继深圳之后，广州成为第二个大规模购买现有商品房的一线城市。不久前，广州安居集团宣布将收购全市现有面积90平方米以下的商品房作为保障性住房。要求房屋所属项目交通便利、配套设施齐全。优先考虑未出售且能实现封闭管理的整栋楼或单元。建设项目。

在当前房地产市场调整的背景下，地方政府通过地方国企积极收购现有商品房消化库存已成为普遍做法。据第三方楼市研究机构克而瑞不完全统计，截至目前，全国已有50多个城市表示支持国企收储，29个城市实施了第一批住房征收细节。

从其他城市的实践经验来看，预计广州本次全市商品房存量收购面临的首要问题是如何平衡财务核算。

在目前广州楼市租售比较低的制约下，如果复盘价格较高，后续的运营费用和租金收入将难以覆盖成本，造成损失，而如果复盘价格过高低，开发商不会积极参与。面对困境，预计广州下一步可能会优先收购市场价格调整幅度较大的公寓。这也是郑州、重庆等城市前期收购现有商品房时的常见做法。

商业公寓或成优先收购目标

今年初，增城市、黄埔区政府部门在本地范围内试点收购存量商品房。主要功能是作为拆迁安置房。

今年5月底，增城区新塘镇发布《关于征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商业安置住房登记的公告》，拟使用市场化商品房作为本项目的安置房。向社会公开征集符合条件的住房。

此外，11月初，广东首笔安置房收购存量专项贷款资金落地广州，用于黄埔区知识城五村七区项目，为村民购买商品住房用作安置房。

广州安居集团此次收购市内现有商品房的目的是保障性住房，主要用于向社会提供人才租赁住房或公共租赁住房。正是基于这种差异，本次安居集团的公告才出现在房源挂牌上。户型的单独要求是面积必须小于90平方米，周边交通便利，配套设施相对完善。优先考虑整栋或单元未售出且能实现封闭式管理的建设项目。

广州安居集团收购公告的附录中还附有《参加征集项目申请表》，要求开发商填写《房产表》，即注明项目是住宅、公寓还是商业，并还填写该项目目前的平均在线签约情况。价格和成本价，以及项目的拟转让价和预计租金价。

这也意味着广州后续的收购目标不仅限于住宅，还包括公寓。参考国内其他城市的做法，预计公寓或将成为优先收购目标。

由于当地楼市库存量较大，郑州早在2021年就率先启动存量房收储，并安排当地国有郑州地产集团作为市级安置房回购主体公共租赁住房运营平台。在随后的实践中，商办改建的公寓成为郑州本土集团的主要收购目标。综合多方信息显示，截至2024年5月，郑州主城区现有住宅项目80余个纳入收购范围，总建筑面积超400万平方米。平方米，共有房屋10万余套，其中90%以上为公寓。

此外，较早实施现有商品房收购的城市重庆，在实践中也以购买公寓为主。今年2月和8月，重庆地方国企分别收购4207套和2600余套。这些项目大多集中在轨道交通车站和商业商务区、产业园区、校园、医院区等人口聚集区。小区里的房子都是小单间套房。项目所在建筑虽为商住公寓，但水电费均按民用标准收取。出租前提供基本家具和电器。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，各城市在收储上偏好公寓而非住宅，是理性测算的结果。

一方面，当前商品房市场低迷，供应饱和。市场对该类型房产的需求有所下降。为了保证公寓的交付，开发商愿意以低价（例如50％的折扣甚至更低）向地方政府或政府出售商业地产。国有企业。另一方面，不少商业地产规划在新兴产业园区、轨道交通周边。新市民、年轻人租赁需求旺盛，租金回报率较高。地方国企收购后可以快速出租，产生源源不断的租金现金流。

购买价或参考市场价 40% 折扣

在收购资金来源方面，参考国内其他城市的实践经验，预计广州安居集团未来还将通过部分自有资金和银行贷款等方式筹集资金，特别是此次3000亿元收购中央银行提供的保障性住房贷款，用于当地采购和储存。也会发挥作用。

今年5月中下旬，央行宣布推出3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量住房作为保障性住房。

根据央行要求，保障性住房再贷款将按照“政府主导、市场化运作”的思路。央行将提供低成本再贷款资金，鼓励21家全国性银行机构按照市场化原则向地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已竣工但未销售的商品房用作保障性住房。再融资利率为1.75%，期限为1年，可展期四次，最长使用年限不超过五年。

不过，市场研究机构目前普遍认为，尽管有央行人民币保障性住房再贷款支持，但在当前地方财政紧张、目前大部分城市租金回报率仅为2%左右的背景下，即使再贷款利率低至1.75%。考虑到运营、人工等成本，地方国企在保障性住房租赁运营阶段也存在收支平衡的困难。

为了尽可能实现保障性住房项目的经营平衡，预计广州安居集团将在最关键的后续定价过程中与开发商进行充分谈判。根据其他地区的经验，收购价格可能比市场价格低40%左右。

以增城市今年8月宣布收购中心城区（蠡湖街道、沥城街道、增江街道）现有商品房作为公共租赁住房为例。当时，增城确定的收购总价为2000万元，平均单价上限不超过10537元/平方米。这个价格比目前增城中心城区17000元的均价低了近40%。

此外，在国内其他城市的收购案例中，不少地方都明确提到以同地点保障性住房重置价作为参考上限。经济适用住房重置价是指根据当前市场情况，在特定地点重建与现有房屋条件相同或相似的房屋的成本。通常包括划拨或低价出让土地的成本、建筑安装成本以及不超过5%的利润率，综合核算后相当于商品房市场价格的60%左右。

早期，一些民间开发商也表示，地方政府收购的现有住宅项目40%的折扣几乎是价格底线。仅此价格即可涵盖总承包价格及相关税费。

在广州安居集团收购现有商品房的同时，广州也同步发布公告，拟放宽落户政策。中国指数研究院华南分院分析师杨永军认为，此举将有助于广州持续吸引人口流入，并为政府收购现有商品房提供支持。通过带来住房需求，也能更好地为新居民提供居住场所，吸引更多高素质人才来广州生活和工作。

此外，根据广州住房“十四五”规划，“十四五”期间，广州力争建设保障性住房66万套，其中公共租赁住房3万套、共有产权住房3万套，以及60万套经济适用租赁住房。该任务将由广州安居集团完成。预计全市范围内收购现有商品房也将助力广州顺利完成保障性住房建设目标。

南都广州新闻部出品

采访采写：南都记者 韦凯