“我深感荣幸，这两年业界给了我们‘房地产黑马’的称号，但我也抱着理性的态度。”

在每日经济新闻成立20周年之际，中建一品投资公司党委书记、董事长徐超在接受每日经济新闻（以下简称“中建一品”）记者专访时如此表示。为 NBD）。

近年来，房地产行业竞争格局发生巨大变化，涌现出不少“房地产黑马”。总部位于武汉的中建一品就是其中之一。据中国指数研究院统计，中建一品10月份销售强劲增长，股权销售业绩排名行业第18位。三年前的2021年，其行业排名还在前100名之外。

“我们深知‘房地产黑马’称号背后的压力和挑战。在房地产行业转型升级的大背景下，更需要保持清醒的头脑，不断创新和发展。”进取心应对市场变化和竞争，我们不能仅仅满足于过去的成绩，而是要不断追求卓越，不断提高核心竞争力和品牌影响力。

徐超表示，今年前三季度，房地产市场持续下滑，新房成交面积同比下降。市场活跃度和交易规模均处于近年来同期较低水平。二手房成交以价换量，同比增速收窄。不过，国庆前夕，央行陆续实施降准、降息、放宽首付比例等政策。与此同时，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台房地产放松政策，极大增强了市场信心。

中建一品投资有限公司党委书记、董事长徐超 图片来源：受访者提供

平衡土地成本与项目效益至关重要

NBD：对于房地产企业来说，战略布局和拿地策略至关重要。请您谈谈一线城市等重点城市如何评估和选择土地？

徐超：我们紧跟国家“十四五”区域发展方向实施战略布局，始终坚持“核心城市、中心地段、主流产品”的拿地战略，坚持深化重点领域，打造核心竞争力。因此，应将北京、上海、深圳等一线城市作为第一发展梯队，重点拓展，不断提升城市发展水平，夯实战略支撑。

在拿地评估选型方面，组织开展重点城市投资地图绘制，从宏观层面、市场层面等多个维度对城市区域、行业进行深入研究，形成了“重点扩张、机会进入、谨慎跟进”的行业评级标准。借助城市地图工具，我们在区域布局和项目选择上更加专注、科学、精准。

例如，在北京，我们优先考虑主城区的海淀、朝阳、丰台等成熟地区；在上海，我们继续开发杨浦等核心区域；在深圳，龙华是发展的原点。通过对各城市重点区域的深入调研，不断加深对市场的了解，确保所获取的地块具有较高的开发价值和市场前景。

NBD：房地产企业收购土地储备时，您认为应该如何平衡土地成本和项目回报？

徐超：平衡土地成本和项目回报是所有房地产开发企业面临的重要问题。目前，我们的土地储备面积超过1200万平方米。面对当前严峻复杂的市场形势，我们在项目收购方面主要关注以下三个方面：

一是深耕核心领域，灵活谋划投资策略。例如，在土地扩张方面，我们紧紧围绕北京、上海、深圳、成都等核心城市，精选货地比高、区域流通速度快、资源丰富的优质地块。未来升值潜力较大可重点跟踪。在投资策略上，要因地制宜，寻找适合各地区的征地模式。充分发挥中建三局全产业链优势，全面推进选型、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式，提高项目整体盈利能力。

二是优化融资结构，加强资金管理。积极拓展融资渠道，降低融资成本，通过合理安排资金使用计划和回款周期，降低资金占用成本。

三是准确定位项目，建立健全成本控制体系。我们将对每一块土地进行详细的土地价值评估，建立较为完善的成本控制体系，明确各业务部门的职责，确保项目最终效益的实现。

市场对房地产企业的产品力提出了迫切需求

NBD：在房地产市场深度调整的背景下，房企在“保交房”过程中会面临哪些具体困难？

徐超：今年前三季度，我们完成了3594套的交付。在这个过程中，我们也遇到了很多困难。

一是在房地产市场深度调整的背景下，房地产客户的需求和标准发生了显着变化，这对房地产企业的产品力提出了迫切需求；二是企业管理面临诸多挑战。资金压力大，融资渠道有限，融资成本上升。项目管理涉及多个环节、多个参与者，协调困难。此外，政策环境复杂多变，市场竞争激烈，也对项目推进产生了不小的影响。

