大兴、丰台二手房价格持续下跌。业内专家呼吁关注购房时机。

新机场启用两个月，二手房业主都不好意思降价

9月25日，北京大兴国际机场启用仪式隆重举行，北京城南热闹非凡。如今，距离北京大兴机场正式通航已经过去了整整两个月。这座未来年旅客吞吐量超亿的新机场，已成为首都南部最引人注目的地标。

从其规模和位置来看，大兴机场的出现势必会对周边地区的发展产生深远影响，而楼市自然是重中之重。

面对航空业的超级红利和人口涌入，京南楼市表现如何？北京青年报记者近日走访大兴机场周边地区，亲身感受了当地目前的楼市状况和正在发生的变化。

大兴：市场联动降价

一路向南，“人口逐渐稀疏”，这无疑是我们在新机场周围最大的感受。宏伟的大兴国际机场实际上位于北京与河北交界处，大兴区蠡县镇、榆发镇与廊坊市广阳区之间，距北京天安门广场约42公里。

以机场为核心，向南是廊坊、固安等限购严格管控的地方。因此，对于北京购房者来说，大兴国际机场启用后最直接的受益者将是大兴和丰台楼市。

大兴区是近年来北京新项目供应较多的地区。无论是黄村板块、瀛海板块、围山庄板块还是潘各庄板块，大量新项目入市。但在调控影响下，新项目不得不降低预期并低价开盘。

据机构统计，今年大兴已有10余个限竞房项目入市，销售均价在5万元/平方米左右。

受此影响，该地区二手房价格也从去年高点的5万-6万元/平方米慢慢回落至目前的4万-5万元/平方米。

对于降价，绝大多数新房开发商仍守口如瓶。瀛海项目负责人告诉北青报记者，实际上公司并没有大幅降价。只对一些朝向、地段、楼层较差的房子进行一些折扣，平均每平方米便宜几百块。 。

相比之下，大兴二手房市场则持续下滑。即使机场通车两个月以来，下降趋势也没有扭转。

以在售限竞项目金地·悦风华为例。项目位于京开高速公路东侧，紧邻五环路。销售均价55016元/平方米。

与之不远处，绿地希思黎公馆内，一套99平米的两居室二手房正在出售。业主报价已降至500万元，单价约为5.05万元/平方米。

要知道，去年年底，二手房的价格往往高于竞争有限的新房价格，但现在，倒挂的差距正在逐渐被抹平。对于购房者来说，总价超过500万元的同一套房子，买了就可以入住，但要等两三年才能买到。二手房的价格更低，自然就形成了对限售房的分流。 。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，限售房与二手房的竞争仍将持续。随着随后供应量的增加，贫困地段限售房的去库存可能会变得更加困难。但压力也是双向的。大量限售房源的进入市场，也意味着二手房必须具备足够的价格优势才能脱颖而出。

在大兴工作、生活的张达（化名）向北青报记者讲述了自己的购房经历。上周末，早早吃过晚饭后，张达步行来到了与经纪人小陈约定的大兴区彩虹新城小区。在微信上告诉中介后，等了几分钟后，小陈就和同事李小姐快步走了过去。他从商店冲到了小区门口。李姐说，由于最近看房的人不多，每天只带一两个客户，所以她就和小陈一起过来帮忙拿钥匙看房。

由于张达今年刚刚获得购房资格，在父母的支持下，他打算购买一套90平米的房子。然而这一年来，虽然看了很多房子，但总有这样或那样的不满意。

“主要是担心买了之后价格会下跌。毕竟是第一次在北京买房，还是要多挑一些。”张达告诉北青报记者，与中介多次看房后，每个中介都告诉他，“挺好的”。如果赢了，我们就可以再谈价格了。”这其实让他感觉价格还没有见底。

这次，小陈带张达去的是地铁附近的一个小区。对于一套90平米的南北两居室，张达犹豫了很久。 “两居室还算宽敞，装修保存完好，买了就可以立即入住。位置还是在小区中间，噪音也低。售价430万元，单价差不多47000元/平方米。”

经纪人小陈看出张达的犹豫，补充道：“兄弟，这个小区环境很好，去地铁也方便，这套90平米，两室一厅，是板楼。”朝南，朝北，不用担心，说实话，之前的报价是450万，但业主急于出售，这是400万。业主的底线价格。”

见张达没有反应，一起来看房子的李姐又补充道：“这房子装修得很好，保存得也很好，可以省下不少装修费用，也省时省力。如果你喜欢的话，不妨约一下老板聊聊，如果当面谈得好的话，说不定还低于四百万呢。”

“直接减30万-50万元是可以考虑的，但是还会再减吗？”张达既兴奋又犹豫。

如今，像张达这样的人也代表了绝大多数购房者的心态，即希望房价再次下跌，但又担心高价购买。

“南城建设、机场开通确实有利，但大兴楼市供应量过大，新建、二手房位置集中，导致房价持续下跌。”一位业内人士表示，2016年和2017年，大兴地区崛起的新机场带来的好处已经透支，因此本次航班的开通并没有对楼市产生影响。

据安居客统计，11月大兴区二手房均价为42666元/平方米。与10月42864元/平方米相比，下跌约200元/平方米，环比下跌约0.46%。同比降幅达到6.64%。

丰台：新轨道交通加成，房价不升反降

不仅是大兴，新机场直接受益的另一个重要区域丰台也是二手房价格不升反降的代表。

众所周知，大兴机场线与新机场同日开通。从南三环丰台区草桥站出发，步行全程41.4公里仅需20分钟，大大提高了丰台与机场的交通便利性。

然而，如此便利的交通并没有如预期般拉升丰台二手房的价格。相反，降价也难卖已经成为这里的常态。

郭飞是丰台角门西一家连锁店的代理商。他的好运气似乎在2016年就用完了。

2016年，只有大学学历的郭飞靠卖房一年赚了70万元。三兄弟中，他学历最低，却是收入最多、最有钱的一个。

按照郭飞的设想，大兴国际机场启用后，丰台，尤其是他所在的角门西，肯定会出现交易爆发。距草桥仅一站之遥，生活设施齐全，人口密度高，又是4号线和10号线的交汇处，这些都让郭飞充满信心。

