淘宝、京东是国内最大的两大电商平台赞皇县二手房出售信息，销售的商品种类繁多，随着双十一的到来，全国人民又将开启抢购潮，捡便宜，比起常规商品折扣，可以省下几百块钱。相比于淘宝、京东上千套房子，法拍屋一般以评估价的50%-70%成交，按照目前普通城市动辄百万、一线城市动辄上亿的房价，一套法拍屋总价的巨额溢价让人难以不动心，这也吸引了大批买家蜂拥进入司法拍卖行。市场上，房主想买到便宜的房子，投资者想赚大钱，都想让自己的梦想成真，真的有可能吗？购买法拍屋的风险有哪些，又该如何规避？

1. 止赎房产有哪些优势？

1. 价格确实便宜

止赎房产最吸引人的地方就是其价格低廉，这是由其市场属性和定价规则决定的。

从抵债财产的市场属性来看，由于今年经济增长放缓，尤其是新冠疫情的突然爆发，企业经营困难，个人财产状况恶化，大量财产被强制进入司法处置程序，导致抵债财产数量激增。司法拍卖机构为便于处置变现，往往以低于市场价格投放市场。此外，在司法拍卖机构的定价规则方面，2017年1月1日起施行的最高人民法院《人民法院网络司法拍卖若干规定》规定，抵债财产的起拍价不得低于评估价或者市场价的70%，第二次拍卖的起拍价不得超过前次起拍价的20%。理论上，购房者可以以不低于评估价值56%的价格购买房屋。与房屋的市场价格相比，止赎房屋太便宜了。

我们在京东随便搜了一下，发现了一套位于石家庄市东升子御府小区的法拍房，房屋面积约111.7平米，评估价约185万元（折合单价约16562元/平米），起拍价约130万元（折合单价约11638元/平米），差价高达55万元。

东升紫玉大厦止赎详情

为了确认评估价格是否合理，我们查看了贝壳找房网，发现该小区二手房平均成交价格在1.55万至1.65万之间，与网络拍卖的评估价格差别不大。

东升紫御府小区二手房成交价

价格差异如此之大，购房者如果通过网上拍卖赢得房屋，那么无论是自住还是投资，都将获得很大的便宜。

2. 部分城市无限购

近年来，全国房地产调控措施不断升级，部分房价涨幅较大的城市相继出台限购政策，导致大量购房者没有资格购买新房或二手房。但止赎房却成为部分城市限购政策之外的新型住房类型。各地止赎房限购政策可在当地政府网站上查询。

石家庄澄清对止赎房产不实行限购

2. 止赎房产的风险有哪些？

在止赎房屋拍卖公告中，常常会出现如下内容：

“竞买人决定参加竞买的，即视为其充分了解该拍卖品，并接受该拍卖品的一切已知和未知的缺陷。”

“本院不负责转院及空置入住。”

“法院并不保证房屋存在瑕疵，买家应承担相关责任，由此出现的问题不会影响拍卖结果和成交价格。”

“任何未到现场查看或检查该房产的竞买人将被视为已承认该房产的现状，并将对由此造成的后果承担全部责任。”

“限购、转让、税费政策请咨询相关部门，税费及转让风险由买方承担。”

... ...

上述公告是法院的免责，但对于购房者来说，确实是购房风险的来源。

购买止赎房产的风险主要来自两个方面：

一是由于信息不对称，对产权瑕疵的认识不够充分、清晰；

另一个原因是由于信息储备不完善，司法拍卖财产交易政策不明确。

1. 止赎房产缺陷风险

（一）产权不明晰，无法流转

在扣押过程中，只要明确认定房屋属于债务人所有，人民法院都会予以查封，无论该房屋是否有产权证书，也无论该房屋是商品房、在建房还是集体土地上建设的房屋。

那么在处置房屋时，我们可以看到不同房屋的拍卖公告中，有的有产权证，有的没有，有的明确写明房屋尚未完成初始登记赞皇县二手房出售信息，有的明确写明房屋的土地权利为集体所有。上述房屋在产权转移时会存在很大的障碍。如果买家在参与拍卖前不注意房屋产权性质，即使成功竞拍到房屋，最终也会落得无法过户的下场。

拍卖公告明确写明，该房产无房产证

（2）房屋质量缺陷

与二手房交易不同，人民法院在处置止赎房屋时一般会组织固定时间验房，时间集中且短暂，买家往往难以发现房屋本身的质量缺陷和安全隐患。买家缴纳定金参加拍卖后，即视为充分了解并认可房屋现状，一旦拍卖成功，即便存在质量问题，也视为自愿接受，不能作为不付尾款的理由，不能向法院或原房主追究责任，也不能取消拍卖。

