未来房企的发展方向和重心还是围绕现金流，在保持流动性的前提下努力提升业绩蓝光建材价格，降低成本，抓住拿地、上项目的机会，才能活下去，才能活得好。

作者 |宋金宇，《财经》新媒体编辑|潘曦

政策转暖风影响下，部分房企前三季度实现营收增长，但利润并未相应上涨。近日，多家A股房企披露三季度财报，财经新媒体对比16家房企业绩发现，其中半数房企前三季度实现营收同比增长，但万科A(.SZ)、建发集团(.SH)等4家公司的归母净利润同比仅有个位数增长，而保利发展(.SH)、中交置业(.SZ)等另外4家公司的净利润同比下滑甚至出现亏损。

具体来看，今年前三季度，万科营收3377亿元，同比增长24.38%，归母净利润同比仅增长2.17%至170.5亿元。与此同时，保利发展营收1564亿元，同比增长12.97%，归母净利润同比仅增长2.17%至170.5亿元，归母净利润同比下滑3.61%至130.9亿元。此外，招商蛇口、中交置业、蓝天发展等均实现营收同比正增长，但其母公司净利润均出现较大下滑。例如，中交地产净利润同比大跌9739.64%，亏损17.42亿元。

对于为何营收增加却难以盈利，万科在三季报中表示，受近年来结算项目地价与销售价比上升影响，前三季度公司毛利率出现明显下滑。招商蛇口也称，受市场下行影响，房地产业务毛利率同比下降是营收增加但不盈利的主要原因之一。首开高层在三季度业绩发布会上给出的解释是，公司前几年地价高，销售难度大，加上目前市场低迷，前三季度结算金额较低，导致出现亏损。

值得注意的是，上述房企均提及地价高、销售难、毛利率下滑等问题。“一般来说，导致利润率下降的主要因素是成本增加，其中土地成本是最大的一项支出。土地拍卖时地价较高，但目前推出价低于预期，导致房企利润率受到挤压。”同策研究院高级分析师肖云翔对记者表示，受市场低迷影响，房企销售放缓，间接增加了房企的经营成本和资金成本。

与去年年报中存货跌价、坏账准备、资产出售损失等影响房企利润水平不同，今年三季报中不断上升的营业成本（土地及工程费用等）和三项费用（销售费用、财务费用、管理费用）已成为房企的利润“杀手”。

前三季度，万科、保利发展、招商蛇口、中交置业营业成本同比分别增长28.32%、21.5%、13.93%、189.02%，远超同期营收增速，其中招商蛇口销售及财务费用同比增长超过20%蓝光建材价格，建发控股管理费用同比增长超过10%，达60%。

一位房企品牌经理告诉记者，在销售持续低迷的当下，不少房企都在努力压缩成本，不少房企今年不拿地、寻求债务延期、裁员降薪，以保证生存。目前房企管理费用普遍下降，在融资渠道尚未完全打通的情况下，财务和销售费用仍有所增加。

不过，记者在房企三季报中也发现一些积极信号，包括合资业绩增长、税收返还等利好，前三季度滨江集团归母净利润同比增长超过50%，三季度净利润同比增长1243.67%，主要得益于合资公司投资收益增加。前三季度收到的税收返还方面，保利发展收到51.3亿元，去年同期为21.6亿元，招商蛇口收到49.3亿元，去年同期为21.6亿元。此外，房企增信融资不断扩大，多地首套房贷利率已降至4%以下。

中国指数研究院公司业务部研究主管刘水认为，高地价导致房企营业成本不断上升，各类能源、建材价格上涨也使得建筑成本上升，加之去库存加速，房企销售费用增加，各项成本费用的增加会侵蚀当期利润。虽然联合经营业绩增长、税收返还等措施可以增加当期利润，但企业的长期发展还是取决于经营基本面是否健康。目前，房地产行业高投入、高回报的时代已经过去，到最后会逐渐接近社会平均利润率水平。房企应转变发展思维，回归开发业务本质，提升专业化运营服务能力，探索新的发展模式。

“用高成本、高营销费用换取营收的做法，是当前市场环境下企业不得不采取的生存竞争手段。但营业成本及各项费用的快速增长，也增加了企业经营难度，对企业经营水平产生了负面影响，对我们提出了更高的要求。”中国企业资本联盟副会长白文曦表示，未来房企的发展方向和重点将以现金流为中心，在保持流动性的同时努力提升业绩，降低成本，把握拿地、推出楼盘的时机，才是生存下来、活好活好的唯一出路。