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每年，这个行业都在发生变化。当你爬山的时候，总会有一座更高的山站在你的面前。商业的未来，就是在变革和创新中不断攀登、跨越新的高峰。

主持嘉宾：

蔡赟 中国房地产业协会商业文化旅游房地产专业委员会秘书长

李振伟 世界联合银行首席技术官

对话嘉宾：

周松明 光大嘉宝副总裁、光大安世首席运营官

王伟 金科地产集团有限公司联席总裁

朱洁敏，英卡购物中心中国区总裁

李振伟：谢谢你们参加这次会议，谢谢各位嘉宾。让我们开始本次对话吧。我和蔡秘书长将共同主持这次对话。我们有分工。蔡秘书长是我们行业的领军人物。我带头，你总结。

我们还对问题进行了分工。我会问一些比较专业的问题和比较实际的问题，秘书长会问一些有关行业发展的问题。今天我们的几位嘉宾，光大嘉宝的副总裁周先生和光大安世的首席运营官，我们一起去了新加坡和英国考察业务。

还有金科地产联席总裁王伟先生。我是中国英卡购物中心总裁朱杰民先生。去年我们一起去考察，去了太古里。朱老师很活跃，思维也很活跃。 ，积极提问。

我们会议的主题随着时代和商业的未来而变化。谈到未来，我们有一个非常深刻的变化。 2022年有一个主题词，那就是变化。这个变化来自世界的变化、国家的变化、经济的变化、行业的变化。因此，当谈到变革时，我们需要做三件事。如何改变？我们有增有减，有量有质，有长有短，有轻有重。我们今天的讨论探讨了这些问题。

第三个就是回归根本，怎么改变，不管怎样，这个很重要。我们在中国房地产经历了30多年，我们的速度非常快。我们去了香港、新加坡、英国。我们非常自豪，我们的三年，超越了别人两百年。一百年，香港领先其他国家70年。但我们快速发展的背后是什么？我们现在看到很多雷暴、很多问题以及一些房产的积压。我们的变革必须回归根源，回归发展规律，认识常态，回归发展本质。这就是我们今天的主题。有待讨论。

我们向客人提出了问题。首先我们问周先生，您对当今房地产行业的本质和回报有何看法？这个问题比较大，可能不是从今天开始的，还要从过去、现在和未来开始。

周松明：我们目前正处于最困难的时代。以前的时代，品牌商都是在寻找商场。商场数量基本有限，而且都是老旧的百货系统。渐渐地，我们进入了购物中心时代，百货商店出现了衰落。随之而来的还有网络的影响。也许中国比国外经历得更早。网络虽然最早出现在国外，但影响最快的是中国。

现在供需关系严重失衡，供给量过大。这种影响是深远的。为什么会有雷雨？雷雨的本质其实是商业地产的问题。过去，机构相对简单。他们分别排名第十、二十、五十。其中表现最好的，排在了前十名。主要是看主体，看信用报告。

我以前见过很多大开发商，包括看他们的资产。千亿资产躺在那里很正常。开发完之后感觉商业比重有限，但是这些年下来，很多都被埋没了。雷先生，在财务报表中，现金流实际上是没有支撑的，很多都是通过信用报告来解决的。一旦出现问题，就会产生连锁反应。本质上，水被挤出了。这是真实的反映，而不是根本问题。

我认为目前的情况是一个比较困难的时期。首先，众所周知，疫情导致消费发生变化，导致消费不方便，有时还会受到限制。这样一来，一些商场根本就无法生存。

在这种情况下，影响其实是深远的。包括现在开的一些店，连锁品牌根本不开店。你如何处理它？我们需要考虑内容的改变，这是摆在我们面前的一个非常现实的问题。

当今时代特别是近一段时期的变化是比较深刻的。而且短时间内很难完全理解它，因为有时有些影响仍然是滞后的，仍然在发生。在这个时代，我们必须更加积极主动地应对变化，在各个方面都要更加细致，包括对商户的租金减免，因为我们需要共存。你不能采用一刀切的方法，因为你也必须生活。

