近日，北京顺义区180栋别墅即将打包拍卖，引发关注。据司法拍卖平台显示，2024年11月25日10:00至2024年11月26日10:00，福建省福州市中级人民法院将对枫桥别墅180处房产进行法证拍卖，预计拍卖金额价值约20.17亿元。起拍价约为14.12亿元，需缴纳保证金1.4亿元。北京青年报记者注意到，围观人数已超万，无人报名参加拍卖。然而，资产拍卖涉及错综复杂的主体关系。

180栋别墅被司法部门拍卖

拍卖公告显示，枫桥别墅所在物业共有188栋别墅，本次整体拍卖共计180栋别墅（含1栋会所）。建筑面积：34平方米，用途：别墅、会所。评估价1万元，起拍价2000元，保证金1.4亿元，加价700万元。

评估报告提到，土地使用权期限为1993年12月18日至2063年12月17日。枫桥别墅所在土地地质条件稳定，地基承载力良好，有利于开发建设。土地的利用。区域基础设施已达到七级（供水、污水、供热、通路、电力、电信、燃气）。截至2023年10月31日，共拆除别墅42栋，会所1栋未完全拆除，其余别墅目前空置。

目前，拍卖页面显示，此次拍卖吸引了数万人围观，已有170人设置了提醒。

需要说明的是，由于项目部分预售等原因，整个地块被分割。但因原土地使用权人景达地产拒绝向国土部门办理土地分割发证手续，顺义区自然资源局作出废止第00143号国有土地使用证的决定（2011 年发布）。

瑞顺宏业公司拥有的部分别墅已全部或部分拆除。意向投标人应与有关部门联系，并到现场了解被拆迁房产的现状、恢复重建、继续建设及后续处置等情况。

被执行人景达地产名下的部分房产尚未办理初始登记。意向竞买人应向有关部门了解该部分房产是否（以及如何办理）续展、初始登记、过户登记等相关手续，自行办理手续。承担相关费用。

拍卖结束后，竞买人应当自行办理拍卖标的的更新、改建、整修、验收、后续处置、过户登记等相关手续并承担相关费用。

涉及债务19亿元

合法拍卖信息显示，拍卖的180套别墅中，有134套注册在北京瑞顺宏业房地产开发有限公司（原名：北京瑞顺宏业投资管理有限公司，简称瑞顺宏业）名下。 ），其余46家权利人分别为北京京达房地产开发有限公司（简称京达地产）和北京东飞翔亿投资有限公司（现更名为“北京新东飞翔易信息咨询有限公司”）。

本次拍卖申请人为中国信达资产管理股份有限公司福建分公司。与瑞顺宏业、京达地产存在债权关系。债务本息总额为19亿元。瑞顺宏业和京达地产为连带债务人，泰禾投资、黄其森、叶莉（黄其森之妻）提供连带保证。此外，该债权以北京新东飞翔易信息咨询有限公司100%股权、瑞顺宏业100%股权、京达地产52.5%股权及泰禾集团8000万股股份质押担保；东飞翔易信息咨询有限公司拥有的北京新8栋别墅和京瑞顺宏业房地产开发有限公司拥有的91栋别墅提供抵押担保。

2007年经历了一轮止赎

早些年的报道提到，该项目之所以陷入复杂的债务纠纷，是因为项目销售不佳，公司资金非常紧张，加上项目建设过程中出现地基松动等质量问题，因此一些非同寻常的问题导致该项目陷入困境。采取了措施。监管手段。

早在2007年，枫桥别墅就曾进行过司法拍卖。北青报记者注意到，在判决书网站公布的判决书中，京达地产称，2007年3月至2008年9月，瑞安市建筑工业有限公司指令其全资子公司北京亿亿在中国大陆设立。大达房地产有限公司与北京超腾投资管理有限公司通过司法拍卖获得“枫桥别墅”建设项目187栋别墅中的133栋。为了对拍卖所得的133处房产进行装修和出售，瑞水建设有限公司利用这133处房产的资产设立了北京瑞顺宏业投资管理有限公司。然而，双方就拍卖后的交接事宜产生了矛盾。

公开报道还提到，自2007年以来，枫桥别墅房产陆续被拍卖，单栋或数十栋楼批量上架拍卖平台。其中，2007年6月11日，香港上市公司瑞安建设旗下中华汇以3.038亿元的价格收购了76处房产，折合7108元/平方米。

瑞安建设董事总经理黄月良曾表示，公司计划斥资每平方米3000元对枫桥别墅进行改造。预计首批单位装修时间不超过6个月，最快可于2007年底前上市。但此后公开报道中再无进一步开发建设的消息。

该项目曾以“现房销售”为卖点

从目前发布的别墅现场图片来看，别墅区杂草丛生。曾有网友发布参观视频称，废弃多年的枫桥别墅被五只野狗包围，里面还有两只羊。

据了解，开发商景达地产于1993年拿下该地块，并于2002年9月取得预售许可证，该楼盘于2005年建成，距今已近20年。目前，房产中介平台上显示的参考价格为28385元/㎡。

从位置上看，别墅地理位置优越，周边交通发达。开发商曾在业主交流会上表示：“枫桥别墅采取同步开发、同步销售的模式，虽然开发商资金压力巨大，但现房的实际销售情况已成为吸引购房者的主要因素。”

然而，销售的实际情况却大不相同。数据显示，截至去年8月，枫桥别墅仅售出8套。

北青报记者查阅公开判决书发现，枫桥别墅涉及多起买卖合同纠纷。有些房产并没有真正售出，要么是因为买卖合同没有签订，要么是因为合同签订不到一个月，买卖双方就签订了退房协议。还因开发商未能为业主办理房产证而产生纠纷。其中，2014年和2015年出具的两份判决书显示，不少购房者起诉开发商的原因是2004年购房后未能如期领取房产证。