其中不少是老小区，房屋楼龄超过15年。

其中一些是商品住宅小区，不能纳入各类老旧小区综合治理项目。

长年累月的拖延，变成了各种长期存在的难题。

第一个困难是财产

要么没有物业经理，要么物业管理水平一般，平时负责倒垃圾、扫地。

第二个问题是公共空间少，绿化少，室内空间狭小。

第三个就是老生常谈的“停车难”。车辆经常随意停放。

有的被堵在门口，有的影响消防通道，存在安全隐患。

那么，针对此类微老社区有没有好的解决方案呢？

最近我们发现上海正在试点一些新办法

杨浦区就有这样一个案例，可供大家参考。或许是未来一个重大的转型方向。

快来看看发生了什么

满天星愿,张柏芝

01

杨浦将6个老小区合并为1个社区

资料显示，杨浦双辽新村社区建于20世纪70年代和80年代。

共有6个住宅区，包括：双辽新村（1-61号）、双辽支路60巷、双辽支路70巷、许昌路1438号、许昌路1430号、许昌路1432号

来源：杨浦区人大

这6个社区共有3223户居民，分属2个居委会管理。

前三个小区户数为955户至1162户，规模较大，有物业管理公司负责。

后三栋是沿街独栋建筑，总共只有83户人家。

只有一家公司拥有房产，只承担基本的卫生、垃圾处理等工作。

信息整理自互联网，仅供参考。

我们仍处于讨论阶段。我们实地走访发现，这六个社区确实具备了合并的基本条件。

首先，它们距离较近，建筑风格统一。

各个小区的居民经常互相走动，其中一堵墙上临时开了一扇小门。

当我走在小路上时，我根本看不出左右有两个住宅区。

它并不是完全孤立的，而是走向了部分整合。

其次，6个小区分别由两个居委会管理，蓝燕物业也负责3个小区，各有一定的管理经验和基础。

本质上，这是一个“二合一”的过程

最后，这方面确实存在各种问题，亟待通过并购转型来解决。

与许昌路1430号、1432号一样，这两栋楼常年处于“失控”状态。

不设物业管理委员会，也不设业主委员会。完全依靠居民的自治。

台风期间，这里的居民经常遇到漏水和安全问题。他们非常希望这次合并能够成功，希望以后有房地产公司能够帮助他们。

几个大型社区因院墙较多，交通不畅，公共设施分散，无障碍设施不齐全。

面对种种问题，居委会在相关部门指导下，于去年9月启动了“六社区合并”项目

经过一年多的时间，居委会进行了两轮线上线下咨询，收到近700份问卷。

涉及住房、实施、环境、管理、资金等3328项

10月17日提交区人大讨论，众多人大代表、专家学者、社区居民代表齐聚一堂。

来源：杨浦区人大

共同商讨初步合并改造方案，并将尽快推动后续业主签字并实际实施

合并之后，大概有几个方向。比如，先把能拆的墙全部拆掉。

现有的两个居委会可以合并为一个，聘请新的物业公司统一管理。

增设部分停车位和公共健身设施等。

02

上海已经有住宅区合并成功。

事实证明，杨浦“六社合并”项目并非孤例。

不远处，同属杨浦区的燎原西路，早在2018年就成功推进了“一脉三园”工程。

打破燎原西路190巷、大虎山路1巷、铁路公房三个住宅区的围墙划分

新燎原花园小区成立

合并前和合并后

现在的小区大门有了新名字。

并列出了所有三个旧名字

据该网站负责人介绍，社区合并的主要原因有几个。

一是因为好邻居中心位于燎原西路190弄社区。另外两个小区的居民必须绕道才能进去，这对老年人来说尤其不友好。

其次，由于此前三个小区空间不大，存在违章建筑、缺乏合理规划、空间利用率低等问题。

第三个问题是普遍存在的问题：停车位严重不足。

于是，在众多居民的建议下，居委会开始尝试“拆墙、合并社区、共同改造”的道路

首先，我们找到了杨浦区规划和自然资源局和同济城市规划设计院，设计了专业可行的合并方案。

