9月26日政治局会议后，一二线核心城市出台房地产调控新政策。作为一线城市，广州据不完全统计，9月27日以来，已出台8项稳定楼市新政。除了调整限购、信贷、取消普通非普通住房标准等，常见的还有在一线城市，广州也推出了内容涉及研究购房落户选择、提高公积金贷款额度等。

从广州近期密集出台的楼市政策来看，广州已成为一线城市中政策放松幅度最大、购房门槛最低的城市。

受益于政策利好，广州房地产市场进入成交量密集增长期，成交面积变化较新政前增长15%以上。其中，10月一手住宅成交量不仅创下近两年来单月新高，也是近两年来首个月一手住宅成交量超过10月。的二手房。

但从总库存来看，广州整体库存仍较高，整体销售周期较长。此外，广州二手房挂牌量继续维持在14.5万-15万套的高位。未来交易量增长空间仍然不大。 。

正是因为如此，广州于11月18日公开征求《广州市户籍迁移管理条例（修订草案）》意见，拟在7个行政区实行购房落户，巩固广州楼市稳定自十月以来。同时，提高广州城市人口竞争力，吸引更多人才安居乐业，将更多楼市购买力引入七大行政区，促进去库存。

9月27日以来，广州已出台8项房地产相关政策，包括放宽限购、“带押转让”、拟调整户籍方式、取消普通非普通住房标准、调整公积金政策等。

从政策内容来看，广州是目前唯一取消限购和房贷利率下限的一线城市。同时，广州也是一线城市中唯一将二套房最低首付比例调整至15%的城市。

与北京、上海、深圳等仍有一定购房门槛的城市相比，广州已基本调整至全国最低标准。

广州不仅是一线城市中购房门槛最低的城市，11月18日，广州还发布公告，就《广州市户籍迁移管理条例（修订草案）》公开征求意见。拟放宽广州户籍条件，包括新增居住工作户口、投资户口、税务登记、取消积分制户口年度配额限制、允许就读全日制大学等毕业生在广州注册。

其中，安居乐业的条件是在广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区、增城市七个行政区拥有合法产权的住宅房屋。并在本市连续缴纳社会保险一年。人员可以申请办理户口登记。通过二手房申请安居乐业户口，要求该住宅的原户籍已全部搬出，且3年内未用于申请安居乐业户口。

如果这个意见最终落实并通过，广州将成为唯一一个可以购房的一线城市。

受益于一系列政策利好，广州市场明显回升，10月份广州成交表现亮眼。克而瑞广佛区域数据显示，2024年10月，广州市共销售一手及二手住宅20,864套，其中一手住宅10,521套，二手住宅10,343套。

其中，一手住宅成交量环比增长107.43%，同比增长60%，创近两年月度新高。二手房交易环比增长23.32%，同比增长11%，处于年内较高水平。

需要注意的是，10月份广州一手住宅市场份额为50%，五年来首次与二手房持平。 2019年以来，广州一手住宅市场份额逐渐下降，直至2023年一手住宅市场容量仅为40%。

进入11月，随着楼市利好效应减弱，市场热情有所下降。截至11月26日，广州商品住宅成交量达6272套，但仍保持年内第三高，仅次于10月和6月。

这也是广州自11月份以来出台多项房地产政策“取暖”的原因。

对比广州各区商品房库存和销售周期可以看出，截至10月底，广州新房可售面积1553万平方米，销售周期为25.5个月。其中黄埔、天河、白云、番禺、南沙、花都、增城等地的可售面积均超过100万平方米。

《广州市户籍管理条例（修订草案）》意见提到的白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区、增城区7个行政区中，除从化区外，待开发除新房可售面积限定为65万平方米外，其他区域可售面积均在100万平方米以上，平均销售周期26.9个月，高于广州市水平。

未来，如果实行住房购房结算，将有利于调动非本地常住居民在广州购房的积极性，将更多的楼市购买力引入上述地区，促进库存减少。

对比四个一线城市重点项目开盘平均销售率以及全市新房成交均价可以发现，广州与北京、上海、深圳均存在一定差距。销售率和房价。

在四个一线城市中，广州似乎落后了。

广州市统计局公布的数据显示，2024年前三季度，广州地区生产总值约2.2万亿元，同比增长2.0%。同期，北京增长5.1%，上海增长4.7%，深圳增长5.4%。

广州的增速不仅远低于同期全国4.8%的平均增速，也低于广东省3.4%的平均增速。

这一方面是受到房地产市场的影响，另一方面也是因为广州核心支柱产业之一的汽车产业也进入了调整期。 2024年前三季度，广州汽车制造业增加值同比下降17.4%。

事实上，广州作为一线城市正在失去吸引力。

各地公布的2023年常住人口数据显示，2023年末广州常住人口1882.7万人，比上年增加9.29万人。

同为一线城市的深圳，2023年末常住人口1779.01万人，比上年末增加12.83万人。

同时，可以作为参考的数据是，成都、杭州等近年来房地产市场相对活跃的城市，2023年人口增长分别为13.5万、14.6万。人口10的城市中万，郑州2023年人口增长排名第一。 ，达到18万人。

可见，在近年来的“抢民战争”中，广州不仅在一线城市垫底，甚至开始被其他城市分流。

与其他一线城市相比，广州经济金融对房地产的依赖程度更高。正是在这样的背景下，广州密集出台楼市政策和规划购房落户政策，主要目的是“止跌企稳”。

总体来看，10月份，新政利好持续发酵，广州整体成交量升至年内新高。 11月，随着新政利好消退，市场增长动力放缓，广州陆续跟进多项政策“取暖”。比如打算买房落户、取消普通住房和非普通住房标准、调整住房公积金政策等。

随着年末市场冲刺和政策发布，预计最后一个月小幅上涨仍将延续。

中长期来看，广州作为一线城市，房地产市场发展潜力依然巨大。目前，广州最需要解决的是供需平衡，特别是周边地区，去库存依然困难。 “去库存”或将成为一段时间内广州市场的核心问题。