阳台，面积比较大，可以做步入式衣帽间。

优点缺点一目了然，当然最大的优点就是便宜！

业内有个计算竹笋长度的方法，叫劈骨法，或者屠夫杀牛的法。

优点和缺点应该分开计算，但不能相加。假设一套房子有十个缺点，每个缺点打10%的折扣，加起来，这套房子就一文不值了！其实不是这样的。

应用到这套房子上，面朝小拐角和背靠小路是不能结合在一起的。

“房东为什么卖得这么便宜？”

“我急需钱。”

“欠债？有抵押吗？”

“没负债，也没贷款，但是房东必须在一个月内拿到90万，以备急用。”

“跟房东约好时间，现在就谈。”

“孟先生，这么晚了，房东不住在这里，明天我一定会安排你过来谈谈。”

“明天上班就赶紧约他，这套房子我要。”老孙表现出前所未有的决心，之前的几套房子肯定是抢不到的，这次可不想再错过了。

02

雨季

第二天早上8点

“陈经理，请您尽快帮我跟进房东的事情。”

…

直到中午，

“对不起，孟先生，房子已经售出了。”

“啊？怎么还没回复？”

“

我打电话联系不上房东，从昨天开始他接了无数中介打来的电话，他等得不耐烦，掏出了电话卡，我才接通。”

“好的，但是你需要确认这一点。”

“孟先生，房子肯定是卖出去了，而且是另外一家中介卖的，我也想做你的生意，没必要骗你。”

感觉就像是真的，但是......

下午18:00 小雨

“孟老师，房子还在，没有卖，房东就坐在我旁边。”

“？”

“我现在就来接你，亲自跟你解释。”

…

“老孙，我刚刚得知房子还没卖出去，你什么时候能过来直接跟房东见面啊？”

我刚刚在家门口楼下喝完粥、吃完包子，准备回家。

那太好了，我还不如在这里等陈经理呢。

五分钟后，陈经理到了。

“孟先生，不好意思，我没听清楚，我十分钟前刚从浙江回来，昨天在高速路上油箱爆了，拖车拖回来的，远程电话通讯出了差错，我同事是这套房子的维修工，他跟我说之前房东的电话被电话轰炸，他一气之下拔了电话卡，房东还有另外一个电话号码，只有我同事知道，现在房东就坐在我店里，而且在卖房子这件事上，他只信任我们中介，只信任我同事……现在我们走吧。”

很多房东确实只信任一个经纪人，所以如果你的朋友圈没有足够的经纪人，建议先加1000人。

遇见房东，我和平常一样打招呼，也和平常一样坐在隔壁的会议室里。

谈判时，不要和对方长时间坐在同一个会议室里，一旦陷入尴尬的局面，将难以挽回。

陈经理在两个会议室之间来回穿梭，我得到了全部信息：

房东在上海有四套房子，在无锡有两套房子，急需从卖房款中凑足90万首付，投资下一个更好的项目。他关注这个项目两年了，很快就会赚到大钱。低价卖房没什么大不了的，半年后就能赚到十倍的利润。但他只要求一个月内凑足90万，剩下的钱可以慢慢付。

这时老孙也已经赶到了中介机构，赶紧打了几个电话确认资金到账的时间。

“我同意，不过请你帮我把价格谈下来到200万。”

“兄弟，你就是杀了我，我也没法再讨价还价了！这房子已经很便宜了，还能再便宜多少？最多也就是再讨价还价，能要多少就得要多少。”

陈经理说完，就去了隔壁的会议室。

压价的时候你可以讲狮子，但是只能跟中介说，不能直接跟房东说。

中介的主要作用是撮合谈判，至于后端的交易流程，都是与价值挂钩的。

你讨价还价得到的是净利润。

如果房东开价太狠，很多脾气暴躁的房东会直接拍桌子，甚至摇门，后果是不可挽回的。

“这样吧，陈经理你试着谈一谈，我们坐在这里等你的消息。”

接下来的时间，我们坐在会议室，有很多事情要做的：

1、反复验证钱款到账时间；

2.确定最高心理价位；

3、倾听对方的动态。

这三件事，我们做得最多的是第三件事。我们能清楚地听到房东的电话响个不停，他接了每一个电话。无一例外，都是在谈房子。是的，是其他经纪人打来的。

五分钟后，陈经理走了过来。

“孟先生确实没法谈价格，他原本的挂牌价是240万，刚刚降了，就降到230万了，我朋友圈写的是228万，他没有明确同意。”

