据说，现在的房地产企业很忙，重在产品、展示、交付。其实音量还有另外一种，那就是音量速度。

尽管高成交量已经淡出人们的视线，但房地产企业并没有停止追求开发效率。

加快开发节奏、缩短预售周期是当今的普遍现象。

部分项目上午9点拿地，上午10点开工；部分项目从拿地到首次开业仅用了46天，建成了近万平方米的实景示范区；预售周期压缩为6个，一个月内项目比比皆是。

可以说，房地产企业始终没有摆脱“速度”的焦虑。这也给人一种错觉，整个行业似乎又回到了熟悉的2018年时代。

最短开业期限不少于2个月

项目开发节奏普遍加快

说到高周转，就不得不提碧桂园最著名的“456”模式：拿​​地4个月后开展业务，5个月后现金流恢复正值，6个月后资金周转。

高周转的核心目标是提高资金回收率，实现滚动发展。这种模式与高负债、高杠杆一起成为房地产的“三高”模式。这几年非常流行，是房地产企业实现快速扩张的核心武器。

例如，不少项目从征地到规划的周期缩短到7天以内。

今年年初，有自媒体做了统计。 2023年杭州新地块规划最快需要7天左右。其中，中天开发的一个项目，在拿地后6天就已确定平面图。

上半年杭州运营效率最快的5个项目，从拿地到首开的时间仅为66天或更短。其中，速度最快的是滨江·庭翠轩，仅用46天就完成了近万平米的实景示范区。

再看另一个城市西安，克而瑞的数据显示，西安2024年上半年新项目平均预售期为9个月，约一半项目预售期在9个月以下。超过6个月。龙头房地产企业的发展速度尤为明显。龙湖、中海、保利等房企，最短预售周期已控制在3个月以内。

房地产企业为何如此“着急”？

众所周知，对于投资巨大的房地产项目来说，时间是最大的成本之一。这在任何时候都是一致的。与往年相比，房地产企业现在面临着更加严峻的成本压力。毕竟，在行情好的年份，晚开盘可能只会意味着利润减少。现在，迟开仓不仅意味着利润减少，还可能扭亏为盈。点击此处了解智能项目并实时掌控开发细节

此外，压缩首开周期也是为了应对当前复杂多变的市场形势。

一方面，尽早进入市场可以在快速变化的环境中提供更多确定性。

房地产仍处于调整期，市场状况和政策变化随时可能发生。对于房地产企业来说，尽快入市才是最安全的。

为什么这么说？举个例子。

不久前，明远先生在一篇文章中谈到放宽征地要求。以广州为例，去年11月出台新的住房规划规定，允许阳台面积占建筑面积的20%；今年，优质土地启动“精品住宅”试点，多套阳台占建筑面积20%的楼盘被拍卖。与25%和30%的地块相比。

这意味着，很快市场上将出现一批房屋收购率超过130%的房屋。年初购房率100%的项目还被人津津乐道，但没过几个月就被后来者驳回。

除了政策风险外，市场的快速波动也倒逼房地产企业加快发展步伐。

当前市场波动频繁。这个月可能不错，但下个月就不行了。大环境给每个项目留下的窗口期都很短。最快的上市时间可以在快速变化的环境中赢得更多的确定性。

另一方面，房企的策略高度趋同，只有早入市才能占得先机。

近年来，房企在投资布局和产品规划上表现出高度的一致性：集中在核心城市的核心区域，主打改善型、豪华型产品。

战略高度趋同加剧了产品同质化竞争。

当前市场处于供大于求的状态，项目之间的竞争可以说是一场赤裸裸的厮杀。进入市场早的项目可能会得到一碗汤，而进入市场晚的项目可能连一碗汤都得不到。在这种情况下，早点入市就有机会抢占先机，先发制人。

开发效率提升是一个系统工程

考验房地产企业综合管理能力

无论是客观环境还是主观意识，房地产企业都有加快发展的诉求。对此，领先的房地产企业也给予了足够的重视。

例如，华润置地去年提出对标建设工期和交付。今年优秀城市和优秀项目的内部对标工作是在内部进行的。核心是对内传播复制又快又好的全维度实景展示的项目经验。全真人示范区的创建效果和速度也被纳入各城市的整体KPI。

据悉，华润置地从拿地到全维度实景示范区开业，仅需85天即可完成项目。

绿城运营效率显着提升。半年报显示，2024年上半年，新项目从拿地到开工建设、恢复运营的平均周期分别加快0.4个月和2.1个月，分别达到1.7个月和9.5个月。点击了解在线施工现场

在其重点城市，数据反差更为明显。其中，杭州市从征地到恢复运营的时间由8.8个月缩短至7.1个月；西安从拿地到首次开业的时间由6.7个月大幅缩短至3.5个月。

那么，领先的房地产企业如何提高开发乃至整体运营效率呢？

1、发展步伐加快，需要各部门协调配合。

您需要速度和质量；您希望您的老板满意，您的客户认可您。通常，您两者都需要，而且您也需要它。

因为，即便是同样的首开周期，现在想要实现也比过去困难得多。因为现在大部分项目都在开发全维度的实景示范区，也就是正式交付后的部分场景必须提前实现。除传统的售楼处、样板房外，还包括社区大门、公园景观、建筑外景等。外墙甚至俱乐部、地下室等。

