上期写了一篇关于安阳学区划分的文章，这期就讲讲购买二手房需要注意的事项。本期分为两个部分：1.购买二手学区房需要注意的事项2.购买时需要注意的事项和流程，避免走弯路。

购买二手学区房需要注意的事项

学区房并非“就近原则”

1、孩子能否顺利上学，首先要了解学区划分。光靠近学校是不够的，所以购房者一定要注意招生规则的变化。受学生人数影响，各校教育部门在一段时间内都会对各校招生区域进行适当调整，这势必会影响到需要“就近就学”的购房者。家长在看学区房时，一定不要忘记去教育部门了解清楚，避免花了高价买了房，孩子却上学不了。

确保所购房屋没有学生身份或户籍

2、如果选择了学区房，需要尽快办理产权过户。但在房地产交易中，产权过户和户口转移并不是同时进行的，一般都是先办理产权过户手续，再办理户口转移手续，而且要等原户口全部迁出后才能办理新户口的转移。在学区房对应的区域，对于此类情况，买家应在合同中书面约定户口转移的时间及违约责任。

户籍管理条例

3.部分学校对入学有严格规定，如孩子必须注册满3年，同一家庭5年内只能有一次入学机会，同一家庭中的第二个孩子除外。

即使房子位于学区内，如果孩子的户口不能转入，也会影响孩子上学。因此，购买学区房时，应清楚了解房子的户口状况、学校入学要求等，并在签订学区房买卖合同时，确保合同用途与购房用途一致。

避免“陷阱”的两点建议

一般来说，如果原业主拒绝搬出，新业主该怎么做才能安顿下来？

1.公安机关不能强制原房主迁出户籍

2、如果原房主拒绝搬出，新房主也可以登记。（先到二手房所在地派出所申请安阳二手房信息，由公安机关办理搬迁手续。即使原房主不搬出，系统也会显示房屋空置。）

3.法院不能直接判决户口转移，但可以要求原户主承担违约责任。

解决户口转移问题的途径有限，如果家长为孩子上学购买学区房，提前做好准备更为重要，必要时可寻求律师等专业人士的帮助。

此外，最常见的坑就是拖欠煤费、水费、电费等。警方指出，是否拖欠煤费、水费、电费等是购房者常问的问题，但购房者往往会忽视房屋是否拖欠供暖费、宽带费、有线电视费、物业费安阳二手房信息，甚至相关停车费等。房屋交易完成后，如果过了很长时间才发现原房主拖欠款项，而原房主又不配合解决问题，甚至找不到原房主，就会给购房者带来很大麻烦。

二手交易注意事项及流程

我们需要明确交易流程，二手房交易可以分为看房、签订合同、按合同约定的时间支付首付、过户、交房、支付尾款几个大步骤。

1. 买家需调查房屋产权

需要核实房产证的完整性、真实性、可靠性，需要注意房产证上的业主姓名是否与卖家相符，有无抵押、共同拥有等。（让中介带你去房管局核实房产证的真实性，包括核对房产的基本信息、抵押和扣押、是否与他人共同拥有等。注意房产证上的业主和卖家是否是同一个人。）

2. 准备转移材料

买卖双方需准备好身份证、户口本、结婚证，卖方只需带房产证原件及复印件；

3. 提交转学文件

合法、彻底办理过户，注意付款时间。业主提交全部过户文件后才支付50%房价，收到验收单并确认可以领取房产证后才支付全款；要求中介完成过户并提交全部文件后才支付50%中介费，交房后才支付全款，或者和第三方签订协议。

4.申请免税、减税及纳税；

1. 契税

首套住房：住房面积90平方米及以下，契税税率减为1%，90平方米以上的，契税税率减为1.5%；

第二套住房：住房面积在90平方米及以下的，契税税率减为1%；90平方米以上的，契税税率减为2%；

三套及以上房屋，契税税率为3%。

2. 个人所得税

拥有五年或五年以上的房产免税，而拥有五年以下的房产则需缴纳差额的20％。

3.印花税

买卖双方各缴纳成交总金额的0.05%，普通住宅物业免税。

4.土地增值税

卖方支付交易总金额的1%，普通住宅免税，非普通住宅2年后免税。

5、领取证件：二级审批通过后，即可到房地产交易中心领取房产证及其他权利证明；

6、房屋交接：取得房产证之后，就可以办理产权交接，也就是房屋的交接。

如果看中的房子还在抵押中，最好不要直接把定金交给房主，而是交给第三方监管。可以签订一份简单的协议，在赎回房子后交给卖家，并且一定要注意“交给第三方监管，即视为卖家已收到。如果卖家以没有收到定金为由拒绝履行合同，则视为违约。”如果没有值得信赖的第三方，最好把定金交给银行监管。具体做法是：买卖双方可以去银行签订监管协议，约定在交易核心的交割手续完成后，定金将转入卖家账户。最后，记得认真验房，避免缴纳智商税。

买房的过程对于大多数人来说都是一个大工程，从选房到付款，每一个步骤都不能掉以轻心，而且交易金额较大，所以找一个靠谱的经纪人尤为重要。一个好的经纪人可以为租客提供充足的房屋信息，帮助租客处理各种复杂的房屋交易手续，为时间不够或缺乏经验的租客提供有效的帮助。

文/火星人