来源|郑州市人民政府中原网

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新增工业用地供应按照招标拍卖挂牌方式组织实施；新建工业用地项目不得建设成套住宅、宾馆和大中型商业设施；现有及新增工业用地应配备停车位、充电设施……

11月5日，郑州市政府办公厅印发《郑州市稳定工业用地规模优化新增工业用地管理实施办法》，从规划控制、土地管理等方面明确了32条措施准入监管进一步稳定郑州市工业用地规模。 、推动产业转型升级，推动产业高质量发展，精准保障产业项目实施。

市场主体土地需求多元化

面对经济新常态，市场主体的土地需求呈现多元化。稳定工业用地规模、优化新增工业用地，是适应市场形势、深化土地要素市场化配置、持续优化营商环境的有力举措。

在适用条件方面，《办法》首先明确了在符合国土空间规划和产业布局的前提下，郑东新区、高新区、经济开发区、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区境内现有工业、仓储、行政办公、文化、科研、商业、特殊用途等国有建设用地。可改造升级为新工业用地。涉及城市“六线”道路和交通设施、公共设施、绿地和广场、中小学、社会福利设施、文物古迹等基础设施和公共服务设施的用地，不得改造升级为新城市。行业。土地使用；新增工业用地供应按照招拍挂方式组织实施。

所谓“新产业用地”，是指创新型企业和创新型人才发展需要的空间，用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）、高科技-未来终端设备、生物医药等行业中，工业用地用于人工智能、航空航天、机器人、工业设计等行业及其配套的研发、设计、中试、检验检测设施。

新建工业用地项目建筑包括工业建筑、行政办公和生活服务设施。新增工业用地内行政办公、生活服务设施等建筑应集中建设，建筑面积不超过项目用地面积（不含兼容用途面积）的7%，规划建筑面积不超过项目用地面积的7%。项目规划建筑面积。 30%（兼容用途建筑面积除外），不得建设完整住宅、宾馆和大中型商业设施。

确保工业用地规模和比重不减少

在规划控制方面，《办法》明确了现有和新增供应规模、停车和建设的控制。现有工业、仓储用地改造升级为新增工业用地，控制在辖区规划工业用地总面积的10%以内；黄色科技创新带沿线高新区、惠济区等重点区域可控制在15%以内。机动车停放停车位应不少于0.5个停车位/100平方米建筑面积为标准；新增新增工业用地规模控制在辖区工业用地总规划面积的7%以内，重点区域控制在12%以内。工业建筑机动车停车位不少于0.8个车位/标准建筑面积100平方米。

还明确了使用兼容性。新增工业用地可兼容商业、公共服务设施等多种用途。兼容其他用途的面积和建筑面积不得超过项目总用地面积和地上总建筑面积的25%。

新增工业用地中机动车充电停车位比例明确

通知明确，现有国有建设用地将改造升级为新增工业用地。工业建筑机动车停车位建设标准不低于0.5个/100平方米建筑面积，行政办公、生活服务设施机动车停车位建设标准不低于0.5个/100平方米建筑面积。 1.0个停车位/100平方米建筑面积。

新增工业用地供应。工业建筑机动车停车位建设标准不低于0.8个/100平方米建筑面积，行政办公、生活服务设施机动车停车位建设标准不低于0.8个/100平方米建筑面积。 1.0个停车位/100平方米建筑面积。

新建工业用地应配备不少于10%的机动车充电停车位和不少于15%的非机动车充电停车位。

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通知原文如下：

郑州市人民政府办公室

关于印发郑州市稳定工业用地规模的通知

关于优化新建工业用地管理实施办法的通知

政政办[2024]54号

各开发区管委会，各区、县（市）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

《郑州市稳定工业用地规模、优化工业用地规模新增工业用地管理实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们。请认真贯彻落实。

郑州市人民政府办公室

2024 年 10 月 24 日

郑州市稳定工业用地规模

优化新建工业用地管理实施措施

第一条 为进一步稳定工业用地规模，推动产业转型升级，推动产业高质量发展，精准保障工业项目实施，根据《工业用地政策实施指南》，自然资源部办公厅（2019年版）《通知》（自然资源办发[2019]31号）、《自然资源部关于完善工业用地供应政策的通知》 《支持实体经济发展》（自然资源办发[2022]201号），结合我市实际情况，制定本文件办法。

