2004 年 12 月 28 日，深圳迎来了第一条城市轨道交通运营线的开通。20 年后，深圳共有 17 条城市轨道交通线路投入运营，共设车站 393 个，公交网络长度 524.68 公里。

深铁集团负责运营深圳 95% 以上的地铁线路，将城市中最繁忙的交通生命线与一条又一条轨道连接起来，支持城市居民的地铁出行需求。

沿着轨道延伸，还有深铁的“轨道+物业”模式。向港铁学习，地铁上层建筑和沿线物业的升值效益反馈到轨道交通的建设和运营中，使深铁成为全国最赚钱的地铁公司。

深铁集团的营收基本来自地铁运营管理设计和站城的一体化发展，两者的总营收约占98%。

轨道经过哪里，高楼大厦就逐渐拔地而起，但深铁却在今年深秋交出了一份盈利能力急剧下滑的答卷。

轨道交通建设和车站城市发展

近日，深圳地铁集团有限公司披露了 2024 年第三季度报告，前三季度营业收入 122.96 亿元，同比增长 37.2%;净亏损 80.74 亿元，创下 9 年来前三季度的最大亏损。

去年同期，深铁集团净亏损5.77亿元，归母净亏损7.46亿元。可以看出，深铁前三季度营收同比增长，但同期净利润下滑严重。

在 2006 年至 2023 年的 18 次年度财务报告中，深铁在 2006 年至 2009 年期间录得亏损。2007年，由于地铁建设投入较大，金额达到-2.81亿元。

观点新媒体了解到，从 2006 年到 2011 年，深圳地铁项目二期进入了快速发展阶段。1号线、4号线延长通车，新增2号线、3号线、5号线，形成“四横三纵”的格局。

继 2010 年净利润恢复正值后，紧随其后的是 2016 年最大的爆发期，深铁也迎来了 2019 年最高的净利润，为 116.67 亿元。

与同湾区的广州相比，深圳市区 1997.47 平方公里内轨道交通里程为 567.1 公里，而广州市区外为 7434.4 平方公里，城区外为 641.5 公里。

自 1998 年上市以来的 26 年里，深圳地铁一直在疯狂运行，在发展“站城一体化”项目的同时，加速发展的驱动力是高投入。

根据深铁今年的中期报告，上半年深铁轨道交通建设运营收入和成本与资源运营之间仍存在约12亿元的缺口。

这

前三季度亏损呈指数级增长并非没有预警，亏损的红灯在三个月前的年中亮起。

截至2024年6月30日，深铁集团上半年营业收入92.99亿元，同比增长50.95%;归属于母公司的净亏损 37.93 亿元，为 10 年来的首次亏损。

从中期业绩来看，深铁亏损主要是由于站城发展压力和对万科的援助，现在亏损的扩大也与这两方面的压力分不开。

除万科因素外，深铁集团第三季度损益表中归属于母公司的净亏损达到59.68亿元，而去年同期为亏损10.12亿元。

利用房地产养活轨道交通是近年来全国各地地铁公司学习借鉴的典范，但房地产行业的波动对局里的人影响很深，深铁也不例外。

根据 2024 年中期报告，深圳火车站城综合开发实现营业收入 44.1 亿元，同比增长 170.14%，主要得益于站点城市开发项目集中交付;站城开发业务成本28.19亿元，同比增长651.69%，毛利率为36.2%，同比下降40.87个百分点，主要由于成本结转结构的调整。

开发成本已经赶上了收入规模的一半，过去简单的地铁和地产“捆绑”模式已不再适用，站城融合需要探索今天更深入、更有效的深度融合。

今年上半年，深圳火车站城综合开发收入占比47.51%，而2021-2023年的数据分别为58.37%、66.94%和58.53%。

万科和债务压力

TOD开发模式并不新鲜，由于房地产行业的波动性，亏损企业不少，市场更关注深铁集团与万科的纠葛。

报表中，深铁投资收益亏损48.53亿元，其中联营及合营企业投资收益亏损48.65亿元。去年同期，深铁实现营收 36.74 亿元。

七年前，深铁从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股份，将快车推向了净利润的高峰。

万科三季度报告显示，前三季度营收2198.95亿元，同比下降24.25%;归属于母公司的净亏损179.43亿元，同比下降231.73%。

仅三季度，万科房地产开发业务入驻面积达504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元。归属于上市公司股东的净亏损为人民币 80.9 亿元。

虽然不是控股股东，但深铁从投资万科中受益匪浅，这在过去一直是其主要的利润来源之一。

走在行业调整期，万科今年为了筹集资金，一直在多地奔波，债务成为其运营的主旋律。不派发股息，不给予红股，不将资本公积转为股本，深铁的投资收益将减少甚至由正转负。

在亏损不断扩大的同时，深圳铁路的债务规模也在不断扩大。

资产负债表显示，截至9月底，总资产约7262.7亿元，负债总额4098.57亿元，资产负债率为56.43%，较上年末略有上升。

截至今年上半年，深铁集团已建成和正在建设的TOD项目共计31个，在建项目15个，总开发规模1783万平方米;现有商业资源总体规划项目90余个，其中在运项目30余个，在建项目60余个，未来管理物业面积将达到3.2亿多平方米。

据了解，深铁在建项目的资金主要来自自有资金，其余建设资金通过银行贷款筹集。

9 月以来，深铁已成功发行 2024 年三期中期票据，总规模达 53 亿元，利率处于同期低位。

站城一体化项目对大额资本支出需求较大，深铁也在承担深圳轨道交通建设的任务，深圳仍然面临较大的资本支出压力。

在高运营成本下，亏损是全球地铁公司的常态。地铁和地产的结合可以创造可观的利润来弥补过去的亏损，但形势不断变化，扭亏为盈最终离不开降本增效的考虑。