万柳书院上次在止赎市场掀起波澜是在去年4月。因“单价36万元/平方米”，万柳书院一举打破止赎房价“天花板”，登上微博热搜。

要知道，带着诸多神秘光环的万柳书院一直是豪宅市场上的“宠儿”。不仅新房市场一房难求，二手房市场上出售的房子也很少，这是首都财富圈的象征。

如今，价值60至7000万元的万柳书院，一次性“挂牌”75套房子，难不引起人们的关注。但比成交价格更让人费解的是，那些已经花钱搬进来的富人应该做什么。

虽然已经挂牌75套，但熟悉万柳书院的市场人士告诉《城市圈》，这些抵押住宅其实早在2019年就陆续被购房者购买，并且已经有人入住。

在那里快乐地住了三四年，难道最后除了钱和房间什么都没有吗？债权转让背后，北京最“有钱”的业主是否会陷入维权陷阱？

这75套豪宅将归谁所有？

据京东拍卖平台显示，万柳书院是北京荷花恒瑞房地产开发有限公司（以下简称“荷花恒瑞”）名下目前唯一开发并销售的房产。系现房销售，所售房产已正常交付并销售。报到。

但在不良债权转让公告中，详细列出了拟转让的挂牌房产的房间号、楼号等信息。它们分别位于 2-9 号楼和 12-15 号楼。属性的状态显示为“未售出”。

一方面是已经交房入住的业主，另一方面是处于“未售出”状态、即将过户的债权。一时之间，万柳书院的交易流程是否合规，成为了各方关注的焦点。

许多猜测都指向万柳书院的“一室多用”。一位熟悉万柳书院的人士告诉《城市圈》，“早在2019年，万柳书院就有75套单位被抵押，但很多买房的业主并不知情，有的已经开始起诉。”

一般来说，房地产公司用作抵押贷款的房屋只能是未售出的房产，否则就会出现一套卖两套的情况。即使业主购买了这些房屋，在房地产公司解除抵押之前，他们也无法在网上签字并领取房屋所有权证。

一位熟悉万柳书院的经纪人告诉《城市圈》，“2021年底前会卖完，只有一套房子已经清空，其余房子已经正常入住，但有些人还没有签约”在线的。”

如今，随着信达资产债权转让，那些已入住但未网上签约的业主将面临怎样的命运？广东华商律师事务所律师周正峰告诉《城市圈》，从法律程序来看，这75套房子并非司法拍卖，而是不良资产的包装处置。业主是否会被迫处置资产，取决于抵押和买卖合同签订的时间。

“即使购房者付清了全款并实际入住，但如果购房者购买房屋时房屋已被抵押，则属于其自身疏忽造成，应承担不利的法律后果。”周正峰说道。

也就是说，业主与开发商签订的购房合同虽然有效。但相比之下，中国信达拥有的是以房屋债务作为抵押。一旦房子被强行处置，也会第一时间获得收入。

在周正峰看来，“主要原因是购房者买房时过于盲目，不遵循正规的购房流程。”对于业主后续的维权方式，他建议，“业主也可以提出异议，通过法律程序保护自己。合法利益。”

债权转让公告显示，万柳书院业主为北京荷华恒瑞，以75套房屋作为抵押物，用于债权风险控制。同时，中和集团有限公司为连带债务人中和地产、实际控制人周锦辉及其配偶提供连带责任保证。

北京荷化恒瑞原为中国荷化集团子公司，2019年划转至信达。

一位房地产信托人士表示，房地产公司通过信托渠道筹集资金。在过去的几年里，他们有时会使用公开股票和实际债务。名义上信托公司持有部分或全部股份，但实际上项目运营方仍是房地产公司。房地产公司通过出售房产收取资金，并将资金返还给信托公司，交易达成。因此，该人士预计，虽然信达在2019年已全资控股北京合化恒瑞，但实际项目运营仍由中国河南负责运营，中国氦气也为本次融资提供了担保。

对于万柳书院债务资产的合法拍卖处置方案，据媒体报道，“中和集团与信达目前正在洽谈中，预计近期会有谈判结果。”目前，待拍卖的75户房债尚处于公告阶段，具体拍卖将在公示30天后进行。

最受欢迎豪宅也将被​​抵押

北京豪宅市场上不乏关于万柳书院的传奇。凡是听说过万柳书院的人，都很难不被它的气度所震撼。

例如，万柳书院5米高的灰墙就使用了从荷兰运来的手工砖。这些墙砖的颜色和角度都经过仔细考虑。它不仅会随着阳光的角度而及时变化，角度还会向庭院倾斜5°，用“一种难以察觉的弧线，谦虚地照顾路人的感受”。

至于其室内配置，可与瑞士顶级疗养院相媲美。万柳书院的装修从能耗、水质、音响、室内空气质量等方面均采用进口。有媒体甚至报道称“万柳书院的垃圾桶、门把手都是纯铜材质，整体设计可以仿照故宫”。

建造万柳书院的开发商是当时在国内名气不大的“中和集团”。

2012年7月，众和在一批地产公司的争夺中，以26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米的价格拿下万柳书院地块。获得土地三年后，该项目推出市场。一炮而红，成为当时北京唯一成交价超过10万元/㎡的项目。