但2019年11月下旬，北青报记者探访时，郭飞正在店内浏览电脑，与同事无声聊天。 “看看我们，代理商坐在家里，每天都来商店，有时甚至一整天。”郭飞抱怨道，“我们的底薪很少，现在指导也是一个重要的考核指标，但其实来看楼的客户并不多。机场开通后，感觉就像市场一样。”变得更冷了。”

郭飞表示，现在很多经纪人都转行租赁了。过去，只有两家经纪商在其店面做租赁业务。现在卖二手房不赚钱，但是租赁收入比较稳定。

郭飞透露，自己已经4个月没有交易记录了。

北京整体正在降温大兴黄村二手房信息，即使有新机场的好处，丰台仍然不能幸免。

蒋凡最近正着急卖三环新城的一套房子。 8月底，他在朝阳区购买了一套三居室，并谈好了六个月的期限。根据蒋凡的计算，他在三环新城的房子距离草桥只有三站地铁的距离。新机场一旦通航，肯定能卖个好价钱，腾出空间买房，支付高额首付。

但事与愿违的是，蒋凡的100平米房子已经挂牌三个月了，依然没有卖出去。

“我原本挂出的价格是550万元，本来是等着新机场开通来抢市场的，没想到二手房越来越难卖了。”蒋凡说，10月底，他把价格降到了530万元，但仍然没有卖。满意的客户，不得已，价格刚刚调整到510万元，希望赶紧卖掉。

“最低是500万，六个月的周期已经过去一半了，一月份还有元旦和春节，新房签约别耽误了。”

蒋凡一直想知道，为什么新机场带来了这么大的好处大兴黄村二手房信息，为什么这次却不起作用呢？

北京：二手房价格连续6个月下跌

大兴、丰台只是北京二手房趋势的一个缩影。北科找房数据显示，自今年3月份北科指数（北京二手房成交价格）达到62817元/平方米以来，二手房价格一路走低。 10月北科指数为60894元/平方米。六个月的时间，当时的均价下跌了约2000元/平方米，降幅约为3%。

安居客数据还显示，截至11月25日，北京16个地区二手房销售价格较10月均有不同程度下降，且降幅较大。其中，门头沟区降幅最大，达到4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅均超过2%。此外，东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅均超过1%。

“贷款太难，限购房供应量爆发，导致北京二手房市场购买力不足。”张大伟解释说，“目前，北京的信贷政策非常严格，市场上大部分房产都很难获得高额贷款，这使得买房变得更加困难。”

“此外，限售房的爆涨也是一个问题。目前限售房供应量过多，基本都是90平米的三居室，总价集中在400万至5元。万元，接近二手房的价格，给购房者留下了非常丰富的选择，这对二手房市场也产生了非常明显的影响。”张大伟进一步指出。

中原地产研究院数据显示，北京限售房项目入市价格普遍下调10%左右。一手房降价促销对购房者产生了分流作用，也开始倒逼部分二手房业主主动降价。

从二手房网签数据来看，10月份北京二手房市场交易仍处于低位。全月北京二手房网签仅有8844套，环比下降28.2%，同比小幅下降0.4%。业内预计，11月二手房成交量也将维持在1万套左右。

年底又到了买房的时候了吗？

二手房不断下跌，即使新机场通车，也未能提价。这是否意味着年底又会有一次买房的机会呢？

对此，麦田地产分析师表示，北京二手房市场整体仍处于低波动状态。当前市场环境下，购房者观望态度较为明显，市场成交节奏有所放缓；另一方面，业主的期望不断降低。价格有所松动，议价空间不断扩大，将对年底成交量的增加产生一定的推动作用。

和硕机构首席分析师郭毅也表示，2020年北京楼市企稳回升的概率较大。首先，从土地供应来看，今年北京加快了土地供应，放松了土地市场管制。 13块不限价地块和14块“7090”不限价地块相继推出，这意味着明年的房地产定价将不再是统一限价。第二，包括城市副中心、2022年冬奥会、城南行动计划、新机场临空经济区……这些千亿的投资，一方面导致了财政缺口的加大，并在一定程度上缓解了严格的监管。另一方面，城市界面更新、城市功能完善、产业布局变化、城市资源分流等机遇，成为推动住房改善升级的最大诱因。

张大伟表示，在房子是用来住的、不是用来炒的背景下，市场稳定才是主流。抵押贷款利率不会有太大波动。楼市最困难的时期已经过去。未来判断市场主要看5年期利率是否会再次下调。

另外，近期各项政策频繁出台，以宽松为主，但宽松幅度不大。市场很难全面升温，但高性价比房、优质二手房、急需房已经开始出现在市场上。二手房出售。

对于二手房持续降价，有业内人士认为，现在是二手房回暖的时机。首先，临近年底，业主的财务状况有所不同。急于赚钱的业主往往会以较低的折扣出售房屋。

其次，二手房降价将十分普遍。降价幅度较大的住房案例对其他二手房有示范效应，购买到自己喜欢的二手房的概率更高。

三是新建房市场与二手房相互制约。过去，由于价格限制，北京的新房经常与区域二手房​​价格出现倒挂，但现在随着二手房价格的调整，这种倒挂已经不再明显。这也意味着买方市场的到来。无论是新房还是二手房，购房者的好时机或许即将到来。文/记者 李恒