成都老小区图片来源|每日经济新闻数据图片

“实施城中村新增100万套和危房改造”的房地产增量政策正在加快推进。

近日，住房城乡建设部、财政部联合下发通知，明确城中村改造政策支持范围将由最初的35个特大城市和常住人口100人以上的大城市扩大至城中村改造政策支持范围。超过300万覆盖近300个地级及以上城市。

通知明确，各地要结合本地房地产市场形势，统筹考虑商品房存量和增量，从实际出发，稳步推进城中村改造货币安置。城市危房改造可借鉴实施。

值得注意的是，一个月前的10月17日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹提出“四取消、四减少、两增加”。政策“组合拳”。其中，备受瞩目的“增量”是通过货币安置等方式实施新增100万套城中村改造和危房改造。

不少业内分析人士认为，两部门发布的通知的一大亮点就是将城中村改造的城市范围扩大到所有地级市，可以说是力度极大。作为一系列房地产政策“组合拳”的新补充，城中村改造货币安置政策将有效解决地方政府支持城市扩张后的融资问题，有效推动100万改造目标的实现新增套数，直接促进了销售压力较大的地级城市存量住房的消化，对于促进房地产市场稳定发挥了重要作用。

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支持政策扩大至近300个城市

两部门在通知中明确，将扩大城中村改造政策支持范围。地级市资金平衡、征地补偿方案成熟的项目可纳入政策支持范围。城中村改造政策支持范围从最初的35个特大城市和常住人口300万以上的大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。

这些城市符合条件的城中村改造项目可获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性和政策性金融机构提供城中村改造专项贷款，适用相关税收优惠政策，商业银行鼓励遵循市场化导向，依法提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

来源 |住房和城乡建设部官方网站

“此次城中村改造政策支持范围从一开始的仅35个城市扩大到所有地级市，将有力推动新增100万个城中村和危房改造目标的实现。 “加快改善一大批城中村居民居住条件，彻底消除安全隐患，提升城市形象、完善城市功能。”中国住房房地产研究院院长于晓芬说。浙江工业大学.

通知要求，作为城市更新的重要组成部分，大力有序有效推进城中村改造。当前，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，从大规模增量建设转向存量改善和增量结构调整并重，从粗放式发展转向集约式发展。

城中村改造是城市更新的重要组成部分。两部门要求，各地要落实城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两计划”，即每个项目都要制定完整的征地补偿方案和资金平衡计划。住房城乡建设部相关司局负责人表示，这既可以规避地方政府新增债务风险，又可以保证清收工作顺利进行，有效维护地方政府合法债务。切实保障人民群众权益，推动各项扶持政策尽快落实到位。

早在2023年7月，国务院办公厅就印发了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，对推进特大城市城中村改造作出部署。城市。

一个月前的10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办新闻发布会上表示，将新增100万套城中村改造和危房改造。通过货币安置等方式实施。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强表示，城中村改造是城市更新的重要组成部分。随着城镇化不断推进，我国大部分城市的老城区都不同程度地面临着老龄化问题。 ，甚至造成安全隐患。两部门联合下发部署城中村改造的通知，表明城中村改造已进入大规模实施阶段。

王业强表示，从城市整体发展来看，位于城市国土空间规划确定的重点功能区和重点发展组团的城中村，改造可行性和紧迫性较高的城中村，以及存在诸多隐患的城中村。安全隐患、景观风貌较差的城中村，基础设施较差、配套设施不完善的，可优先纳入改造范围。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，近十几年来，城市发展迅速扩张，产生了许多新城中村，土地利用效率低下，消防安全隐患大，生活质量差。剩下的问题很糟糕。因此，转变城市发展模式，构建房地产开发新模式，有必要将城中村改造的政策支持范围扩大到各级城市。

“市场供需发生重大变化后，城中村改造新建安置房需求减少，需要协调增量需求、盘活存量。”李玉嘉说道。

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稳步推进城中村改造货币安置

两部门强调，各地要结合本地房地产市场形势，统筹考虑商品房存量和增量，从实际出发，稳步推进城中村改造货币安置。城市危房改造可借鉴实施。

通过货币安置等方式进行城中村改造，可以更好地满足群众自主选择住房类型、区位等的需求，缩短群众外出的过渡时间，让群众住上新房尽快；对于城市来说，可以消除安全隐患，改善人居条件环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供需关系发生重大变化的情况下，也有利于消化商品房存量，可谓一举多得。

中国城市规划设计研究院住房住宅研究所所长卢华祥表示，从以往的经验来看，城中村改造中推进货币化安置可以带来刚性需求的释放，效果可以很快就能实现。此次政策拓展，可以充分发挥多渠道资金的综合优势，将有效解决地方政府城中村改造融资问题，促进项目顺利实施，为房地产市场止跌提供重要支撑。下降并稳定下来。

据中国指数研究院测算，如果平均单位面积为100平方米，100万套城中村和危房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，这将耗尽市场总量。贡献率约为10%。这部分需求进入市场，有利于增加市场交易活跃度。

王业强认为，城中村改造货币化安置先释放需求，再产生供给，供给可以滞后需求2年以上，使现有供给得到充分消化。本轮货币化安置规模较为务实，预计对供应的长期影响较小。供给的地理位置可能与释放的需求不重合，主要集中在核心城市的核心区域。 “未来，开发企业的分化将更加明显。拿地市场份额远高于销售市场份额的行业龙头企业，以及扩张较为积极的中型房地产企业并且具有较大的销售价值，可能受益更多。”

王业强表示，通过货币安置推进城中村和危房改造是一个复杂的过程，需要综合考虑居民的实际需求和感受，确保补偿的公平合理。

“这一政策拓展将有效解决地方政府城中村改造的融资问题。”卢华祥表示，城中村改造需要大量资金投入，需要长期、稳定、低成本的资金支持。支持政策扩大后，当地符合条件的项目可以充分利用各种政策支持，发挥多渠道资金的综合优势，促进项目顺利实施。

上海交通大学住房城乡发展研究中心主任陈杰指出，积极推进城中村改造，可以为城市民生、经济发展、社会保障协调提升奠定坚实基础从长远来看，是城市提升城市吸引力的重要一步。提升城市竞争力的重要基石。 “目前还可以直接发挥稳定居民预期、刺激消费潜力、填补投资缺口、畅通经济周期的多重作用。”

中国指数研究院政策研究总监陈文静表示，这一政策是继支持地方政府利用专项债券资金回收收购存量闲置土地以及多项税收政策调整之后出台的。是房地产政策“组合拳”的具体落实。可见，监管部门正在加快落实促进房地产市场稳定的政策。多措并举，有利于形成合力，为市场提供持续修复动力。

每一个楼盘均整合自《证券时报》、21世纪经济报道、中国房地产报等。

编辑｜魏文怡

封面图片来源|每日经济新闻 资料图