妙野/来自上海

“上海楼市出现逆转”、“二手房交易火爆”、“稳‘银十’”……“9.29”新政实施一个月以来，引发热议。

二手房成交22074套，环比增长63%，同比增长68%；成交金额717亿元，环比增长57%，同比增长65%。 10月有5天日成交量突破千套……一系列数据指标宣告上海楼市“火热”。

这种交易热情也持续到了11月。

网上房产数据显示，11月上半月（1日至10日），上海二手房成交8885套，超过6月同期，创下年内新高。以此推算，11月份二手房成交量预计将突破2.5万套。

从区域来看，无论是上海中心城区还是外环周边，二手房交易活跃度均明显上升。

价格方面，根据克而瑞对当前二手房价格较市场最低价涨跌幅的监测，溢价较高（涨幅超过30%）的项目有15个，占比约15个。 12%。跌破市场最低价、即进入“突破”阶段的项目有66个，占比约51%。

根据克而瑞筛选的2019年1月至2021年2月首次上市的129个典型项目来看，“破烂”楼盘主要集中在近郊的5个主要新城。其中，青浦、奉贤、嘉定、宝山“破”楼盘数量位居榜首，均超过8处。

黄浦、长宁、静安、普陀等核心区域的次新房具有良好的保值和升值潜力。其中，长宁、黄浦无“破烂”楼盘，静安、普陀则分别只有1个“破烂”楼盘。

“优质楼盘主要是上海核心区的次新房，区域板块供应稀缺，配套相对成熟，注定很难‘突破’。”克而瑞研究中心副总经理杨克伟表示，前期炒得热的大面积楼盘，虹桥片区的热度虽然有所下降，但如果在2021年之前入市，还是可以盈利的。

他进一步举例，如徐泾板块的次新房金地虹桥世家、首创西日丽、中骏天景等项目，至今二手房价格较开盘价均保持10%以上涨幅。

据克而瑞统计，回报率低于0的“破烂”房产主要集中在刚需、刚刚装修的上海郊区。均价大多在每平方米3万至5万元之间。

例如，熙瑞汇二期率先在闵行华漕板块开业。开盘均价6.6万元/平方米，认购率高达509%。目前成交价6.3万元/平方米，彻底“破”。宝山共康、共福板块的大华公园城开盘均价5.7万元/平方米，认购率241%，最新成交价仅5.6万元/平方米，基本实现“突破” 。

杨科伟认为，短期内，二手房价格将继续稳中有跌，部分楼盘跌幅较大。目前上海二手房和次新房“破发”率高达50%，需要引起重视。即便是曾经的网红上市也将进入保本低利润期，楼市的财富效应预计将持续减弱。

同策研究院联席院长宋宏伟认为，10月上海二手房交易量的增长主要是9月底金融、财政、楼市调控政策密集放松的结果。 2万套的突破，是积压需求的集中释放。从价格来看，以价换量的特征非常明显，但跌幅正在收窄，这意味着楼市在政策影响下有望出现企稳迹象。只有楼市成交量连续三个月增加，成交量带动价格止跌，跌势才能真正企稳。