大家好，我是 Turn！我住在日本东京，作为拥有 和 AFP 等认证的日本资产配置者，以及 10 年的日本经验和 5 年的房地产行业经验，我对日本市场的独特性有着深刻的理解。

日本的房地产市场表面上平静，但实际上它拥有巨大的投资潜力。为此，我将不定期更新，为您带来对东京房地产市场的真实客观分析，以帮助您理性判断每一个投资机会。

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在工作中，经常有客户问我：“在东京投资这么低的租售率真的值得吗？“为什么这么多投资者涌入？”鉴于东京的租售比率与许多其他国际大都市相比相对较低，这些问题是合理的。

然而，近年来，东京吸引了众多国内外投资者的关注，而这背后的原因可能远比租售比复杂和深刻。

本文将详细介绍东京独特的房地产投资价值以及当前市场趋势背后的原因。

为什么投资者对东京的低租销率持乐观态度

首先，让我们看一下东京的房价和租金回报的一组数据。

如图所示，近年来东京的房价稳步上涨，但租金收益率（即租售率）相对较低。

东京的平均租售率约为 5.0%，但这一收入水平明显高于无风险率的水平。而这个数字在纽约和伦敦等其他大城市也大不相同。

这意味着，尽管租金收益率较低，但东京的整体房地产市场更加稳定且波动性较小，使其成为更稳定的投资选择。

此外，根据过去五年东京房价约 60% 的增长率数据，投资者可以通过房价升值的潜力来充分弥补租金收入的不足，获得更高的长期回报。

对于长线投资者来说，如此低的租售比并不意味着牺牲收益率，而是提供了更高的资产增值空间。

租售率的背后是东京作为全球主要金融中心和经济增长点的房地产价值，随着时间的推移，其资产价值的增加几乎是不可避免的。

受国际投资环境和日本政策的推动

近年来，国际经济和地缘政治的变化加剧了对全球资本稳定市场的需求，而东京的房地产恰好提供了这种稳定性。尤其是在国际金融市场频繁波动的背景下，东京被视为“避风港”。

根据 的一份报告，2023 年，东京 23 区的新公寓平均价格将首次超过 1 亿日元，约合 2000 万元（根据 2024 年 8 月的 100 日元=5 元汇率很容易计算），同比增长 39.4%，过去五年增长了 60.8%。

此外，日本政府近年来在放宽移民政策、改善城市基础设施、吸引外国投资等方面做出了一系列努力，这为东京的房地产市场带来了新的活力。

日元贬值带来的机会

最近的日元贬值进一步吸引了海外投资者，因为低汇率使外国买家能够以相对较低的成本购买日本房产。根据仲量联行的调查，2024 年上半年全球房地产投资总额为 2879 亿美元，同比下降 4%。按地区划分，美洲地区同比下降 10%，EMEA（欧洲、非洲、中东）增长 1%，包括日本在内的亚太地区增长 7%。

仲量联行日本资本市场部负责国内和国际房地产投资市场研究的 Koji Naito 表示：“在这三个地区中，亚太地区的增长尤为显著。其中，日本同比增长 21% 至 2.6105 万亿日元。

就城市而言，东京拥有世界上最大的房地产投资额，这表明市场持续增长，是世界上罕见的增长市场。”

尽管租售率较低，但许多海外投资者更注重资产保值增值的功能。东京的房地产已成为一种对通胀友好且有效的资产配置，对于许多投资者来说，如此低的租金和销售比风险管理更具吸引力。

东京市场的未来趋势

从未来的趋势来看，东京的房价仍有稳步上涨的潜力。

东京的人口结构即将逐步改善，尤其是在新城市开发和城市更新项目的推动下，房地产市场将在中长期内继续得到支持。

根据最新统计数据，2023 年东京 23 区新公寓的平均价格将达到 1 亿日元（约 2000 万元人民币），创历史新高。

随着日本在全球供应链中的重要性不断提高，公司总部和机构不断聚集在东京，导致高收入人群的增加。据预测，东京的房地产价格预计将在未来 10 年内再上涨 20%-30%，这为投资者提供了增加价值的良好机会，尤其是在市中心的黄金地段。

结论

低租销率的东京持续吸引投资者的一个重要原因是其坚实的升值潜力和全球资产配置的稀缺性。

投资者将东京视为“避风港”，认为该市的低租销率是一个优势，因为它代表了相当大的房价增长潜力。

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