本文共2541字，阅读时间约5分钟。

作者丨李雨佳

李雨嘉地产笔记出品丨ID：

01

救市政策效果还是不错的！至少热点城市是这样！

以深圳为例：

上图为8月以来深圳每周二手房网签数量！

尽管新政后，深圳二手房市场成交量迅速达到2021年以来的最高水平，但从第二周到第四周（10月12日-10月底），活跃度明显平稳，成交量也迅速回升。交易规模明显较高。新政之前的水平。可以对比的是，“5.17”新政后，活跃度维持了2周，随后迅速恢复到新政前每周不足1000台的水平。

北京、上海、成都等热点城市也是如此。我把它们放在一张照片里：

政策效果并未减弱至新政前，四周后的活跃度仍高于新政前。这并不容易。 11月1日，住房和城乡建设部召开专题新闻发布会通报10月份数据，指出商品房销售面积同比持续下降并达到拐点。在连续八个月下降后，自今年2月以来首次出现增长。 “十”超过“金九”。

市场表现好于预期与政策有很大关系。批评“政策效率低下”。这一次的政策可以说是充满了能量。

一是政策力度比较大。比如，二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年累计下降60个基点，房贷利率从年初的4%降至3%或以下；再比如，深圳外围地区没有限购，只有北京、上海外围地区限购。 1年社保。

其次，本次救助还有几个突出特点：

一是9月29日以来，政策持续执行，不间断。比如，这段时间，多个部委密集召开新闻发布会。意图也很明确，“市场稳定之前政策不能停”。

二是住建、财政、金融、国土等各部门发力，形成“组合拳”效应。有中短期的（调整一线城市限购），有长期的（打造生育友好型社会），有的降低门槛，有的降低成本，有的提高预期。

不仅如此，从9月底到现在，已有20多个省份、200多个城市出台了一揽子政策措施。我一看，动辄十几二十个单位，基本都是多部门的“组合拳”。这似乎是一个自上而下的部署。

再次强调，新房促销力度也很大！

据住房和城乡建设部称。仅国庆期间，就有150多个城市、2000多家房地产企业、4000多个项目参加了“百城千企推介活动”。笔者发现，开发商的心态非常统一，那就是“抓住机会，赶紧把房子卖掉”。大多数项目并没有涨价，而是提供折扣和各种赠品（如免费汽车、免费金币、免费停车位等）。

最后还有一场自上而下的大促销，让人期待！

除了住建部外，各地也在积极推动政策，推动近期楼市的火爆。比如，10月10日，广州、深圳住房城乡建设局双双为楼市发声，积极宣传国庆期间楼市的良好表现，这是非常罕见的。

02

目前，市场运行有以下几个特点：

首先，“以价换量”趋势明显。

我们以深圳为例。

在本轮楼市反弹中，深圳表现最为突出，新房认购量创下十多年来的月度新高，二手房认购量也达到景气期水平。

一方面，此前深圳房价已经大幅下跌，不少地区房价已经降了一半。储蓄大幅下降后，对稳定的需求也很强烈；

另一方面，深圳限购政策大幅调整。例如，购买周边住房不再需要社保。这在2014年“去库存”期间并没有发生。此外，15%的首付对于刚需集中的深圳来说，确实是降低门槛的友好之举。

但即便如此，深圳二手房依然呈现出“以价换量”的走势！

例如，宝安区10月份监测的10个区域中，挂牌均价上涨的有3个，价格持平的有1个，均价下跌的有6个；福田区监测的22个小区中，10月份挂牌均价下降的小区有19个，挂牌均价上涨的小区仅有3个，占小区的86.4%。对于想要快速出售的业主来说，顺势而为“以价换量”仍然是主旋律。

图：10月福田各区域二手房​​挂牌量（单位：元/平方米，%）

大家都很困惑。交易量这么大，为什么价格就不能稳定呢？

这就涉及到楼市的第二个特点：供给侧竞争激烈，甚至内卷化竞争。

目前，新房、二手房供应区域分布广泛，轨道交通四通八达，教育均等化，区位价值拉平。这不仅导致新建房项目之间，而且新建房与二手房之间、二手房业主之间也存在激烈的竞争。

购房者时代，客户为王，中介机构、银行、房产公司都在“抢客户”。依靠渠道卖房是市场上的普遍选择。另外，信息非常透明。经纪人带客户看房，必然会走遍整个城市，包括二手房和一手房。总会有一款适合您。

需要注意的是，这种竞争不仅仅看谁的价格最低，还看谁在“all good”（各方面都好）方面更优秀，包括价格低、度数好、靠近地铁等、景观好等。用料考究，私密性强，圈层突出，获房率高。

简而言之，就是各种“内卷化”！

2023年以来，新地块上建设了大量所谓“新一代住​​宅”，其特点是户户有院、户户有花园、住房可用率超过100%、建筑材料考究、景观优良。 。这样一来，“内卷化”一下子升级了两个层次，让正在出售或在建的老项目陷入尴尬？不得已，只能“以价换量”，尽快逃跑。

问题是，当大家都成为“新一代住​​房”时，规划无法及时调整，无法转变为“新一代住​​房”。他们不得不绞尽脑汁提高住房获得率（变相降价）。这样一来，又回到了原来的水平，导致“新生代住房”的去中心化情况不太好。

上图显示，对于2024年之前进入市场的住房购置率较高的产品，由于市场上此类产品较少，竞争不那么激烈，因此整体销售率明显较高。克而瑞整理出2024年在售项目70个，住房可售率超过100%。剔除近期开盘、尚未完成网签登记、即将开盘的19个项目后，销售率达到80%的项目仅有9个。 %以上，占比18%左右。

