这两天郑州最高气温将达到15度以上。

春天来了！

郑州居民脱下厚重的棉袄，换上轻便的运动装新密白寨二手房信息，逃离久租房，踏进售楼处，加入新年新购房大军——这是一场新的嗅蜜之作。艺术！

又到了买房季节！

从2016年到2019年，已经过去了三年。很多人都在担心三年前7月份开始的涨价潮，会不会形成一个周期。焦虑中，大家都在进行着各自的意识形态游戏。是的，从2019年7月份到现在已经三年了。还有四个月：3、4、5、6。

最好做好准备。

风来了，要稳、要准、要狠，但更正确的做法是：在风来之前就储备。

来吧，来吧。

董哥慷慨捐助，送您一份完整的郑州白名单和2019年郑州房产漫游指南！

[1] 买房基本技巧：看天气

很多买房的人，不管是自住还是投资，都只注重细节，不顾大局——大局就是大局。

什么是大局？大局就是郑州的整体空间。比如说上面的这个图。

郑州总体城市空间划分为：主城区、航空城、新城区、外围组团。

1、主城区：基本在郑州市五环路以内（西环路、南环路暂定为西五环、南五环，但正式名称不是）。

PS：白沙组团、经济技术开发区国际物流园区组团也是主城区。

2.航空城：这个大家都知道，就是以前的航空港集团，目前航空港只是一个管委会，行政管理体制还需要逐步建立起来。这就导致了航空港集团里面的一些房产可以不受限制的购买，因为它暂时属于开封尉市，理论上是属于机场范围之内的，这一点是毋庸置疑的。

3.新城区：新城区主要指荥阳上街等西部新城区、中牟等东部新城区——包括绿博会组团、中牟新区组团、雁鸣湖组团和官渡组团。

4、外围群：主要指巩义、登封、新密、新郑等地的房地产市场，目前除文旅地产市场外，其余仍为区域性市场。

好了，明白了以上几点，你就可以买房了，否则，你就等于瞎子摸象。

先说一下组队的概念：

很多人根本不知道团购这个概念，以为就是【组团买房】，你以为就是美团吗？

一个团体意味着一个区域、一个部分。

按照董戈的研究模型，郑州房地产市场暂时划分为42+1个组团，其中1代表黄河以北的平原新区组团。

请仔细看图。

【2】了解你的目的

在买房之前，你必须问自己：

我买房的目的是什么？

最核心、最根本的问题是：自住？投资？

你首先得有骨气。

如果没有骨气，你就有麻烦了。你不知道你的行为是为了什么。

没有目的，就没有标准，就没有方向。

有了标准才有战略、有战术，才知道自己想要什么，不想要什么。

有时候，同时，对于同一套房产，你的[自住]和[投资]目的是不同的，结论可能完全相反。

你董兄曾经说过，并且一直都这么说：这个世界上没有对错，有标准才有对错。

在此基础上，你就可以理解东哥的第二句话：

任何不以投资为目的和宗旨，用于个人用途的购房行为，都被认为是流氓行为！

【3】买房前的认知准备

当你决定在郑州买房的时候，你首先想到的是什么？

1.你首先要了解自己有多少钱。

比如，以1.45万元/平米的均价为参考值，以一套89平米的小三房为标准，总价在130万元左右，首付比例为30%，首付金额为40万元。

当你没有40万元首付的时候，第一，缩小你想买的房子的面积；第二，降低买房的价格标准，比如1.3万元、1.2万元、1万元，或者8500元。

但你必须明白：一分钱一分货新密白寨二手房信息，买家并不像卖家那么聪明。

寻找竹笋并不容易。

2. 您必须建立该区域。

假设以老城区为中心，东西南北，你打算在哪里买？

比如很多周口、许昌人喜欢在南边买，洛阳、三门峡、焦作人喜欢在西边买，新乡、安阳人喜欢在北边买，开封、商丘人喜欢在东边买，这是基本的地理认知。——回家方便。

我不同意这个逻辑。

请拓展你的思路。

我觉得所有的买房行为，你的出发点不应该是你与家乡的距离，而是你的需求。

如果你自己居住，就要考虑你现在和将来可能的工作地点和就业机会，公共交通和汽车交通的距离（包括堵车），以及你妻子（丈夫）和你工作地点之间的距离——即使你是自由职业者，你还要考虑与你的合作伙伴在交通、社交和商业来往方面的距离。例如，许多公司会因为堵车等因素而选择不方便商务谈判和商务聚餐的地点。