这是非常关键的。我们如何做出平衡的反应？这次也倒逼你进行更细致的内部管理，包括各方面的成本控制和应对。我们现在要面对的本质是研究消费者，研究新的趋势和内容。另外，我们要研究商业空间如何变化、如何组合。因为供需关系发生了变化，有时候你不能就这样去做。企业的目的可能必须改变，哪一个具有更高的价值。这是我们需要关注的。

李振伟：在大家最困难的时候，英卡并没有退缩。他们要在西安投资45亿。在周总刚才说的这么困难的情况下，我们英卡没有退缩，继续往里走，有什么意义呢？本质上不同吗？你会更清楚地看到对商业本质的理解上的差异，并且更勇敢地进来。你是一家来自瑞典的公司。

朱洁敏：这是我第二年参加观点年会。在这样一个非常困难的环境下，今天能够参加这次观点年会的所有商业地产同仁，我们都是乐观派的一部分。我们都会继续前进。

说起英格卡中心，我们在国内知名度不是很高，人们也不熟悉。事实上，英格卡购物中心起源于北欧，与大家熟悉的宜家家居同源。我们隶属于英格卡集团。英格卡购物中心是一家致力于购物中心投资、开发、运营和管理的全球性机构。

我们是2009年正式进入中国市场的，所以正如你所说，在过去的13年里，我们从无到有，在中国市场建立了自己的团队，推出了自己的项目。我们在中国7个城市运营7个集散中心。我们在合肥、西安和上海还有三个未来的汇聚。我们希望在 2023 年和 2024 年与您见面。

我听取了蔡秘书长的汇报。您提到对商业地产应该有信心。我也有同样的感觉。对于英格卡购物中心来说，我们的理念是基于长期主义的思想。我们非常相信作为一个商业空间，只要服务于人们的需求。无论顺境还是逆境，我们相信人类的需求总是有价值和意义的。

作为商业地产开发商和运营商，我们正在探索不同的商业模式，如何利用有限的物理空间为我们所在地的消费者提供有价值的服务。我们认为这是一个长期有效、永久的解决方案。这是一个无限的游戏，也是一个非常有趣、值得探索的游戏。

在我们汇聚的每一个项目中，我们始终秉承着这种长远主义的理念，体现了我们从项目开发到整个运营过程中对人的关怀。

我谈论三个维度。首先，长期主义体现在我们建设的每个汇聚体验中心的物理空间上。我们把每一件徽剧都当作一件作品来打造。速度上没有办法领先行业，但是我们在前期投资、招商、设计过程中都会做大量的投入。例如，每一款慧居都充分体现了北欧设计元素。当你走进每一个慧居，我们都会非常注重人与自然。整体感、空间感。

2014年我们在北京开业北京汇聚时，地下停车位有7000个。我们为每位游客提供了最方便的停车设施。包括我们现在在做的西安和上海的项目，我们在可持续发展方面也做了非常非常大的投资。所有这些可能不会很快被商业回收，但我们相信所有这些为人们服务的空间都将具有长期价值。我们希望我们提供的空间能够为未来加载的不同内容提供更多的可变性。

其次我想说，在物理空间的限制下，每个聚会体验中心应该放什么内容？其实我们很早就提出，我们要打造的汇居是一个不仅仅是一个购物中心的空间。我们希望通过不断变化的租户组合和全年精心设计来创造这里。主题活动，通过我们非常人性化的服务，为每一位游客营造一种体验。您可以来这里社交、购物、娱乐，并获得更多灵感。

尤其是现在正处于疫情之中，无法去诗和远方，我们能否通过聚会给大家带来更好的生活呢？因此，我们每年都会举办非常独特的活动，包括我们代表北欧和宜家的活动，每年春天我们都会举办新的设计生活节。这些主题活动代表了我们能够带给大家的特色，探索生活的美好。 。