第二条 在符合国土空间规划和产业布局的前提下，郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区范围内区、存量国有建设用地用于工业、仓储、行政办公、文化、科研、商业、特殊用途等的，可以改造升级为新建工业用地。涉及城市道路交通设施、公共设施、绿地广场、中小学、社会福利设施、文物古迹等基础设施和公共服务设施的用地，不得改造升级为新增工业用地；新增工业用地供应按照招拍挂方式组织实施。

第三条 本办法所称新建工业用地，是指为适应新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）、高端装备、生物医药等产业而使用的用地。创新型企业的发展和创新型人才的空间需求。 、节能环保、数字安全、文化创意、新能源新材料、未来人工智能、航空航天、机器人、工业设计等行业的研发、设计、中试、检验检测的产业用地产业及其配套设施。

第四条 新建工业用地项目使用的建筑物包括工业用房、行政办公楼和生活服务设施。工业建筑是指直接用于项目生产、研发、设计、试验、小试、中试、勘察、检验检测、无污染生产等功能的建筑。行政办公和生活服务设施是指为满足职住平衡和新型产业配套需要而建设的具有办公、食堂、超市等小型企业、公寓、宿舍等服务功能的建筑。

新增工业用地内行政办公、生活服务设施等建筑应集中建设，建筑面积不超过项目用地面积（不含兼容用途面积）的7%，规划建筑面积不超过项目用地面积的7%。项目规划建筑面积。 30%（兼容用途建筑面积除外），不得建设完整住宅、宾馆和大中型商业设施。

第五条 城镇土地分类中“工业用地（M）”类别下增加“新建工业用地（M[新产品]）”。办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地”，并标注“工业用地（新建工业用地）”。

第六条 新增工业用地主要沿黄河科技创新带、开发区、工业园区和核心板块规划布局；原则上不在市中心区（具体范围由市资源规划部门根据市国土空间总体规划确定）和轨道交通车站（已建、在建或已通车的车站）规划和选址程序）在规划布局500米以内。个别特殊情况，由辖区政府（管委会）根据产业发展需要等另行研判审慎确定。

第七条 现有国有建设用地改造升级为新增工业用地的，控制在辖区规划工业用地总面积的10%以内。黄色科技创新带沿线郑州高新区、惠济区等重点区域可控制在15%以内；新增供应新增工业用地控制在辖区工业用地总规划面积的7%以内，黄科创带沿线郑州高新区、惠济区等重点区域可控制在12%。新建工业项目用地面积原则上应大于20亩。某些特殊情况，区政府（管委会）将根据产业发展需要另行研判、审慎确定。

第八条 新建工业用地的具体指标，应当根据新建工业项目的需要、城市总体规划、片区城市设计、传统工业遗产保护等有关要求，结合具体项目的区位和交通条件，综合确定。一块土地。

新增工业用地容积率有上限和下限。下限原则上大于2.0；中心城三环以内原则上不超过3.5，中心城三环外开发区等新区原则上不超过4.0。原则上建筑高度不超过80米，建筑密度大于35%且小于50%，绿地率不低于20%。

第九条 现有国有建设用地改造升级为新增工业用地。工业建筑机动车停车位应当按照不低于0.5个停车位/100平方米建筑面积的标准建设，非机动车停车位应当按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设平方米建筑面积；行政办公和生活服务设施建筑机动车停车位按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设，非机动车停车位按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设每100平方米建筑面积3.0个以上停车位。

新增工业用地供应。工业建筑机动车停车位应当按照不低于0.8个停车位/100平方米建筑面积的标准建设，非机动车停车位应当按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设平方米建筑面积；行政办公和生活服务设施建筑机动车停车位按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设，非机动车停车位按照不低于1.0个停车位/100平方米建筑面积的标准建设每100平方米建筑面积3.0个以上停车位。

新建工业用地应配备不少于10%的机动车充电停车位和不少于15%的非机动车充电停车位。

第十条 新建工业用地在满足工业项目本身需要、与周边环境相协调的情况下，可以兼容商业、公共服务设施等用途。兼容其他用途的面积和建筑面积不得超过项目用地总面积和地上总面积。占建筑面积的25%。

第十一条 新建工业用地应当落实片区城市设计控制引导要求，细化功能布局，优化空间形态，打造特色空间和景观节点，加强道路界面控制和天际线塑造，打造优质空间适应新兴产业发展和人才集聚需要的环境。新建工业用地的建筑风格应当与城市整体环境相融合，工业建筑与行政办公、生活服务设施的建筑风格应当统一、协调。