如果你正在投资，你不能以自己的需要为基础进行投资，而应该考虑其他人——买家！

过去，大多数投资者犯下的最大错误就是这个——以自我为中心，而不考虑他人的需要。

好的，让我们开始看房子！东、西、南、北和中心。

1、中部：指老城区，即由北三环、西三环、南三环、中州大道组成的老三环范围之内。

2、北区主要指北三环以北、江山路以东、黄河以南、中州大道以西的区域；

3、西区主要在京广高速以西，包括传统的西郊、五龙口地区、长溪湖新区、中原新区、高新区，广阔的大西部区还包括荥阳、上街等地区。

4.西南区域主要包括常庄库区、二七新区西部地区、长西湖新区南部地区、嘉峪东临湖群及更远的新密白寨地区。

5、南区主要指二七新区组团和灌南新区组团，还包括南龙湖组团和孟庄组团。更广义的南区还包括薛店国电组团、曲梁组团和新郑新区组团。

6.机场集团是独立的市场，范围明确。

7、东南区域主要指滨河国际新城组团、国际物流园区组团。

8.东区主要是指老郑东新区，还有延伸出来的北龙湖组团、老经开区组团、洋金组团、白沙组团、绿博会组团、雁鸣湖组团等等，这个是大东区的概念。。

整体房价参考值如下：

从该图中我们可以看出郑州房价的标志性地理线是：

中州大道！

以东很贵，2万以上。

西边基本都在2万以下。

经东四环—京港澳高速后向下蔓延。

目前，杨津及老经济开发区正积极向2万户迈进，但2万户这个大坎并不容易跨过去。

【四】房产巡展

1. 中区

这个范围，就是传统所谓的“三环之外，谁也别想出去”——除了老正东。

这就是15年前郑州的样子，现在也是郑州的一个成熟区域，配套齐全，老城区，有历史有内涵，有学校，有商业。

但随之而来的却是相对老旧和拥堵。

2019年入春以来，政府也大力开展老城精细化管理工作，整体面貌正在逐步改善。

这里主要有金水区、中原区、二七区、管城区。

这一区域也是郑州二手房最为活跃的区域，二手房价格普遍在1万至2万元之间，2万元以上的要么是传统豪宅，要么是王者学区房。

目前老城区新房供应量较少，优质房源更是少之又少。

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（22）

万科美景世杰、全顺商城、旭瑞和昌华阳里、千祥富盛兴隆城、亚信美豪城邦、融创金林金水府、鑫源金水观城、东润泰和、正地新港华园、长江一号、亚洲之星、盛世卧龙城、和昌湾景国际、金水世纪城、正地普园、阳光城丽景公馆、富力建业五龙新城、保利新宇、鑫源国际新城、世茂云尚城、深奥金尊大厦、傲澜花园。

2019年及以后，可等待的住宅物业名单有：（10）

嘉里中心、裕发御园、万科悦宅地块、名门城邦、电建明悦府、恒大经贸中心、星和地产二沙项目、正商嘎拉王项目、光明地产小寨项目、腾威城

2. 北区

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（27）

绿地璀璨天空城、名门翠园、锦绣风光、瀚海思念城、泰山御景、融创中原大观、锦亿四季城、锦亿金水湾、融创大和辰园二期、融创中原辰园、正尚嘉和家、美景临其城、万科天伦紫泰、万科民安云城、天伦庄园、碧源月湖、中海湖畔世家、3号迎宾路、建业花园、正宏大厦、和昌林育城、碧桂园天兰一号院、正商林育溪畔、思年高尔夫社区、碧桂园思年翡翠城、正商和裕洲、融信江湾城