第三个维度，长期主义体现在我们如何与所有合作伙伴合作，实现共赢、共创。疫情期间，我们更需要同理心。我们的租户伙伴非常困难。在英格卡购物中心，我们说我们做的汇聚产品都是为了人。我们所做的一切都是为了人民，最终都是为了人民。

我觉得慧聚是一个平台。我们不能靠慧聚来实现心中所有的梦想。我们被所有租户称为合作伙伴。我们积极参与汇聚每栋楼所在的社区，融入社区。我们希望能够在我们所在地聚集更多的资源，年轻的大学生、企业家，所有我们觉得可以给我们带来丰富资源的合作平台，我们希望创造一个双赢的商业环境。包括我们自己的员工，我们也是以价值观为指导的。我们希望每一位员工都能在这里受到启发，更好地体现每个人的灵感，更好地服务我们的客户。

所以我认为，无论是物理空间还是这个空间里的商业模式和商业元素，以及汇聚这个平台，我们都可以创造一个社会共赢的商业环境。通过这三个维度，我们可以为大众创造更多。美好生活的初衷可以通过汇聚产品得以持续、长期地实现。

李振伟：谢谢。你说的非常精彩。你提到了长期主义。许多外国投资者都这样做。您提到了三种长期主义。在你的项目中，第一个层次是长期可用空间，第二个层次是长期发展。活动，然后您将客户变成长期合作伙伴。

我还看到了对你们董事长的采访。他表示，房地产的本质是提供空间服务，适应各种社会经济需求。他还表示，需要长期运营才能建立收入曲线。我认为这是同一件事，但又是同一件事。这是我们业务的本质，我们也需要我们快速发展的房地产开发商回归这种长期主义。以下问题是向秘书长提出的。

蔡赟：我看到金科是我们房地产行业的标杆企业。同时，一直是住宅地产的领先者，特别是在西南乃至全国范围内。他也很早就布局了商业地产。今天我们可以看到，我们的房地产形势已经进入了下行阶段，不仅仅是商业和住宅，而是系统性的下行趋势。我也注意到金科的商业产品线有了更新，包括对元宇宙的理解，包括新产品在商场的植入都有新的思路。

王伟先生，我们在博鳌论坛上见过几次面。他对商业地产非常熟悉，并且做得非常好。我们这样问王总，一是商业地产的转型，对整个行业的影响，或者说对企业的影响和未来的方向，二是我们现在的规模效应如何控制，如何做起来。更可持续。 ，达到这个平衡并上升，这就是我想问的问题。谢谢您的回答。

王伟：谢谢秘书长。今年参加这个年会的时候，我确实和业内很多公司一样，第一感觉就是感到迷茫。朱先生刚才说，其实我们是乐观主义者，我们希望在这个混乱之中，创造一些新的情况。今天我来参加这个会议，从早上到下午我都非常认真地听了企业家们的分享，也给了我们很多思考。

今年最重要的关键词就是生存，确实如此。作为一家历史悠久的房地产开发公司，我们长期以来一直在思考应该如何做生意，如何实现业务多元化。我们实际上有一张思维导图。一方面，这就是我们理解过去为什么有金科商业、金科地产、金科酒店、金科产业的原因。这些地产+业务的收购，是为了快速提升拿地规模、开发规模、销售规模。大量收购工业用地、商业用地、酒店用地等。

经过这么多年的发展，在我们最巅峰的时候，我们的年销售额超过了2000亿。因此积累了大量的重资产。同时，在积累重资产的过程中，逐渐孵化出一些团队，包括科技园的开发能力和企业管理能力，包括酒店管理能力和物业管理能力。

后来我们经历了房地产百年变迁。我没有看到业内有人准确预见到如此大的变化，但我认为我们的行业是惊人的。每个人都在适应这种变化。八仙渡海，各显神通。他们都在寻找自己的方向。

金科人如何找到自己的方向？我愿借此机会向秘书长和大家分享。这就是我们的想法。金科现在面临着这样的变化。过去我们注重资产是为了省钱，我们要从资产中回钱。过去我们专注于资产赋能多元化业务。今天，我们多元化了。企业需要为这些资产增值。

