经过1000多天的漫长等待，宁波恒大御海天下的业主们即将搬进自己的家，虽然新家距离已经有19公里了。

11月7日，每日经济新闻报道，宁波恒大一烂尾项目业主成功换房，成为热搜话题。这是房地产行业危机暴露、多地工程延期甚至烂尾后罕见的以置换方式交付的案例。

政府、开发商、业主的合作成为本案得以实施的必要条件。

“如果一栋烂尾楼的业主换了一套公寓，然后又搬到了一间烂尾楼，我该怎么办？”也有网友在新闻中提出了这个问题。

这种担心并非空穴来风。该网友的社交平台曾反映一条消息，称因绿地昆明观云山无法交付，被安排购房者换取绿地呈贡健康城房屋。不过，昆明绿地健康城也出现了延误。交货问题。

据凤凰网报道，恒大武汉烂尾项目君瑞也主动提出换取恒大翡翠华庭洋房。当时，主人担心“它好像从坑里逃了出来，进入了一个新坑”。武汉媒体人士告诉风采讯，新房存量确实存在“陷阱”，大量业主抱怨房屋质量和未完成的业务。

可见，“烂尾换房”的策略已在全国多地尝试，但在过程中，出现了“拒绝换房、换房又是烂尾楼、这些房屋被改造成未完工的房屋”。

相比之下，宁波案例中“很大比例的业主同意换房并从优质开发商那里拿到现房”的情况就更加罕见了。

同样是未完工建筑的以旧换新，但结局却截然不同。不同的结局中，与其说主人的经验被迫形成“鄙视链”，不如说策略执行的有效性存在“差距”。

作为解决烂尾楼问题的创新思路，“房换”如何缩小差距、发挥更大价值，曾接受凤凰网记者的采访。

首个“烂尾房调换”成功案例

政府、企业、业主缺一不可

“恒大御海天下四期业主成功换取其他开发商准现房的关键在于政府相关部门的引导和推动。”

宁波当地开发商告诉凤凰网，恒大项目一竣工，由政府牵头的专门工作组立即冻结资金，并有序处置相关资产和土地。

有了这个前提，工作组至少不会在业主购房资金缺失或无法转账时束手无策。

其核心是政府公司将钱垫付给新开发商，业主可以按照新房的优惠价格换房，“多退少付”。

“换房是一个双向的选择，政府多次与多家房地产公司开会，最终有两家住房条件符合公司策略的开发商接受了换房，少数业主选择退钱，绝大多数人都接受了调换，毕竟新房基本都是现房，而且还得到了特别优惠，所以部分业主无需支付额外费用即可调换。”上述人士透露。

据悉，参与换屋的两处楼盘中，华侨城欢乐码头预计今年年底交付，海风四季已于去年7月完成五批交付。

“我们的项目都在黄县海上长城森林公园附近，配套设施比19公里外的恒大项目要好。这次政府协调换房，一下子消化了上百套房子，项目销量大幅提升加速了。”

参与换房项目的相关人员透露，业主最关心的是价格、具体房源、交房时间等问题。这些均已由工作组通过开发商和业主代表多次召开会议进行讨论，达成共识后方可推进实施。

随着“企业破产预重整、异地置换”烂尾楼处置办法逐步实施且有效性得到验证，宁波市奉化区住建局表示，将启动“恒大上海广场四区项目”异地置换及移交相关工作，将该项目148户单位分别向政府登记；提升上海广场二区、三区项目竣工交付率；完成相关项目“工交付房”商品房销售合同取消审核，继续做好恒大保交工作。

看似逃离了一个坑，却又进入了一个新的坑？

换房背后的隐患是“不好工作、不好房子”

政府支持、价格合适、地段完善……烂尾房改房成功背后有很多关键因素。

例如，相距19公里的宁波项目置换的成功，与业主对新房项目的认可密不可分。

在昆明，当拖了一年半的绿地观云山项目开发商表示“可以提供绿地集团呈贡健康城项目房源供购房者换购”时，不少业主的反应不是喜悦，而是充满疑问。 ——

“如果新的住房项目绿地健康城也没有完工怎么办？”

（业主2024年10月拍摄昆明绿地健康城实景）

没想到，预言成真了。今年10月，业主小雅向政府部门投诉。原本承诺2023年4月25日前交付的格陵兰健康城房屋，已两次推迟，无法交付。开发商只要求大家耐心等待。然而工地还在施工，房子一点也没有改变，根本看不到希望。

领导留言板上，已接收房屋的格陵兰健康城业主抱怨，该项目不符合交接标准，存在短路、外墙凹陷、门套漏水、凸窗石板破损等问题。房屋检查期间报告。问题还没有解决，无法居住。

置换房屋的质量和配套设施也困扰着武汉恒大烂尾楼业主。

2023年9月，久未竣工的恒大君瑞项目开发商发出《通知函》，告知“前期已售出的房产需尽快更换为我公司其他项目”。尽管当时不少业主对更换价格心存疑虑，但在区专班的协调下，大多数业主接受了更换至新楼“恒大翡翠花园”。

不过，据了解，恒大翡翠华亭也未能幸免于恒大危机。虽然该项目预计2023年交付，但业主后来发现房屋存在外墙漏水、短路、软装质量差、商家倒闭等缺陷。他们别无选择，只能在留言板和其他平台上投诉。

凤凰网从汉阳区相关部门获悉，恒大翡翠华庭商厦正在进行室内装修，正在联系意向商户。具体开放时间尚未确定。关于房屋质量问题，已联系项目开发公司，方便双方协商。

（武汉自媒体拍摄2023-2024年恒大翡翠华亭商业实景）

“保交房是民生问题，但只要房产交付、业主入住，后续的房屋质量、配套设施问题会不会变成‘个人问题’、‘个人问题’？”一些购房者直言，他们对强制交房感到担忧。没有人关心质量问题，即使有些房子烂到无法居住。

律师：政府要坚强，企业也要坚强

北京市金六律师事务所主任王玉辰表示，在更换烂尾楼的过程中，政府的引导和规范作用非常重要。他希望始终监管多个参与主体、多种资产形式，促进多方参与住房购买和交易。方法等确保实施满意，为业主提供优良的置换住房，为房企提供可以接受的置换政策。

开发商需要承担责任，真实评估自己的后续建设和置换能力，不能只做出临时承诺。

购房者必须充分了解置换政策、置换房产信息等因素。例如，他们可以了解现场的房屋建设情况。还可以申请政府信息公开，了解开发商的实际建设实力、剩余工程量等。

如果决定换货，最好以书面协议落实各项交货条件、违约责任等，以保证换货后权益的维护；房款的支付还应明确收据、发票、契据等后续操作方式，以及贷款的相关变更、解散事项，以确保本金和利息均已偿还且信用报告不存在。损坏的。

如果不更换房屋，购房者有权解除购房合同并获得退款。但如果开发商已经陷入财务困难，则很难按期返还房款和赔偿违约金，且没有现有资产可供执行。如果业主打算直接退款，不排除存在“钱财两失”的风险。

此外，如果业主解除购房合同、取消网签登记，业主所购买的房屋将成为未售出、未查封、未抵押的财产，且抵押物可能很快会因其他债务而被查封、抵押，可能会进入强制执行程序。 ，这将进一步增加业主追回资金的难度。