买房对于个人或者整个家庭来说都是一件非常重要的事情。由于交易金额大、交易周期长、交易流程复杂，交易过程中存在诸多法律风险。拿起法律武器，用好法律体系，才是防范风险的最佳途径。今天我就给大家安利一个可靠又方便的法律武器——通知登记。

首先我们来看一个真实的案例

今年2月底，孙先生通过某知名房产中介购买了一套二手房。签订合同时，他查看了房产登记信息。确认没有问题后房产信息登记，孙先生在网上签字并支付了150万的购房款，同意在6月份过户。 。

期间，孙先生多次联系其办理过户事宜，但原房东以各种理由拖延过户，并拒绝露面。眼看过户时间即将到来，孙先生也书面告知了逾期过户的法律责任，但原业主仍然找各种借口拖延过户。

为了了解真实情况，孙先生前往房产登记中心查看登记情况，却惊讶地发现：增产合同签订时房子状况正常，但为何没多久之后，他购买的房子就被查封了！最终，孙先生只好解除合同，并要求对方返还150万首付，但这是一个漫长的过程，耽误了买房的好机会。

对于购房者来说，核心需求是获得房屋净值。一般我们都知道，在签订合同之前，我们需要检查房产登记信息，确认所购买的房产是“干净”的，即没有抵押或印章，以防过户后钱无法过户。案中孙先生也这么做了，但这并不能完全保证交易安全无忧。从签订合同到正式办理房产过户，可能需要几十天到几个月的时间。这段时间很可能会出现法律风险，阻碍财产转移。

一房多卖是指房东同时将房子卖给多个买家，但只有一套房子。最终只有一个人可以交付房产并办理过户手续，其他买家都将蒙受损失。

有时房东负债累累，看到债权人正准备起诉，想赶紧卖掉房子还债或者转移资产。在转让完成之前，债权人可以向法院申请司法扣押，买方将无法办理财产的转让。

有一些不诚实的房东，在签订合同后，再用出售的房产作为抵押来借钱。抵押后，房产很难过户。即使房产可以转让，买家仍然要承担房产抵押，负债累累。

面对上述重大法律风险，《物权法》给了我们一个非常好的法律武器，可以有效防范上述三大风险，那就是“提前登记”制度。

通知登记的法律依据是《物权法》第20条和《民法典》第221条。

《民法典》第221条：当事人签订房屋买卖协议或者其他不动产产权协议时，为保证日后产权的实现，可以按照下列规定向登记机构申请预告登记：协议。公告登记后，未经公告登记权利人同意处分不动产的，不产生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起九十日内没有申请登记的，预告登记无效。

提前通知登记制度的目的是限制房屋出卖人处置房产，确保购房者未来获得房屋所有权。可以防止预先通知登记后发生不利于买方索赔的产权变化。具体来说，它可以起到以下三个作用：

防止“一房卖多房”

当多套房屋出售时，各个购房者处于竞争关系，他们都希望将房产转让给自己。已申请预告登记的，根据预告登记的有效期，在预告登记期间，房地产登记机关不予受理他人的房地产转让申请。通知登记完成后，权利人单独请求房产过户的权利得到保障，排除其他人办理房产过户，并可在一房多卖的竞争中胜出房子。

二、防止“其他案件争议”

通知登记完毕后，案外人可以申请司法机关扣押。作为买受人，既然已经办理了通知登记，可以按照法律规定向执行法院提出执行异议，请求法院解除查封。通知登记也有效。更好地防范司法扣押的风险。

防范“房贷负债”的三大防范措施

根据相关规定，预告登记后，未经预告登记所有人同意，该财产不得再次抵押。即使抵押登记违法，也不产生任何物权效力。那么这个时候，就可以有效的防止所购房产被房产抵押。

最后房产信息登记，有一个误区需要澄清：

很多人误以为，登记了房屋买卖合同，就登记了通知书，或者说，登记了合同，就万事大吉了。这是一种片面的观点，误解了合同备案登记的效力，也将合同备案登记与通知登记混为一谈。

一、法律性质不同

合同备案登记是依照《城市房地产管理法》等法律规定实施的行政管理措施，公告登记是《物权法》规定的民事产权行为。

其次，系统的目的不同

合同备案登记的目的是规范交易秩序。它可以在一定程度上防止一套房被多次出售，但不能防止查封和抵押。通知登记制度是一种债权保全制度，旨在保护买受人请求转让所有权的权利。

办理部门又不一样了

合同备案登记一般由房地产管理部门办理，但房地产交易中介机构也可以办理。公告登记必须通过不动产登记部门办理。

相关法律法规

《不动产登记暂行条例（2019年修订）》第八十五条第二款规定的有效期内，未经不动产登记管理机构书面同意，申请不动产处分权登记的，权利人预先登记的，房地产登记机构不予办理。 。

《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，在执行金钱债权过程中，受让人提出停止处分查封房地产的，已对转让的产权进行预登记。有异议的，人民法院应予支持；有异议的，人民法院应予支持；符合产权登记条件，受让人提出排除执行异议的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条第四条：未经批准，转让房地产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他财产权。事先通知登记的权利人的同意。依照物权法第二十条第一款的规定应当认定不具有物权效力。

最后也是最重要的一点，法律效力不同。合同备案登记一般只能起到固定证据的作用，但不能防止查封、抵押等行为，不能保证债权的实现。公告登记是物权行为，具有物权效力。可以防止房产抵押、扣押、一房多次出售等无法转让的情况，保障购房者产权的实现。

来源｜上海闵行区人民法院

文：周青松