有时候中介朋友圈写的价格可能并不是真实的，只是探探房东的口气写的，但房东并没有明确同意。

“陈经理，价格不是最重要的，你赶紧过去跟他说，客户准备了十万的定期存款，要是你的手机一直响个不停的话，我们的生意还怎么做下去？”

…

房东确实配合，参加警告命令后，就把手机关了，这才是真正谈判的开始。

每套房子的谈判都是一场拉锯战，从下午开始一直谈到下午两点，价格定在225万，三个月内中介费和税费由房东和客户各自承担。

里面聊到家庭、事业、孩子、感情、养老、社会、经济、生活、兴趣爱好……聊到人生酸甜苦辣，聊到世间百态，一切都只是为了找共同话题，只要找到共鸣，谈得投机，这套房子就注定是你的。

03

有戏剧

这次的演讲埋下了一根伏笔：一个月内完篇，再优惠5万。

对于房产交易来说，任何中介协议都可能不是死的，只要没有签订正式的网签合同，就有商榷的余地。

随后的三天时间，老孙子只做了一件事：一个月内养足了款。

据说老孙人缘确实好，一个个打电话过去，连水管工、电工都不放过，还真干了，有的人借三十万，有的人借五万……钱一点一点凑上来，很快房款全款就确认了。

正是因为谈判时有铺垫，才最终拿到了这5万的优惠。

一周后，我们如约来到中介签约总部。老孙见了房东，热情如兄弟，两人相处融洽，他又降价1万元，这是我教给他的方法。最终成交价219万元，房产证面积6652平米，单价3.29万元。税费和中介费分开交。外环以内的普通住宅，即：除房价外，契税1%，中介费0.95%，无其他费用。

同一小区最高价与最低价的差价大多在20%以内，也就是小区最低单价比小区均价打10%，如前文所说，小区平均挂牌价4.6万，小区最低单价为4.6x0.9=4.41万。

那我们来算一下这家的折扣，3.29/4.41=0.75，就算把拆骨的笋子也打了不到八折。

市场价格8.5%的房子，值得快速入手。

以上就是激动人心的购买过程。

这句话里最重要的一点是：2.205万+30万。

关于借阅的详情，又是另外一套科技树，这篇文章不方便展开，大家可以聊聊线下课程。

04

总结

买自住房和买投资房，是完全不同的两个概念。

拿老孙这套来说，要求必须限定在：

长宁北新泾，普陀长征或嘉定丰庄，其他区域概不考虑；

预算是200万，稍微超出预算不是大问题；

因为有两个孩子，所以只有两间卧室可用；

一定要有客厅，哪怕很小，因为人气旺，家里经常有客人；

接受没有电梯，只接受中间楼层，我父亲已经80多岁了。

天哪，买一套自住的房子太难了！我花了一年的时间才最终决定买下它。

买房自住和买房投资永远是两条不同的科技树，前者有太多的条条框框，如果不退而求其次，很有可能两年都买不起房。

对于投资性房产，目的是为了增值。

05

规划

大虹桥面积86平方公里，辐射十公里。除徐泾、华漕、华新、竹寨、九亭、江桥核心区域外，还辐射长宁北新泾、嘉定丰庄、普陀长征桃浦、青浦赵巷、松江泗泾……

每当国家会展中心有中大型展会的时候，这些区域的酒店就会爆满，价格涨了5倍，周边的住宅租售市场也随之上涨。从过去几年的数据来看，上海西区的房价涨幅远超上海东区。

很多人都知道，2018年11月6日至10日，国家会展中心举办了一场举世瞩目的展会——国际进口博览会，各国元首都会来参展，规模空前。国家会展中心的洲际酒店，提前半年就以5300元一天的价格一售而空。

而老孙买的这套自住房，正是在大虹桥辐射范围内。真可谓自住兼投资得。

在城市拥有一份写着自己名字的房契的意义是无法用语言来表达的，它不仅代表着你从此有了安身立命的地方，更是你从无产者变成有产者的象征，你的人生地位迈上了一个新台阶。

在城市发展的方向中，每买一栋房子就意味着少一栋房子。位置是不可再生的，至少在我们这一代人的一生中是不可再生的。在城市发展的过程中，早买房会让你在城市定位的争夺中占据优势。

社会竞争，说白了就是人与人之间的斗争，小时候跟同学竞争，现在同台竞争，早点买房，突出重围。

这就是本文要讲的重点！