工业建筑中，研发设计建筑可参照《办公建筑设计标准》（JGJ/T 67-2019）中商业办公建筑进行设计，并按商业办公建筑进行消防验证；用于生产、制造的建筑应当符合工业建筑设计规范；在单体建筑中，工业建筑不能与民用建筑结合设计。鼓励新建工业用地配套设施按照适应性原则相对集中。

第十二条 在不低于基准地价和工业用地最低出让价的前提下，新增工业用地地价分为新增供应和现有土地改造升级两种，计算公式如下：

新增新增工业用地出让起拍价=普通工业用地评估价×1.5×工业用房自持率修正系数×灵活出让期限修正系数。其中：工业用房自持比例修正系数，自持比例为20%时修正系数为1，自持比例每增加10%修正系数减少0.04；灵活转会期的修正系数为灵活转会期与法定最长转会期的比值。

现有国有建设用地改造升级为新增工业用地时，地价按照普通工业用地评估价确定，不进行自持比例修正。

与其他用途相适应的土地使用权价格，按照相应用途评估价格的70%确定。

第十三条 现有国有建设用地改造升级为新增工业用地时，允许提前续展土地使用权。剩余期限加上续展期限不得超过法定最长期限。以资源规划部门委托的考核时点作为考核依据。续展之日，偿还土地价款=续展后同期普通工业用地评估价格-现有使用条件下的土地使用权评估价格。追加土地价格经集体决策后确定。

第十四条 在符合国土空间规划和产业发展布局的前提下，允许通过土地分割、合并等方式，实现现有国有建设用地转型升级为新增工业用地。涉及补缴地价款的土地处置，按照有关规定执行。 。无法单独规划的政府储备土地，可以按照协议提供给相邻用地单位共同开发。

第十五条 为打造多种混合业态的高度复合功能区，带动整个区域的产业发展，对新增工业用地及邻近商业办公、保障性住房、公共服务设施进行统一规划、统一设计、协调发展。受到鼓励。工业用地面积原则上不低于连片开发用地总面积的60%。

第十六条 新增工业用地出让（处置）前，区政府（管委会）应当会同有关部门明确行业监管要求，作为土地出让（处置）的前提条件，确保产业业态健康发展。同时鼓励区政府（管委会）组织编制城市设计、规划设计方案，纳入土地出让（处置）方案，进行前瞻性引导，打造良好空间布局和城市景观。

第十七条 支持企业利用土地、资金、技术联合开发，可通过兼并重组、引入第三方资金等方式，推动现有国有建设用地转型升级为新型工业用地。依法。原土地使用权人以现有土地出资（入股），或引入投资者共同设立新公司的，经市政府同意，资源规划部门应当配合原土地使用权人，新设公司设立公司依法与新公司作为土地使用权人签订协议，重新协商土地使用权期限，办理开发建设手续。不动产登记部门按照市政府批准文件和协议办理变更登记手续。

第十八条 现有国有建设用地涉及抵押或者司法扣押的，经抵押权人和扣押法院同意，可以按照规划改造升级为新增工业用地。

第十九条 司法拍卖的土地使用权，按照司法裁决和协助执行通知书完成土地出让后，可以按照规划转型升级为新建工业用地。

第二十条 新建工业用地建筑物权属首次登记，原则上应当登记为不动产单位。自有工业建筑比例不低于项目总建筑面积（​​不包括兼容用途建筑面积）的20%。行政办公室和服务设施用房不得分割、转让。在新增工业用地用途不改变且符合规划、建设、消防等有关规定的前提下，经当地政府（管委会）批准，办理不动产过户登记手续可按照建筑物、楼层、房间等基本划分单位进行处理。最小分割单位面积为300平方米。

与其他用途建筑物相适应的新建工业用地的所有权，应当按照相应用途登记为不动产，并可以按照有关规定分割、转让、出租、抵押。

第二十一条 新建工业用地、工业建筑划分、出让对象应当是从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产的制造业、信息服务业、科技服务业、生产性服务业等。以及其他方面。各行业的产业链合作伙伴。

第二十二条 新供应的新增工业用地应当按照有关规定开展文物勘查工作；现有国有建设用地改造、升级、处置时，未取得文物勘查相关手续的，应当按照有关规定完成文物勘查工作，并已取得文物勘查、考古发掘的手续。办理相关手续后，不再进行文物勘查。