2019年及以后，可等待的住宅物业名单有：（11）

万科民安江山公馆、远洋老鸦陈项目、美盛教育港、旭瑞和畅游地块、润丰都会地块、汉峪张家村地块、保利海德公园、融创龙福晚季地块、绿都地产新地块项目、裕华新地块、当代地产新地块。

3.西区：

高新区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（15）

保利文化广场、金科城、千香潜龙城、碧桂园西湖、恒大城、东源悦城、华润悦景湾、中海万金西安、万科城七期、荣盛珠富华宇海滨、万科美景橙果、大正水晶森林、朗悦公园​​公馆、裕华花园、一园路。

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（7）

康桥悦曦园、美的地产高新区地块、金汇高新区地块、郑上高新区地块、电建高新区地块、中建高新区地块、荣盛朗悦学院大厦。

长溪湖新区组团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（4）

荣盛奥体世纪、世茂辉煌西湖、汇泉净月城、华瑞紫云城。

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（5）

金科嘉路镇、恒大碉沟地块、名门西岗地块、中升上滨城、融侨中升悦城。

中原新区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（2）

永威西郡、汇泉西大悦城

2019年及未来可等待的住宅物业清单有：（2）

康桥九溪云悦、中原华侨城地块

马寨建刚集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（1）

招商公园 1872

东林湖嘉鱼集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（3）

新田城、恒大山水城、富盛南山府

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（3）

万科地块、东园地块、盛润地块

4. 南城

二七新区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（9）

亚星金韵外滩、亚星锦绣山河、泰宏建业国际城、万科都会、融侨月兰亭、徐汇正融资本、昌建君悦府、盛润运河城、绿地城

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（4）

二七华侨城项目、金地新地、亚新美丽书苑、新源新地

灌南新区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（6）

绿城蓝湾、永威城、融创城、福田城九鼎大厦、绿地公园城、中粤丽景湾

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（5）

绿都裕同地块、康桥柴国地块、名门地块、碧桂园南曹地块、裕发储备地块

南龙湖集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（16）

龙湖天辰元珠、正商兰亭华府、雅居乐天宇、康桥纳云溪、华南城市花园、龙湖金逸城、城南正荣府、远洋风光、碧桂园双湖城、郑州孔雀城、观澜县、永丰乐城、悦府海棠、恒基水边花城、正商红河谷、豪创梧桐花语。