我们将继续动员社区居民，逐步将支持率从12%提高到20%、30%，最终一致通过。

当计划真正实施时，第一步就是拆墙

三个住宅区的所有楼层都重新铺设，外立面也进行了粉刷，使它们几乎统一。

随后，他们又共同拆除了1440平方米的违章建筑，腾出了足够的空间。

重新规划停车位布局、修复小区道路、安装大门

一下子增加了30多个停车位，成功将停车位数量增加了一倍。

公共空间释放后

即使经过“加电梯”这样的辛苦工作，合并后还是完成了9栋楼。

关于未解决的物业费问题，合并前，一小区无物业

另外两个小区的物业费分别为每月0.8元/平方米和0.18元/平方米，相差近5倍。

经过居民投票，燎原花园达成共识，按照0.8元/平方米的标准缴纳物业费。

“先管理，后调整收费。经过一次满意的试用，我成功与新的物业公司签约，现在物业费收缴率超过80%。”

一步一步走来，现在整个社区焕然一新。

曾经随处可见的违章建筑被公共绿地、机动车停车位、自行车棚所取代，极大地释放了社区空间。

外观相似，居民一体，还被评为“全国示范老年友好社区”，形成“一脉三园”的社区治理新模式

03

微蜂窝合并是大势所趋

我还整理了一些上海微蜂窝并购的案例

主要分布在虹口、普陀、徐汇等地区，微社区较多，人口老龄化严重

信息整理自互联网，仅供参考。

这些小区陆续合并后，成立了统一的业主大会，组建了新的物业委员会，实现了物业管理服务的“提质提价”。

既解决了原来没有活动场地的问题，又改善了环境卫生问题。

也大大减轻了社区管理的负担，成为该地区的典范。

徐汇区华福社区围墙被拆除。资料来源：上海徐汇区。

从全国范围来看，微蜂窝合并可以说是大势所趋。

目前，湖北、云南、江苏、宁夏、山东、广东等省市已有社区合并成功案例。

信息整理自互联网，仅供参考。

许多社区存在公共设施不足、管理资源不足、硬件设置老化等共性问题。社区之间的管理水平也存在较大差异。

其中，不少是长期建设的“迷你社区”、“口袋社区”。

多地按照“因地制宜、就近形成区域、便于管理”的原则，积极有序推进微旧社区合并重组

首先，列出房型相同、品质相近、地理位置相近、管理面积较小的微型社区。

经过现场勘察和实勘，看看哪些小区符合“合并”条件

然后整合街道办事处、居委会、业主委员会、物管等相关单位的资源

合多为一，打通社区边界，逐步完善社区设施和服务，实现资源和空间共享

通过扩大规模、降低物业管理成本、对社区进行有序管理、提供一体化保安和保洁服务

只有这样，才能从源头上解决物业管理职责不清、社区公共资源不足等问题。

当然，合并过程中还存在不少困难

上述车位分配、物业费、维修资金等核心问题

据相关负责人分享的经验，最重要的是关键少数居民的态度，他们最关心的是利润大账。

如果合并后整体规划通过，小区的物业管理水平将得到提升，出租和销售价值也可能会得到一定程度的提升。

那么，这些人的态度也会发生变化，困难就会得到有效解决。

合并后，不仅拆除了建筑物之间的围墙，还打开了居民的“心墙”。

老年人更愿意出去散步，有更多的聊天、锻炼的空间。

社区邻里纠纷投诉量明显下降，氛围越来越好。

04

上海是我国第一个进入老龄化社会的城市，也是老龄化程度最高的大城市。越来越多的房子随着人们的脚步逐渐老化。

有关部门千方百计建设美丽家园、原拆原建、老龄社区改造、补充老年配套设施。

今天还推出了“融微旧社区”，力争为更多社区提供舒适的居住环境。

我们常说，任何社区，无论多么小，都不应该被遗忘

面对住房老化这样一个看似无解的大命题，

上海用实际行动告诉我们，未来一定会有更合适的解决方案。

以上为正文，来自远山

这是真录君公众号的第5724篇原创文章