第二十三条 新增工业用地依照法律、法规规定应当进行土壤污染状况调查的，原则上应当在土地收购入库前完成土壤污染状况调查；现有国有建设用地改造升级时，原则上不再开展土壤污染状况调查。调查，法律、法规另有规定的除外。

第二十四条 新增工业用地供应和处置应当优化审批流程，进一步缩短审批时限，简化审批环节。涉及变更已批准的控制性详细规划的，应当按照法定程序办理。资源规划部门要开通绿色通道，缩短办理时限，加快完成规划调整和审批；涉及新的控制性详细规划的，不再报市政府规划联审会研究审议，经市资源规划部门审核后报市政府供批准。

第二十五条 新建工业用地项目注重项目投资和产业培育发展，设定容积率、亩固定资产投资强度、亩税收、能源消耗增加值、排放增加值、科技产出、人才队伍等。等入学条件。区政府（管委会）可根据本地区产业发展实际和不同行业特点，针对不同项目制定具体标准，增加差异化指标或要求。

第二十六条 新增工业用地的工业单位应当具备下列条件：

1、未列入失信联合惩戒黑名单。

2、高端制造企业、信息服务企业、技术服务企业、生产性服务业企业、产业园区平台企业。

高端制造企业、信息服务企业、技术服务企业、生产性服务业企业应属于《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中的C（制造业）和I（信息传输、软件和信息） （技术服务）和M（科学研究和技术服务）行业的企业。

产业园平台企业包括以下企业：具有3年以上建筑面积不低于5万平方米产业园运营经验的运营实体；市级及以上科技企业孵化器运营企业；国家级、省级中小企业​​公共服务示范平台运营企业；国家和省级小微企业创业创新示范基地运营企业；其他与产业园区招商、运营相关的平台企业。

3、拟设立新公司以获得新增工业用地使用权的，其母公司（控股方）须符合上述要求。

第二十七条 新型工业用地产业主要类型如下：

1、精准服务高端产业。实施新增工业用地准入制度应当符合本市产业发展战略方向，包括优势产业：新一代信息技术、新能源与智能网联汽车、高端装备、新材料、生物医药、节能环保；未来产业：氢能与储能、量子信息、类脑智能、未来网络、虚拟现实、区块链等。

2.准确定位科技型企业。新型工业用地开发主体原则上是经认定的高新技术企业、国家知识产权优势示范企业或政府平台公司建设的重大技术创新平台。各区政府（管委会）要根据科技创新发展的要求，牵头组织受理开发主体资格认定。

第二十八条 新建工业用地投资强度不低于300万元/亩；年土地产出率不低于800万元/亩；平均亩产税不低于40万元/亩。原则上每公顷新增工业用地引进国家高新技术企业或国家、省级“专精特新”（高成长）企业不少于1家，拥有独立自主知识产权的企业不少于2家。应引入知识产权。

投入产出指标是参考标准。区政府（管委会）可根据本区实际情况和产业发展目标，制定本区具体标准；在此基础上，可以增加差异化的指标或要求，如研发投入、公共配套设施等。要求等待。

第二十九条 辖区政府（管委会）或其指定机构应当与新建产业单位签订投入产出监管协议，并纳入土地出让合同。投入产出监管协议作为新建工业用地管理和考核的重要依据，应当规定项目开工时间、竣工时间、投产时间、投产时间、投资强度、土地产出率、亩产税收、高新技术企业数量或国家级、省级“专精特新”（高成长）企业数量、分立转让条件、违约处理办法等相关规定。投入产出监管协议的经济效益指标按照市政府批准的新建工业用地选址项目指标执行。

第三十条 为加强新建工业用地全生命周期管理，确保工业用地始终用于培育和发展新兴产业，在“谁招商、谁负责”的基本前提下，建立部门协同管理机制。有关部门按照职责分工，在区政府（管委会）协调下制定工业项目准入条件，明确各项目准入因素的履约监管主体和监管措施。该项目获得生产并被接受后，地区政府（行政委员会）应继续加强行业的日常管理，转售，转租，产出指标，使用变化等。评估对象进行投入输出的对象监督协议是新工业用地的项目行业实体。评估期间的年平均价值可用于评估土地产出率和平均收益率。高科技企业的数量基于评估时的实际注册号。应占上风。项目开发实体应为创新的工业土地项目制定运营和管理系统，并加强对定居企业的日常监督，包括：协助相关部门建立定居企业的档案，进行定居企业的统一注册，并定期进行工业统计数据。 ，定居企业的财务贡献和科学研究。投资，全面的能耗等；严格监督定居企业对项目场所的使用。如果发现任何违反合同，则应在一个时间限制内命令纠正，并及时向相关部门报告。