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（4）

正商红河左岸正商9#地块、正商10#地块、美盛华商汇地块

新郑新区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（8）

恒大悦龙湾、佳兆业悦丰、金科御府、招商轩辕华府、正商公主湖、新郑碧桂园、轩辕湖一号、正虹新城

5.机场

北港集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（22）

永威南岳、正宏中央公园、万科美丽城、安纳西庄园、御发白鹿园春晓、御发果园九号院、中建森林尚君

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（8）

融创机场庭院、蔚来云城、星港和昌云住、正商滨河华府、中建滨水苑、星港河源、星港星和城、裕发17号院

南港集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（3）

瀚海航海城、和昌盛世城州、绿地湘湖湾

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（8）

招商园及湖、永威望湖郡、远洋南港地块、航城天地南港地块、建业南港地块、赞峰地产南港地块、豪创梧桐华府、招商空港新地块

6. 东南地区：

滨河国际新城集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（7）

康桥悦榕花园、新宝春风十里、海马清风公园、中海万金公馆、融侨公馆、雅馨海棠公馆、驼峰香和居

2019年及以后，可等待的住宅物业名单有：（9）

金汇滨江云珠、点建龙悦华庭、康桥梅露湾、中建观湖国际、金地滨江奉化、点建新地、绿城新地、中海天悦府、海马清风公园二期

国际物流园区集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（5）

万科希望、碧桂园峰景、金地明悦、九龙新城、碧桂园翡翠湾

7.东区：

1.郑东新区老区组团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（6）

英迪金泰大厦、建业半里、建业天柱、海马公园、润城时光里、英协盛盛银河居

2.北龙湖群：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（19）

融创中原一号院、金茂大厦、永威尚禾园、正鸿镇、荣盛华府、雅居乐御宾公馆、碧桂园御府、康桥竹子路、名门悦府、中海九号公馆、正商龙水上景、正商风华上景、正商山水上景、恒大悦龙台、中建七号院、裕农金陵九如意、雅馨茉莉曼中兴、保利西溪、碧源融富

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（8）

永威尚和居、建业24#地块、建业27#地块、正商臻瑞尚景、鲁能大厦二期、嘉田美林尚园、海马庆丰大厦、中粮龙湖北里

3、龙子湖群：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（5）

万向湖畔晓风、顶天东尚、水之君、广电天韵、泰宏阳光花园

4.高铁东广场组团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（3）

未来华庭、瀚海轻语、碧桂园天琴湾

5.老经济开发区组团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（7）

碧桂园天玺、碧桂园天悦、阳光城探月、华润紫云公馆、福田九鼎世家、金沙湖高尔夫公寓、正商汇航嘉园、

2019年及未来可等待的住宅物业清单有：（1）

绿城城元

6.白沙群：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（12）

星莲玉香湖、星莲湾、香湖一号、正地美景东王、永威森林花语、雅馨紫藤公馆、纪地兰花语、蓝城玫瑰园、东润城、绿上东、蓝城城花园、瀚海观景台

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（8）

碧桂园象园、星联兰溪公馆、中州东升中心、汇泉东岳城、富盛储备地、韩锦华庭、碧桂园生态城、正东华府

7. 绿色博览集团：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（12）

名门紫苑、康桥湘西县、雅馨美丽艺境、雅馨美丽香颂、永威商河郡、融创观澜一号、万科牧场圣达菲、临乌托邦、建业影视小镇橙园、碧桂园中央公园、金科天籁城、金科博翠书院小镇

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（3）

建业新大厦、康桥湘西里、远洋万和四季

8.雁鸣湖群：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（5）

绿地香颂、万科昌吉云路、昌吉烟月湾、永威尚禾公馆、正尚双湖湾

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（5）

绿城燕明旭、正东康桥林溪湾、深圳永石地块、新东润地块、建业地块

9.杨津区：

2019年目前可供购买的住宅物业名单如下：（22）

康桥东绿园、宏源、瀚海二湾、美盛北龙台、碧桂园国控天域、伟业龙湖商城、美商龙湖一号、蓝城凤栖梧桐、奥园玉湖湾

2019年及未来可等待的住宅物业名单有：（5）

富盛中央都城、万锦储备地块、泰和储备地块、瀚海二湾二期、启迪科技城地块

【五】如何入手？

买房是一门科学。

这是一个并非仅通过阅读几篇文章就能掌握的主题。

他需要把知识和行动结合起来，需要有理论基础，需要一定的信息基础。

否则，很容易陷入陷阱。

2019年是“杀老母鸡、养小母鸡”的好时机，这涉及到资产布局层面。

总体来说，我对2019年郑州的房地产市场还是看好的，对房价也是看好的。

不同地区有不同的价值、发展和未来投资潜力。

当然如果你自己住在那里的话就需要选择一个适合自己的了。

然后，用稳定、准确、无情的手法出击。就这样。

由于篇幅有限，今天的文章只能简单给读者介绍一下郑州房地产的概况。

2019年3月6日，也就是后天星期三，【东哥探楼市】视频直播版将上线视频直播节目，东哥将亲自做客节目【房产知识东哥说】，畅谈郑州楼市及购房投资，全程解析。

扫描下面海报中的二维码即可提前预约。

周三下午见！

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