本报记者郭阳辰、张家珍上海报道

在一系列利好政策的推动下，上海房地产市场呈现明显回暖态势。

10月27日，位于上海外滩董家渡地段的融创外滩一期二期三批次开盘。当日158套再次全部售空，销售额达58.82亿元。截至目前，该项目已“三开三售”，总销售额达约215亿元，成为今年上海第二个单户销售额突破200亿元的项目。

一位十大房企人士表示，从本轮新政的影响来看，从市中心板块向外辐射，从高端市场延伸到新改制的急需市场。总体而言，“阳光”推出的项目往往具有区位优越、交通便利、商业教育配套齐全、产品配置突出、一二手房价格倒挂等特点。

《第一财经日报》记者采访了解到，随着利好政策的不断释放，上海楼市已出现复苏迹象。豪华豪宅项目也抓住政策窗口加速落地。保利外滩序、陆家嘴太古园源地、锦园、越秀外滩悦等多个项目计划首次推出或将于今年年底前推出。

热门优惠“井喷”

尽管销售均价高达每平方米17.2万元，但融创外滩一号二期推出的158套终于在短短几个小时内被“清算”。

据了解，融创外滩一号二期住宅户型总数为472套，二期三批次推出三类户型，建筑面积约180、210、245平方。米，以及两套建筑面积约560平方米的大户型。层产品。

2024年以来，上海豪宅市场走出了自己的路。克而瑞统计显示，今年前三季度，单价15万元以上的顶级奢侈品牌成交出现“井喷”，成交笔数达到2004笔，是全年的5.5倍。 2023年的交易量，超过了过去四年该单价区间的总交易量。还想要500套。

9月27日，平均单价1.11亿元、均价约21万元/平方米的翠湖天地六期项目正式开盘。该项目位于黄浦区新天地，总售价区间为7571万元至3.56亿元，108套共吸引119.79亿元。

8月25日，位于上海黄浦区豫园板块的锦园开盘。当日推出的33套全部售罄，成交金额18.27亿元。

记者了解到，金源项目是融创、衢州发展（原新湖中宝）、中信共同开发的豪宅项目。共拥有平层单位533套、风格联排别墅单位151套、别墅产品850余平方米。项目总价值超600亿元，均价约17万元/平方米。近期，该项目还将推出第二批107套平层住宅。

位于杨浦滨江地区的保利外滩项目计划于今年11月“首开”。该项目房产顾问告诉记者，该项目由两块地块组成，是与锦园项目类似的装修住宅。主要由100-135平方米的平房和185-260平方米的风格别墅组成。预计首批推出的房源将超过100套。目前，可缴纳150万元押金建档。

“今年国庆假期，保利外滩项目样板房首次对外发布，期间参观人数突破2000人次。”上述保利外滩房产顾问进一步表示，目前预约参观该项目样板房的客户不少，周末往往有四五个人。一群群的顾客同时看房。 “有时候，在100平米的样板房里转身是很困难的。”

克而瑞分析认为，随着供应量增加以及二手房与二手房价格差距逐渐消失，甚至二手房价格持续跌破新房价格，上海整体豪宅市场或将维持稳定。稳定，但受欢迎程度有所下降，存在区域和产品差异。竞争也将继续加剧。 “对于供应集中的行业来说，后期淘汰项目的压力仍然很大，因此加快进入市场的步伐是最好的策略。”

整体量价齐升

9月26日，中央政治局会议打开房地产政策调控窗口，指明政策优化方向。住房城乡建设部、央行等相关部门在解除限制措施、加大房地产金融政策支持等方面推出政策“组合”，各地迅速响应并落实因城施策。

中国指数研究院分析认为，从市场表现来看，在“一揽子”政策带动下，房地产市场预期和购房信心回升，核心城市市场活跃度明显提升，新房、房企销售回升。二手房大幅增加。

其中，上海于10月29日发布“上海楼市新七政策”，打造楼市政策“组合”。限购政策方面，降低了非上海居民家庭和单身人士购买外环线以外住房所需的社保/个人纳税年限；信贷政策方面，进一步降低首付要求，落实国家降低存量房贷利率政策。税收方面，增值税免税期限由5年调整为2年，适时取消共同居住标准。