第31条完成了一个新的工业土地项目并投入运营后，地区政府（管理委员会）应对项目运营和管理的年度评估和评估。如果评估未能符合协议的要求，则将根据商定对违反合同的责任进行调查，并且将不超过一年的纠正期。如果在纠正期限到期后未满足输入输出监督协议中规定的问题要求，则可以采用以下一种或多种方法来处理此问题，该方法应在输入输出监督协议中指定，相关部门应由地方政府（行政委员会）指定：

1。新的工业土地项目实体不得享受相关的经济激励措施或补贴。

2。根据输入输出监督协议中规定的税收要求，应以违约损害赔偿的形式支付实际税款与商定税率之间的差额。

3。发表有关识别受让人的意见，以分配和转移工业住房。

第32条这些措施应在颁布之日起生效；所有县（城市），区和郑州机场地区都可以参考并实施它们。

“郑州城稳定工业土地规模

实施措施，以优化新工业用地的管理”

政策解读

1。起草背景

根据“城市有机更新工作中新工业用地的新工业土地措施”的实施状况和工业发展状况（ [2022] No. 58）以及我们城市的实际状况，市政资源计划局正在研究和研究和起草了“ City稳定的工业土地规模”实施措施，以优化新工业用地的管理（以下称为“实施措施”）。

2。目标任务

结合上级的新政策和法规，“实施措施”着重于改善文档的适应性和拟合度，主要区分新的添加和股票处置，优先考虑消化股票，并适当控制增加。它旨在进一步促进工业转型和升级，促进高质量的工业发展，满足市场状况的需求，并准确确保实施工业项目。

3。主要内容

“实施措施”总共有32篇文章，区分适用条件，计划控制，土地管理，访问监督和其他方面。

（1）适用条件（第1-5条）。新工业用地的应用范围是现有行业的国有建筑土地将通过竞标，拍卖和上市来组织。解释配方的目的和基础，以及新的工业土地和项目住房的概念。

（2）计划和控制（第6-11条）。首先，区分现有和新的供应，并阐明规模控制，停车和建筑。现有的工业和仓储土地转换和升级为新工业用地，应在管辖区计划工业土地总面积的10％之内控制；黄色科学和技术创新带区域以及其他关键区域的高科技区和huiji可以在15％的范围内控制，机动车停车位应标准提供0.5个停车位/100平方米的建筑区域;新提供的新工业用地的规模应在辖区计划的工业土地总面积的7％之内，在关键区域的12％以内。工业住房车辆停车位应根据不少于0.8个停车位/100平方米的建筑区域的标准来建造。第二个是阐明用途的兼容性。新的工业土地可以与商业，公共服务设施和其他用途兼容。与其他用途兼容的面积和建筑区域不得超过该项目地面以上的土地总面积和总建筑面积的25％。第三个是阐明新工业用地的行政办公室和生活服务设施的布局和建筑标准。地板面积不得超过项目土地面积的7％（不包括兼容用途所占据的区域），计划的建筑区不得超过项目计划的能力。建筑区域的30％（不包括兼容用途的建筑区域）不得用于建造完整的住宅，酒店以及中和大型商业设施。

（3）土地管理（第12-24条）。 “实施措施”澄清说，新提供的新工业用地的市场价格应根据普通工业用地评估价值的1.5倍确定。可以根据项目外壳的自我维持比例的校正系数进行全面计算。与其他用途兼容的土地应在相应目的的评估价值的70％中确定。至于转让价格，当现有的国有建筑土地被转化并升级为新的工业用地时，将根据普通工业土地的评估价格确定土地价格，而自我维持的比率将不再得到修订。 。同时，澄清和标准化了诸如早期更新权利，连续土地开发，与计划，合作开发，分裂销售和批准流程的方面。它可以有效地提高可操作性，并刺激市场实体参与工业升级的热情。

（4）访问监督（第25-31条）。本部分阐明了诸如新行业访问，日常监督以及违反合同的责任等方面。

4。解释机构和口译员

解释局：郑州市政自然资源和计划局

口译员：林·汤（Lin Tong）