NBD：随着行业的持续下滑，房地产企业在全国范围内的发展变得更加困难。请分享您在这方面的相关经验和建议。

徐超：首先，三级结构更加完善。我们借鉴优秀房地产企业的做法，调整三级组织架构，统一优化总部、区域公司、项目的组织架构，使上下业务联系更加紧密，运作更加顺畅。控制更清晰。

二是开发周转继续加快。例如，成立公司及分公司运营管理部门，完善三级运营管控体系，全面落实沙盘推演、停点巡查、全景计划管理等机制，推动项目转型从“工程型”转向“运营型”，进一步提高开发周转效率。加快速度。

三是项目管控集约高效。工程造价、财务、法务、设计、施工报建五个专业集中管控中心，有效提升了总部集中管控水平，保障了服务水平；新项目实行扁平化、矩阵式管理。

“房屋、土地、财产”已转换为“财产、土地、财产”

NBD：您对当前的房地产市场有何看法？

徐超：当前的房地产市场既面临挑战，也面临机遇。

从挑战看，经济增速放缓、消费者购房观念转变、房地产市场区域发展不平衡等都给我们带来了不小的压力。但从机遇来看，国家政策的支持和市场需求的多元化也为我们提供了广阔的发展空间。中央和地方政府都在积极出台支持措施，促进房地产市场健康发展。同时，随着人们对生活质量要求的提高，改善性住房、养老房产等新的市场需求的出现也为我们提供了新的增长点。

NBD：这两年楼市调控政策发生了很多变化。这对中建一品有何影响？

许超：9月26日，中央政治局会议提出，采取系统性措施推动房地产市场“止跌企稳”，严控增量、优化存量、提高质量，促进房地产市场“止跌企稳”。建立现房销售、住房养老等新模式。

短期来看，新政策的出台对客户心理有一定的修复作用，提振了市场信心。长期来看，随着宏观经济下行，居民收入预计下降，消费需求不足。居民预期的恢复必须建立在整个宏观经济复苏的基础上，依靠改革力度的持续加大和中央财政政策的大力支持。未来北京、上海、深圳限制政策仍有优化空间。二、三、四线城市预计将加大购房补贴力度，进一步促进市场量价企稳。

值得注意的是，除了“促销”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策的重要着力点。

随着近两年房地产市场调控政策频繁出台，公司将重点转向发展潜力和市场需求较大的城市，积极调整市场布局，向北京、深圳等高耗能城市转移。长三角、大湾区，形成“北上深圳”战略。 “成都”区域市场新格局，重点拓展中高端商品房、保障性住房开发等优质项目，精选历史特色。同时，公司始终坚持精益求精的原则，精心打磨产品，进行精准的质量控制，加入科技元素，增强产品竞争力。

NBD：您对未来房地产行业政策有何期待和建议？

徐超：房地产行业“短期承压、长期整体偏向”的基本面没有改变。行业逻辑已经演变为“短期看政策、长期看人口、行业看人口”。 “房、地、楼”转变为“产、地、房”，土地和市场主要集中在高耗能城市和新兴产业，特别是高新技术产业和朝阳产业。

相信未来房地产行业政策可能会继续朝着有利于市场稳定、健康发展的方向进行调整。政策或将进一步降低购房门槛，支持刚性住房和改善性住房需求，同时加强租赁市场建设，促进房地产市场多元化发展。

此外，针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，政策可进一步完善相关基础制度，为构建房地产发展新模式奠定良好的制度基础。建议政府继续加强政策协调配合，确保政策效果充分发挥。同时，房地产企业还应积极适应政策调整和市场变化，加强内部管理，优化产品结构，增强竞争力，实现可持续发展。

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