这样一来，就不难理解为什么“以价换量”了！

本质上，供求关系发生了重大变化。房子不缺，有多种选择。只有那些“一切都好”、完美无瑕的项目才能出售。笔者多处研究发现了一个共性问题。在大部分三四线城市，只有10%-20%的项目是“可售”的，每月能卖出10-20套。

这些项目都是“都是好”的项目，甚至是“别人没有的我有，别人有的我有最好的，别人有的我有最好的”。其他项目也存在此类缺陷。过去，这不被认为是缺陷，但现在，人们告别了住房是用来住的，不是用来炒的，居民开始关注自己房子的实际属性。

还有一件事，就在三年前，那还是一个“只要是房子就可以卖”的时代。三年后，情况发生了天翻地覆的变化，仿佛是上辈子的事了！

第三个特点是多空之战激烈！

止跌企稳，很有说服力，对预期有很大的提振作用。 “看多”的比例增加，体现在交易量的增加上。

但与此同时，不少人也将市场反弹视为最佳的“卖房时机”。

从近期市场表现来看，多空之争十分激烈。新政后第一周（国庆期间）成交量大，但挂牌数量也大。例如，深圳在第39周调整了限购令。当周新增二手房挂牌数量超过2000套。第40周创下2022年以来单周新高。但随后几周，随着交易量持续走高，挂牌数量开始趋于稳定。

据深圳贝壳研究院监测，新政策出台三周（40-42周），深圳二手房挂牌量增速分别为：4.4%、1.9%、1.0%。深圳房源数量并未出现明显增长，但其他城市（如西安、天津）则不同。

可以预见，当未来无法维持与10月份类似的成交量，且成交量无法支撑价格时，降价卖房仍将是主旋律，挂牌量或将再次增加。

03

大家普遍关心的是，楼市的热度还能持续多久？

由于线上订阅滞后于订阅约一周至半个月，因此10月的部分订阅订单将反映在11月的线上订阅中。考虑到去年11-12月基数较低，12月开发商冲刺全年业绩，政策效应仍在显现，未来还会有增量政策。因此，预计接下来的11-12月市场销售数据也将表现良好。

很多媒体都在报道底部已经到来，或者说已经止跌企稳，即将反弹。你能这样说吗？我是这样认为的：

首先，理性看待10月的热闹。

客观地讲，10月份如此高的成交量是以往楼市繁荣时期才出现的。只要当前楼市的基本面（如就业、收入）没有改善，十月的热闹就无法持续。如果维持这种兴奋状态，那不是稳定，而是反弹。这不是管理层希望看到的。因此，后续市场情绪肯定会走弱。

关键是，我们密集救市的目的是什么？回到昔日的巅峰状态？显然不是。真正的目的有三个：

一是扭转连续下跌、市场失灵的局面；

二是让市场相信政策救助是有效的；

第三，在各方努力下，底部一定会到来。

其次，不能以新房市场规模来判断楼市是否止跌企稳！

由于供求关系发生了重大变化，市场上不乏房屋，而且到处都有很多房子。库存时代已经到来，未来供给端的竞争将越来越激烈，大家都会“抢客户”。为顺应日益增长的改善性住房需求，鼓励开发商拿地、保障土地财政，新增土地供应将越来越倾向于位于中心城区核心地块，打造低密度、高品质、高品质的住宅区。 -优质精品项目。这将导致新房市场越来越倾向于改善型需求。

于是，新房项目变得小众，这就决定了新房领域的需求可以打造出明星项目，但却难以支撑楼市的规模。

对于新房市场来说，止跌企稳是目标之一。另一个目标是建设“好房子”，肩负产业和市场高质量发展的重任。

第三，哪个指标可以衡量市场是否止跌企稳？

笔者认为，在存量时代到来的背景下，有必要将新建房和二手房的交易面积相加，以房屋总交易面积作为衡量市场是否企稳的指标。我认为从房屋成交总面积来看，商品房已经企稳，至少短期是这样。

最后，目前的势头能否持续，取决于增量政策能否得到有效落实。

例如，10月18日部署的“四取消、四减少、两增加”中，“两增加”属于增量政策，即通过货币安置和安置等方式实施新增100万套城中村改造住房。其他方法。危房改造；今年年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿元。事实上，这两项政策要有效落实，还有很多问题需要解决。

例如货币安置意愿、安置价格的确定、资金能否实现平衡、能否保证地方隐性债务不增加等。

比如，在解决影响楼市的长期问题方面，包括近期备受关注的“就业优先战略”、“创建儿童友好型社会”、化解地方债务等，都做出了明确的安排。已制定，但仍需采取具体措施。实施措施。

需要看到的是，一些谈论已久的话题，包括收回现有土地和房屋、严格控制增量、库存过大暂停土地供应等，目前尚未落实。只有让市场看到刺激楼市不仅有短期措施，还有长期问题需要克服，才能凝聚共识，从根本上扭转市场悲观预期，提振大家的风险偏好。

最后一点，从“房子是用来住的、不是用来炒的”到“止跌回稳”，信号非常明确。

但我们必须全面、客观、冷静地看待当前经济形势，正视困难。考虑到人口因素、收入就业、转型困难、地方债务、金融风险、外部环境等，以及房地产库存充足、房价跌跌不休的情况，我们知道“止住”。下降和稳定”是非常困难的。大的。

未来很长一段时间，将是一个“探底”的过程。即使止跌，也会在底部徘徊很长一段时间。

做到这一点并不容易。因为我们用了三年左右的时间，完成了房地产新旧模式的转变！