绿城有一个项目示范区，整个中轴线的景观已经完成，相当于提前呈现了一半的社区花园景观。还有一些项目将售楼处和社区会所融为一体。已提前邀请俱乐部企业投资运营。俱乐部的商业、餐饮甚至教育机构在开业初期均已投入运营。

这轮房地产企业效率提升绝对是一个系统工程，考验着营销、工程、造价、设计乃至招商的统一作战能力。

2、各项工作提前做好充分准备，做到拿地即开工。

说到开发效率，大家最担心的就是项目质量会受到影响。如果单纯为了加快工作速度而赶工，将所有节点压力都压在工程端，自然会受到影响。

其实，提高开发效率最重要的是全力推进工作。

比如有的项目，前脚地面一拍，后脚的施工队就进入现场，中间几乎无缝衔接。

实现“得地即建”，必须具备三个主要条件：图、证、人。

绘图预定位并不是什么新鲜事。在拿地之前，已经提前完成了大量的前期工作，如土地测量、客户调研、产品定位等。房地产公司拿着设计方案去拿地，有的甚至已经准备好了地下室的效果图。在一些项目中，挖掘机和钻机在工地外等候，等待招标完成后立即进入工地进行挖掘。

老百姓的问题得到了更好的解决。龙头地产企业均有战略合作单位，提前做好充分准备，随时开工建设。

我们来谈谈证书的问题。一般来说，项目必须获得施工许可证才能开始施工。过去，大多数“拿地就开工”的项目都涉嫌无证施工，面临处罚。

目前，为提高房地产企业拿地积极性，各地优化拿地流程，将拿地开工变成合规经营。

例如，广州直接提出为房地产企业提供“全链条保姆式”土地出让服务。通过优化土地供应程序，房地产企业可以“买地即进场”、“拿地即开工”。

支持房地产企业提前编制设计方案，规划自然资源部对征地企业进行技术指导并出具技术审查意见。待公司正式办理用地手续后，建设单位可依据这些意见开展施工图设计审查等工作。 ，3个工作日内即可核发建设工程规划许可证。

南京9月出台新规指出，房地产企业可凭土地出让合同申领建设工程规划许可证、施工许可证；申请后，可提前进场，根据合同进行土地勘察、施工等工作。

有了政策的支持，房地产项目开发效率的提升水到渠成。

3、标准化产品和流程，提高整个开发过程的效率

说到绘图前端，就不得不提到产品标准化。因为这是房地产企业快速制作地图并提前准备的关键。

在过去的高周转时代，房地产行业有一句话：“一套图纸适用于全国”来形容最终的产品标准化。

虽然有点夸张，但不得不承认，标准化仍然是房地产企业降低成本、提高效率、提高质量的重要手段。

以滨江为例。在其大本营杭州，滨江的开发效率始终处于领先地位，这与其产品的高度标准化程度密切相关。

以今年推出的杭州滨云锦绣里为例。这是一个26万平方米的超大型项目。从拿地到开业仅用了4个月，将申广场、会所、地下恒温泳池等实景展示。

有传言称，杭州滨江的几处楼盘可以共用一个售楼处。其标准化程度之高可见一斑。

高度标准化的产品要持续受到市场青睐，产品需要不断迭代更新，经过市场验证不断进化。

例如，在产品标准化方面，滨江建立了“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、DA完整的产品标准化体系共有四大产品体系和十五个标准版本：“经典、D舒适”。

获得土地后，设计师可以快速从产品库中选取各种标准进行组合优化，快速形成新的产品方案，大大提高了项目从定位、方案设计、招投标到材料各个开发环节的效率采购。效率。

在项目管理中，标准化还起到降低成本、提高效率的作用。

目前，滨江已建立了“样板第一系统”、“工程防渗漏水管控制系统”、“隔声降噪专项管控系统”、“门窗系统专项管控系统” 、《成品保障制度》、《入库检验制度》等一系列项目管理标准化制度，提高了工作质量控制的效率和准确性。

除了图纸和证书之外，“人”的因素也影响项目开发效率。滨江多年来已形成了一支供应商团队。双方合作沟通成本、管理效率高，形成了滨江难以复制的优势。

概括

在房地产快速发展的时代，我们常说，房地产企业只有努力奔跑，才能保持原地踏步。

虽然大面积英雄时代已经过去，但房地产企业似乎无法放慢脚步。

所谓“快”不再是指追求资金快速周转，而是追求提高每个项目流程的效率，消除不必要的时间浪费，应对外部环境的剧烈变化。而这实际上对房地产企业的综合实力提出了不小的考验。