在政策利好刺激下，不仅上海豪宅市场火爆，整体楼市也出现复苏迹象。

上海中原地产统计显示，2024年国庆假期期间，上海新建商品住宅成交面积6.44万平方米，去年同期成交量3.48万平方米；今年10月7日至13日，新建商品住宅成交面积1014万平方米。 10000平方米； 10月14日至20日，新建商品住宅成交面积12.71万平方米； 10月21日至27日，新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增长57.19%，这一成交量创半年来新高。

在线房产数据显示，截至10月29日，上海10月新房网上签约4475套，环比增长20.5%。

在成交量大幅提升的同时，上海新房价格也极具韧性。国家统计局10月18日公布的70个城市房价数据显示，2024年9月，北京、广州、深圳等一线城市新建住宅价格环比下跌的同时，上海新建住宅价格环比上涨0.6%。

上海中原地产市场分析师陆文曦表示，70个城市的房价数据显示，上海新房价格依然领跑全国市场，说明上海新房市场价格具有相当的韧性。与此同时，在政策利好推动下，上海楼市成交开始好转。

自“上海七条”楼市新政“满月”以来，上海二手房市场交易量也明显回升。网上房产数据显示，截至10月29日，上海10月二手房成交量突破2.3万套，环比增长约56%。

上海链家10月29日发布的数据还显示，9月29日至10月28日，新挂牌楼盘数量环比增长24%，累计在线咨询量环比增长39%，累计新客户数环比增长39%。环比增长40%，累计浏览量环比增长25%，累计交易额环比增长89%。

远郊打响降价“秘密战”

在政策利好推动下，房企开始向“银十”冲刺。

据了解，房企在加快推出频次的同时，正在加强现有项目的营销，推出车位优惠、免费装修、签约福利等优惠活动。比如上海象屿江湾悦府，国庆期间预订即可赠送车位券。

保利发展相关负责人表示，上海金山区云湖一号项目将在国庆假期期间与小鹏汽车合作推出“车房”结算福利，其中推荐奖励8万元，最高价值15000元。 3万元购车优惠和3万元停车券，国庆假期交易量同比增长130%。此外，保利发展还在其位于上海的保利光合上城、保利光合悦城、保利近海震悦等项目中推出了类似的车位券活动。

车位推广也是绿地集团的重点营销方向。据绿地集团上海事业部相关负责人介绍，绿地香颂、绿地小米公社项目推出了有限车位20%限时优惠；绿地海珀御汇项目更是推出了内环豪宅车位优惠，固定价格12万元。

值得注意的是，在豪宅市场持续热销、楼市整体回暖的同时，上海楼市也呈现出明显的参差不齐特征。易居房地产研究院数据显示，上海中外环、远郊区环退役周期较长，分别为12.1个月和13.5个月，同比增长195%和129%。

在市场供应不断增加、房企争相抛售房产的背景下，不少难以抛售的郊区项目都试图通过购房现金返利的方式以价换量。

据了解，由于上海要求商品房销售价格一般不得低于登记价的95%，一些急需的项目开始通过“现金回扣”的方式吸引客户。位于宝山区的红星宝山天波项目就是一个典型的例子。不仅提供购房50%折扣，还额外获得50万元现金返利。以一套总价约322万元的房子为例，目前的购买成本已降至约256万元，相当于原价折扣29%。

在上海郊区市场，房地产打折促销并不罕见。记者梳理发现，嘉定徐杭片区春申阳光项目特价房优惠低至20折；奉贤庄型地段的大名城盈御江南项目，在95%折扣的基础上，额外提供10%现金返还。相当于15%的折扣；奉贤柘林段中铁世纪商城项目将在95%折扣的基础上返现25万元，相当于总价优惠15%；嘉定新城板块的迎翠府项目将推出免费购物卡、车位券等多重优惠措施，将实际总价降低至86折。

“房价方面，‘以价换量’仍是市场主流，但一线和热点二线城市二手房价格跌幅正在迅速收窄。”中国指数研究院表示，从房企角度看，房企应密切关注政策窗口期，通过线上线下联动举办促销活动，利用线上交流平台宣传最新优惠加大购房政策和促销力度，为购房者提供更优质、更便捷的服务，以更有力的优惠和产品吸引购房者。那些努力跑赢市场的人。