（3）无法交付和结算

在止赎房屋拍卖公告中，法院会明确写明是否负责清交止赎房屋，对于法院负责清交的止赎房屋，有法院强制力作为背书，因此买家一般不需要担心房屋的交割结算问题：对于法院不负责清交的止赎房屋，如果买家没有提前调查好房屋的现状，如原债务人恶意占用房屋、长期租客、原房主其他恶意债权人占用房屋、其他共有人等情况，买家竞拍成功房屋后，房屋的交割结算就会出现障碍，买家需要单独提起诉讼来解决无法交割结算房屋的问题，这会花费额外的时间和金钱。

（4）承担巨额隐性成本

止赎房产拍卖成功后，买方将剩余款项支付至法院指定账户，履行支付义务。止赎房产产生的未付费用一般由买方承担。据市场了解，低价成交后办理过户时，会发现巨额的隐藏费用浮现，这些费用可能接近房屋的成交价。这些费用可能包括：国有土地上建设的房屋，房屋再次交易时需要缴纳土地使用费等相关费用；房屋首次未登记，第二次过户涉及缴纳两次税款，税费翻倍；房产首次交易为直系亲属之间赠与或继承而发生的产权转移，第二次交易涉及巨额所得税；拖欠已久的物业费、水、电、暖费等。

2. 债权抵押的政策风险

（1）限购风险

部分司法拍卖公告会注明“限购”，但没有“限购”并不代表“不限购”，不同城市的限购政策不同，因限购而无法过户的风险由买家自行承担。购房者看到便宜的房子，不要盲目参与拍卖，如果不具备房屋所在城市的购房资质，拍卖成功后也无法最终办理房屋变更登记。

（2）转移税务风险

和一般房屋过户一样，法拍屋需要缴纳必要的税费，作为买家需要缴纳契税、印花税，作为卖家需要缴纳个人所得税、印花税、增值税及附加、土地增值税等税费。

在拍卖止赎房产时，几乎所有的止赎房产都要求竞拍者承担买卖双方的所有税费。买家在竞拍前并没有根据房产现状和权属情况对该房产涉及的税费做成本分析，估计在房屋出售过户时缴纳高额税费后，止赎房整体成本可能高于二手房的市场价格，这样就比较亏本了。

3、如何规避司法拍卖行的风险？

1. 进行尽职调查，充分了解房产的现状

竞买前，买家应通过实地考察、委托第三方专业机构勘察、研究评估报告等方式，充分了解房产现状：

了解该房产的产权情况，包括房屋年代、有没有产权证、土地流转性质等；了解该房产的租赁情况，如房屋是租赁的，需要了解租赁期限、租金、租金支付方式等，这样可以作为判断是否参加拍卖的依据和作为如果拍卖成功如何维权的证据；了解房屋的共同所有权；了解房屋尚未支付的费用，包括但不限于物业费、水电费、取暖费、维修费等；了解房屋的品质，但有强烈的竞买意愿，可以委托专业的第三方对房屋品质进行检验；了解房屋的入住情况，现在被执行人只有一套房子，房子被拍卖后，即使法院判决强制执行，他也无论如何也不愿意搬走。拍卖，但法院不负责拍卖房屋的清理和竞买人的入驻，房屋售出后，房屋的清理和使用会额外产生费用和精力。

2. 根据房屋现状计算并预测房屋交易成本

买家在竞拍前，应该根据自己了解的房屋现状，估算出房屋的交易成本，这个交易成本包括拍卖价、买家应该承担的税费、买家支付的未付费用、买家支付的其他费用等，拍卖止赎房屋以什么价格区间出售合适？这个应该在拍卖前就预测出来，避免房屋的交易成本高于房屋的市场价值。

3.实地考察，确定心理价位

买家一定要实地考察目标房产，了解周边同档次房产的价格，根据自己的经济承受能力，确定对房屋的心理价位和期望价位。优质的法拍房产，往往有不少竞拍者，心中有价位后，可以避免在拍卖时因气氛紧张、不理智而高价竞拍，导致自己承担法拍房产的风险，却无法享受房产带来的利益。

结论

2017年1月1日止赎房产进入网络拍卖后，普通百姓通过京东、淘宝等网络平台，有了更多的机会和途径参与止赎房产拍卖，一些人通过止赎房产实现了住房梦，一些人通过司法拍卖实现了财务自由，而另一些人则钱财散尽，甚至锒铛入狱。

法拍屋既有机遇，也有风险。作为需要大量资金的商品，瑕疵房不仅影响房屋的流通价值，还会影响房屋的使用价值。选择法拍屋时，一定要对房屋的现状进行评估，充分了解并清晰计算和预测房屋的交易成本，最终才能买到干净实惠的法拍屋。

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