而当我们现在转型的时候，已经是红海了。我们在思考，面对这么多玩家的市场，我们该怎么办？这也是一个值得思考的问题。然后我们发现我们可以做一些事情。

对于大型企业来说可能不太可能，因为他们的产品线已经相对标准化，客户定位也已经标准化。我们思考了之前的先驱者没有做过的其他市场。在这个过程中，我们发现市场有几种类型。管理比较落后。

首先是全国各大城市都有很多历史文化街区。这些历史文化街区有着良好的区位、丰富的历史文化底蕴，也有着丰富的不可复制的城市肌理。我们过去参与过许多城市更新项目。提倡拆除房屋、征用住宅用地。现在很多城市提出了有机更新或者微更新的概念，不允许拆除。但其中很多业务我们已经做了一部分，并且已经开始转向运营。

由于我们过去做过很多商业项目，包括购物中心、商业中心，我们的团队和资源都组织得很好，所以我们就想到了这些历史文化街区的管理。过去都是由国有平台公司管理，是比较专业的商业管理公司。专业度不够，商业生态不够。让我们照顾好它，我们觉得我们还有改进的空间。

这样我们就开始思考为什么我们能比其他平台公司管理得更好。我们做了一两个，我们尝试做综合业务。我们的解决方案是集成。因为在这些历史文化街区，商业逻辑更多的是社交、体验、零售。

我们尝试把工业放进去，因为我们过去有很多工业园区，而且我们开发了很多工业园区。特别是在科技园区，这些科技企业主要以创意研究和小规模试点实验为主，因此适合放置在城市核心区。我们会介绍一些我们可以介绍的项目。当然，文化创意产业更适合放在街区里。我们会在过去的街区占用一些不适合商业、餐饮、零售、儿童的空间。是的，其中一些适合有趣的办公空间。我们将它们与产业结合起来，极大丰富了街区的商业生态。他们不仅利用了空间，还为业务带来了业务层面的需求。

这就是我们引进产业的解决方案。后来我们考虑到这里有很多历史文化街区，有很多百年历史文化建筑，甚至还有很多名人故居。我们尝试把它们用作文化旅游，因为房地产公司过去非常擅长开发文化旅游。放入一些逻辑之后，我还擅长景观设计和场景营造，将一些文旅玩法融入到街区中，把现在的历史文化街区变成商业、文旅、工业为一体的新业态。申请在一些国家的4A级景区甚至5A级景区，我们做了几条街，明显比过去的经营管理团队要好。

因为过去这些街区都是由政府的商业管理公司管理的，还有一个问题就是地位力量。现在人们认为国有企业代表政府，有时连物业管理费都收不到。我们是一家以市场为导向的公司，我们可以收集它们。上来吧，如果不上来我们就可以断电了。那些国有物业公司不能断电。如果停电了，就会有人来向他们投诉。

因此，经过一番思考，我们发现这些省会城市以及一二线城市的历史文化区是一个很好的市场。通过参与这些市场，我们基本上可以在公开招标中获得较高的报价。速度。这是我们的生活方式，我们与大家分享。我们也积累了大量的管理经验。

另外，我们也在思考，我们过去为政府建设了很多公共停车场，也为中国交通建设公司等大型国有企业建设了很多公共停车场。在各个城市的核心区域，由于停车不便，政府要求他们建设许多大型公共停车场。关于停车场，我们后来发现公共停车场也有商业空间。这就是朱先生说的，我们如何找到长期可用的空间，并使其成为高价值的用途。

我们通过招标的方式接收了这些国有企业建设的公共停车场。这些公共停车场一般建在人流量大的地区，因为人流量少的地区不存在停车问题，但人流量大的街区就很难停车。停车位是一个很难找到的地方。我们尝试将这些停车场与商业结合起来。我们做了一个停车场模型，落地到了重庆。

目前尚不清楚该停车场是公共停车场还是商业用地。它建在市政土地上，没有土地权。我们把停车场细分为本地停车场，基本做到了可以充电。可换电池的新能源汽车停车场将拥有相当数量的停车位，以及智慧停车。

