装修是租户入住的第一步，也是租户对物业公司形成印象的重要时期。短短两个月内物业公司做了什么、做到什么程度，是租户日后评价物业公司的重要依据。本期我们就来聊聊小区物业的装修服务。

1.什么是装修服务？

装修服务是指物业服务企业为客户装修提供的服务，引导客户按照法律法规、（临时）管理规定和相关服务协议进行装修活动，协助政府行政管理部门有效制止和纠正违法装修行为，保障物业正常运行和使用，维护全体业主的合法权益。具体包括装修申报、登记审核、入驻手续、缴纳相关费用、对装修过程进行监督检查、验收等。

2、装修服务手册一般包括哪些内容？

1. 一般事项

①办理续建登记手续的过程。

②业主需要准备的资料，需要缴纳的各类费用，装修施工单位需要提交的文件、证件等。

③签订装修服务协议。

④ 违反国家、地方、社区禁止的装修行为。

⑤ 小区的装修管理规定、治安及家居安全管理要求，包括装修人员的进出、过夜管理、材料搬运、电梯的使用、消防安全要求、公共设施保护、装修时间限制、装修废物存放及清运等。

2. 装修小贴士

①基本装修知识（装修技巧）。

②室内框架结构、隔墙分布、供水、电气配置、管线走向、开关及接口说明等。

③根据本项目建筑结构特点提出建议及注意事项：

隔断墙拆除；卫生间防水工程；水、电、气管道改造；热水器、排气/抽油烟机、空调安装（主机尺寸及安全措施等）；窗户、阳台、露台等外立面装修；

④开发建设单位统一配置的设备设施的使用、维护及装修时如需移动应注意和提醒的事项；

⑥防火防盗和易燃易爆物品的管理。

3. 预防违约的指引

结合项目自身的建筑特点、周边环境（噪音、粉尘等）、以及当地客户的装修习惯，分析哪些装修不当可能会引发违约，并在此基础上制定应对措施。

①为避免影响外立面的外墙、阳台、露台等违约，入口及阳台的内置防盗窗花、推拉防盗门、阳台/露台的花架、雨篷的安装款式、颜色、规格等统一。

②通过照片、图纸等方式向业主展示防盗门、窗花、阳台推拉门等统一样式，指导低层业主安装统一样式的内置窗花、阳台推拉门。

4.服务企业提供的服务

装修期间，服务公司为客户提供各项服务，包括建立装修档案、协助流程关注等。

3、装修过程中装修师傅和装修公司各自的职责是什么？

1、因装修活动造成相邻住宅管道堵塞、漏水、断水断电、财物损失的，装修者应当负责修复、赔偿。属于装修公司责任的，装修者可以向装修公司追偿。装修者擅自拆除、改造暖气、燃气管道、设施，造成损失的，装修者应当负责赔偿。

2、装潢者从事装潢活动侵占公共空间，造成公共区域及设施损坏的，由城市房地产行政部门责令改正；造成损失的，装潢者应当依法承担赔偿责任。

3、装饰装修经营者未依法申报登记从事住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政管理部门责令改正，并处以罚款。

4、装饰企业违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具备相应资质等级的企业的，由城市房地产行政管理部门责令改正，并处以罚款。

5、装饰装修公司自行采购不符合国家标准的装饰装修材料或者向装饰者推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政管理部门责令改正。造成损失的装饰装修材料分析表，依法承担赔偿责任。

6、装饰装修活动中有违反禁止行为的，由城市房地产行政管理部门责令改正，并处以罚款。

7、未经城市规划行政部门批准，在住宅室内装修活动中擅自建造建筑物、构筑物，或者擅自改变住宅立面或者在非承重外墙上开设门窗的，由城市规划行政部门依照城市规划法和有关法规的规定予以处罚。

8、装饰装修施工人、装饰装修公司违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定予以处罚。

9、装饰装修企业违反国家有关安全生产法规和安全生产技术规范，未按要求采取必要的安全防护和消防措施，擅自使用明火、进行焊接作业，或者未采取措施消除施工安全隐患的，由建设主管部门责令改正，处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处以较高数额的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

4、物业服务公司在装修管理过程中应注意哪些问题？

1、服务与控制是装修管理过程中的一对矛盾，如何处理好这两个矛盾充分体现了物业管理的水平和技巧。物业管理是一项服务活动，而装修管理的核心就是对装修人员的各种装修行为进行控制甚至制约。因此，如何做好控制与服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大的满意，树立良好的服务形象，就需要各级各类物业管理人员真正坚持原则，熟记装修管理规定，站在业主的角度思考问题，规范操作行为。

2、物业服务公司申报装修项目时，一定要到现场检查附图，防止漏报项目或重大拆迁项目。如果申报装修的是已建成使用数年的房屋，需要注意之前是否装修过，内部布局是否发生改变。尤其是多层建筑，墙体大多为承重墙，如果之前被拆除过，需要仔细检查新申报的拆迁项目，确保结构安全。

3、物业管理方在办理开工手续前，需确认装修施工相关手续是否已办理完毕。施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报的工程及材料；是否有违反相关装修规定的行为（如装修时是否注意消防安全，是否使用电炉等火源等）；装修工程是否构成对社会秩序、公共安全及相邻业主或物业使用人的侵害。

4、验收是装修管理的最后一道工序，也是控制违法违规行为的最后一道环节装饰装修材料分析表，若在此之前发现违法违规行为，必须处理完毕后再进行验收。

5、物业装修过程中如有违反规定、违反合同的情况，应按照相关法律法规、业主公约、物业装修管理服务协议处理。

6、装修材料中一部分是业主信息，如申请表、装修图纸、施工人员信息等，另一部分是操作记录表。每单装修完成后，物业服务公司需要及时整理相关信息，属于业主信息的部分需要纳入业主档案，长期保存备查。操作记录应按档案管理办法作相应归档。

5、装修过程中物业服务公司需要承担哪些责任？

1、物业服务公司发现装饰装修企业、装饰装修公司违反有关法律、法规的行为，未及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可以处以装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

2、物业装饰装修行政主管部门工作人员对物业服务企业举报的装饰人员、装饰装修公司违法行为未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

6、物业使用过程中如出现质量问题，谁负责维修？

在保修期内，属于保修范围的，由建设单位、施工单位承担责任，由装饰装修单位承担责任；超过质量保证期的，如属公用部分，可以申请维修资金进行修缮；如属业主专属部分，由业主承担维修责任。

7、住宅室内装修禁止进行哪些活动？

1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体结构、承重结构；

2、将不需要防水的房间或阳台改造成卫生间或厨房；

3、扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混墙；

4、破坏房屋原有的节能设施，降低节能效果；

5.其他影响建筑结构和使用安全的行为。

8、从事住宅室内装饰装修活动，哪些行为需要经管理部门批准？

1.建造建筑物、构筑物；

2、改变房屋外立面，在非承重外墙上开设门窗；

3.拆除、改造供热管道、设施；

4.拆除、改造燃气管道、设施。

第1、2项行为须经城市规划行政部门批准；第3项行为须经供热管理单位批准；第4项行为须经燃气管理单位批准。