这是中赫集团的高光时刻。此后，市场对万柳书院的关注蜂拥而至，中和集团日渐受到市场青睐，相继打造朝阳区“北纬40°”、“钓鱼台七号院”等豪宅项目在海淀区。

除了建造豪宅之外，众和集团在体育产业上也非常成功。不过，体育产业同样“烧钱”，需要大量真金白银投入，而信托公司在这其中发挥了重要作用。

在房地产快速扩张的时代，信托公司往往充当开发商的资金蓄水池。当时，很多项目公司的融资都有信托基金的影子。房地产企业希望通过杠杆的魔力实现规模的跃升。

但对于当时名声大噪的中和集团来说，它的追求并不是简单地称霸房地产市场。万柳书院开办不久，众和集团就开始在体育市场动作频频。

据统计，众和2017年投资国安俱乐部，2018年签约崇礼冬奥小镇。前者是一家不断“烧钱”的足球俱乐部，而后者则是一个需要数十年资金投入的“PPP项目”。数十亿的资本投资。

在当时的房地产行业，进入体育行业不仅仅是中和家族的一个选择。恒大、佳兆业、富力等都投资体育领域，通过投资俱乐部积极开展体育业务。

2015年，体育产业刚刚火爆时，现任滚石资本总经理的李银林成为体育产业最早的投资人之一。但参与游戏后，他终于发现，“无论是俱乐部还是赛事，可惜的是，这个行业的盈利模式至今还没有找到。”

“房地产公司不靠建俱乐部赚钱，每年还烧很多钱。房地产公司之所以在体育项目上投入这么多，是希望通过投资俱乐部来建立自己的声誉崇礼二手房出售信息，从而赢得一些希望获得体育品牌土地支持的地方政府。”李银林说。

但相比其他房地产公司，众和的投资要大得多。 2018年5月，中和、泰物、首旅组成的联合体拿下太子城镇项目。预计总投资200亿元，建设以京张高铁崇礼支线太子城站为核心的崇礼度假小镇。镇。

为了解决资金周转问题，中和集团董事长周金辉找到信托业主支持，对持有万柳书院的公司荷华恒瑞进行股权变更。 2019年4月，中国投资有限责任公司作为河南恒瑞的大股东地位被中国信达资管旗下中国金谷国际信托取代。

然而，随着中和集团的衰落，长期合作伙伴不再有耐心。京东拍卖平台显示，该项目到期日为2025年3月，无违约情况。但在项目到期前，债权被中国信达强行转让。

▲（图片来源/视觉中国）

中国信达在征信公告中简短写道，“债务人出现逾期付款等违约行为”。天眼查平台显示，2022年以来崇礼二手房出售信息，众和地产新增多起司法纠纷，涉及票据追索权纠纷、建设工程建设合同纠纷等。

被运动梦想拖累

随着万柳书院债务拍卖，中和集团的困境被进一步放大，越来越多地出现在各种债务名单上。但周锦辉似乎仍然抱着做强体育产业做最后一搏的心态。

2023年4月12日，很少在公开场合露面的周锦辉来到新工人体育场，看望了正在训练的北京国安一线队。活动结束，周锦辉与一线队和俱乐部全体成员围成一圈，一起喊道：“国安，加油！”

在中和集团的官方网站上，周锦辉的名字和照片很少出现。大多数时候，他的位置都是由“中和置业董事长”代替。但在多次公开露面中，他总是与北京国安有着紧密的联系。

为了让北京国安投入运营，周锦辉花费了七年的心血，投入了数十亿真金白银。早在2016年，中和集团就成为北京国安的大股东，但当时国安的经营状况并没有好转，中和也被曝被拖入财务泥潭。

截至2019年，中赫集团用自有资金15.56亿元支持北京国安，同时还向山东国际信托贷款20亿元，用于支付国安俱乐部的运营费用。 2021年6月，中赫集团进一步向中信集团收购北京国安俱乐部36%的股权，最终持有北京国安俱乐部全部股权。

▲（图片来源/视觉中国）

遗憾的是，持续的投入并没有改变北京国安业务下滑的趋势。背负体育债务压力的中和集团也出现财务恶化。

据《城市圈》不完全统计，2020年北京国安的债务达到17亿元，当时中和集团继续承担俱乐部总负债的36%； 2021年，北京国安亏损12亿元，但周锦辉已经很难再花钱养活它了。

“在房地产开发商爆发之前，花10亿以上支持一个体育俱乐部还是可以接受的。因为它有很强的品牌效应，有利于房地产销售。它本质上是一种营销工具。但现在它已经有了。”不管开发商是否支持足球队，现在没人敢轻易买房了。”李银林说。

为了缓解资金压力，周金辉多次质押中和集团股份，并质押旗下中和置地和北京国安足球俱乐部的大量股权。企查查显示，中和集团目前有11条股权质押记录，质押人多为信托机构，如北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

然而，随着国安、中和的经营状况不断下滑，周锦辉终于登上了“老混蛋”的名单。 2023年2月27日，中和置地法定代表人周金辉因失信被法院限制过度消费。

目前，天眼查数据显示，众和集团已五次被列为被执行人，执行标的高达11亿。北京国安也与中和集团、中和置地、周金辉、李彩霞等人一起三次被列为被执行人，执行标的约为10.45亿。

如今，万流书院被推到了风口浪尖，这位传奇的顶级开发商能否安然渡过难关呢？