和世界一样，楼市也有许多未解之谜

例如，关于房源数量，很难获得真实的全市房源数据。每个中介只能访问部分市场房源，交易中心只记录中介展示的房源。

所以你会发现这就是罗生门，有几万组数据，几十万组数据。

从本质上讲，决定答案的是统计口径，而不是市场

如果想要相对客观地了解二手房源全貌，最靠谱的就是链家全网数据（外联+后台）

不仅仅是向公众展示的房产

列表总数不会因为是否对外展示而受到影响。同时，70%+的挂牌市场份额也是市场上挂牌数量最多的。即使以每年2%的速度增长，它仍然是一个相对稳定的观测对象。

而这个数据也是这两年最让我关注的数据。

因为变化太大了

从2019年到2024年几乎每年都会有变化，尤其是近两年

这意味着什么？背后有哪些我们不知道的变化？让我们重新认识一下我们的上市市场。

01

上海正式进入23万套上市时代

根据链家70%的市场份额，很容易算出全市的数据

例如链家全网挂牌17万套，意味着全市挂牌套数约24.28万套。

不过，链家70%的上市市场份额是基于2020年的数据，并不是固定的。

凭借链家的市场影响力，上市公司的市场份额正以年均2%的速度增长。

因此，我们可以从链家全网房源数据推算出2019年以来全市二手房源的变化情况。

11月18日，数据停留在设定中，大致按照78%的市场份额计算。

这相当于全市近23万套二手房源的一个时代。

按2020年起市场份额年均增长2%计算

你会发现，数据跳跃最大的是2023年，从年初到年末，链家全网挂牌数据以23%的速度跳跃。

其间发生了什么

以2023年9月至10月的数据为例

2023年9月1日链家全网上市，10月31日数据已经到账。

单位：套

今年的数据也发生了很大的变化，从年初的16万台规模，到11月份的17.66万台规模。从头到尾比较，积累率几乎是10%。

以2024年2月至4月的数据为例

2024年2月4日数据为一组，4月10日数据已达到一组

单位：套

请注意，这是基于每月出售的房产数量。

也就是说，小阳春这样的政策和节点会对上市产生更大的影响。

那么这23万台意味着什么呢？

2024年至今，我们二手房月均交易量为16,700套

这意味着，从现在开始，如果上海二手房源没有新增，大约需要13.8个月的时间才能清理掉所有库存。

但我们不需要担心这个时间是长还是短。从全国二手交易的数量来看，上海的二手市场一定是全国最健康的，没有之一。

但23万台这个数字本身就提醒我们一件事

二手市场的橱柜，正进入上市时代，近23万套。

02

23万台背后，改变的不仅仅是数量

数据观察最有趣的部分是添加时间纵轴的维度，尤其是当时间维度为年时。

我们拉出了2019年以来上海二手上市股票的月度情况。

当你找到二手楼市场的一些具体维度的时候，你就会发现数据背后我们二手楼市场的变化。

距离2019年已经快五年了，也算是一个不长的时间段了。

我们对比了2019年11月至2019年11月的二手挂牌数据

从环线来看，外环线以外的存量比例变得更高。

近五年来，内环/内中环/中外环的住房存量比例有所下降，只有外环以外的住房存量比例有所上升。

这不是两个月的比较，而是一个明显的变化趋势。

在整体挂牌量增加的背景下，这也意味着外环以外的不仅是占比，而且绝对数量都有所增加。

要么是外环内城市净化率领先城市，要么是外环外新房源过多。我更喜欢后者。

因为从各环的交易占比来看，外环也在不断上升。

从区域来看，嘉定、青浦、松江、奉贤五个新城的房源比例不断增加。

同样，对比的不仅仅是今年11月和2019年11月的对比，还有逐年的发展趋势。

黄浦、静安、长宁核心区的住房存量比例在下降，而闵行、宝山两大住宅区变化不大。

外环的杨浦和虹口是外环的两个例外。它们完全处于外环的核心区域，但它们的房源比例并没有减少。相当几个月的时间，这一比例甚至比2019年还要高。

要知道，就连普陀住宅跨越中国境内和境外的比例也在下降。

从这里可以看出两件事。外环路是住房供应增加的一大原因，而几个新城方向则是更具体的原因。

从行业角度来看，更具体

我会挑出增量和减量变化较大的部分。

嘉定变化最大的两个板块是南翔和嘉定新城。目前，这两个板块在该市二手房市场的比例约为五年前的两倍。

杨浦中原、虹口新江湾城占比分别增长56%、94%。

有没有减少的情况？浦东金桥、静安彭浦、浦东世博应该能跻身全市前三。

虽然房产总数持续上升，但这些行业的房产比例却在迅速下降。

其他部门住房绝对数量的增加是一个因素，但该部门本身的处置速度也是一个因素。

从这里你还可以看到近五年来上海涌现出的一批高速发展的新业态。

03

800万，50平方米，2010年

以下是过去五年上市市场的三个标志性数字

首先，从价格区间来看，300万以下、3-500万价格区间的房屋数量明显减少。 5到800万的价格区间变化不大，但也在下降。

你不能说这背后的变化是低价房的减少，更是房价上涨带来的住房分配的变化。

但800万是MARK认识的一个数字。这是近五年来各个价位区间住房分布的分水岭。

800万元以下的房源比例在减少，800万元以上的房源比例无一例外地在增加。与其他城市相比，上海的二手挂牌价格箱似乎有着天然较高的门槛。

面积段的分布还有一个有趣的数字，以70平方米为界。

30平方米以下、30-50平方米、50-70平方米的住房比例明显下降，70-90平方米、90-120平方米、120-150平方米、150-200平方米的住房比例明显下降。平方米都在增加。

200平米以上除外

两端面积段比例在减少，但效果相同，原因不同，比如50平方米以下的户型。

该区域通常是蛋糕形公寓，或紧凑的两居室公寓。市场进入改善时代后，这种户型已经不能满足市场的主流需求。

宝山两居室 ©上海链家

200平米占比下降主要是由于面积段的稀缺。

我的同事乔布斯统计了2017年以来200平米以上的成交比例，一直比较稳定在2%左右。

换句话说，尽管供给在减少，但需求却始终如此之高，并且供给在一定程度上超过了需求。

没想到在这里还能找到一些面积超过200平米的产品现状的证据。

住房年龄范围也有明显变化

某些年龄段的住房数量明显减少。这个分界线不是1990年或2000年。

但“进化”到了2010年

你会发现，2019年以来减少的房屋数量不仅是1970年之前的房屋数量，不仅是2000年之前的房屋数量，还有2010年之前的房屋数量。

2010年后房屋数量快速增加

为什么这个数字让我感到惊讶？

当我们统计2016年以来二手房的交易趋势时，我们发现房龄的分水岭仍然是在2005年。