同时我们还发现，城市二手车的交易量大于新车。中国已经到了汽车存量时代。交易二手车是一门好生意。二手车交易需要很大的停车位，在城市里很难找到。这些停车场的车位其实非常适合二手车交易市场。

我们把他带进来，同时城里也有一些房车。没有地方可以停放房车。现在中国所有的房车都是乱停的，停在路边，因为所有的住宅房车都不能停。由于停车标准限制。未来城市里的房车需要房车露营地和房车管家来停放房车。围绕这些房车，将建设一个户外运动零售超市品牌，停车场的屋顶将作为运动空间，因为位置很好。最终形成了一个模型，你甚至分不清这是一个商业还是一个停车场。事实上，它是一种新型的综合业务。

所以我们这样想，我们的业务不管是生存还是发展西安二手车交易市场在哪里，我们的想法就是利用我们现有的能力、我们的产业能力，包括我们的物业服务能力、我们的业务能力，去做一些综合性的业务。通过城市更新甚至乡村振兴的渠道，我们可以获得一些长期被低估的、可以长期利用的空间，就像朱总所说的那样，发展新的商业业态。同时，我们也用同样的理念来激活我们现有的业务。

今年虽然遇到了疫情，但是我们的业务量相比大家来说并不是特别大，只有300万多平米。然而，尽管我们自己的规模没有增加多少，但我们的面积效率却大幅提高。上升。

当然，有了这样的思路，我们也积累了大量的轻资产经营区域，也就是我所说的历史文化街区，包括一些停车楼的二次改造。这样的生活方法和实验或许可以让我们探索一片蓝海也成为可能。这就是我们生存的方式，谢谢。

蔡赟：谢谢王老师。从王总的谈话中，我提出了这样一个问题：我们的商业空间发展是有限的，但企业管理却是无限的。这是一个。

还有一个就是我们的业务回归到市场本身。我们向管理层寻求利益，包括我们的光大资产管理公司。只有管​​理好资产，才能实现效益，才能实现资产的保值增值。我们的开发公司也是如此。我们发展公司这么多年了。是18万亿的存量。这样的库存已经超过了我们目前的涨幅。

这种情况下，这么多库存怎么办？必须是管理。我想回到最根本的问题。只要我们提高管理水平，协调社会资源，我们就会得到我们的效益。谢谢王先生。

李振伟：时间很快。我们只有两分钟的时间。还有一个问题，就是业务多元化。我们看到，当我们的开发者规模变大，需要做多种业务的时候，就有一个多元化的控制。 、管理和长期运营问题。

王总发展公司，也做了很多专业的事情，但是长远能做吗？像我们周先生这样的人，是管理商业资产的。你如何与他们融为一体？这就是我们要讨论的西安二手车交易市场在哪里，企业发展，特别是商业地产的多元化，如何多元化，如何控制这种多元化，如何健康成长。由于时间关系，我们无法讨论这个问题。我们可以稍后继续这个话题。

秘书长，在您最后的总结中，我也想谈谈我自己的看法。我觉得我们今天讨论商业地产是非常有意义的。我们在午餐时谈到了这件事。最后，房地产本质上可能回归商业，因为商业是长期的，商业必须服务，所以我是这么认为的，回归的意义是什么？商业地产就是以商业发展的心态做房地产。必须是长远主义，以商业运作的心态服务客户，用商业来做房地产。如果你把产品做精，那么生意上赚到的每一分钱都会不一样。这就是商业回报的意义。

最后请秘书长做一下总结。

蔡赟：由于时间关系，我简单说几句。疫情很快就会过去，人们的生活也将逐渐恢复正常。在这种情况下，业务本身就不会那么快消失。生意是长远的，商业地产是载体。也将长期存在。

我们很多业态面临重组、清算，但新业态不断涌现。如何把握新旧交替，把握市场发展？这是我们未来需要思考的问题。只有把握现在，才能把握未来，我总结一下这些，谢谢。