最近，又一位专家出现了。他是谁？付鹏！

我曾经说过，我对窗外发生的事情视而不见。我不是一个通过创业和投资获得成果的专家。我所说的只是空中楼阁。

他们只是有一点文化，一点影响力，听了身边几个有钱人发表的一些意见后，就以知识分子自居，误导大众！

真正的观点，或者说认知，一定是知行合一，也就是说知行合一，那就是真实的事情。

专家们，只知道却不做，所以他们的意见其实是有水分的。

付鹏是名副其实的专家。当然，他的演讲非常精彩。我很同意这一点，因为很多媒体都在帮他转发。我估计今天的在线阅读量肯定突破千万了。

01.我如何看待付鹏的观点？

他说的都是老生常谈，都是我们过去在投资市场上​​成熟运用的方法，取得了效果。其中许多方法已经过时了。他现在说的是他们，这和事后诸葛亮没有什么区别。

当然，将这些教科书观点展示给普罗大众是没有问题的，因为大多数人不会在实践中去实践。他们只是让老百姓躺在井口看看外面的世界；

这些普通人看完之后，就会跳进井里，继续留在深井里。这就叫，你好，我好，大家好。

但什么？这些观点对于中产阶级和富人来说还不够，因为这些人早就从井里爬了出来。他们生活在现实世界中，那里充满了阴谋和竞争。这些人需要的不是过去的知识。 ，但需要适合实战的知识。

付鹏的观点触动人心。他说，财富的分配不是增量，而是存量的再分配。这是对的，因为加速财富的获取，就是重新分配股票。

说得更直接一点，就是低价买核心城市核心区的房子，等待5年翻3倍的机会，用6倍杠杆，5年就是18倍。

如果你是兼职，即使你的年薪是100万，扣除日常家庭开支后，一年存下50万，5年收入250万。但你参与财富再分配又如何呢？如果投资100万，5年市场价格翻3倍，6倍杠杆，5年100万就变成1800万。

因此，财富增量与财富存量之间存在5-8倍的差距。

可见，人与人之间的贫富差距重点在于存量分配而非增量创造。

如果你相信增量可以创造财富，那你就走错了方向。换句话说，你正在走与大多数人相同的道路。这条路是非常内卷的。你会忙一辈子，最后赚不到钱。多少。

股市也靠股票赚钱。你赚的每一分钱都被别人损失掉了。看似残酷，但这就是丛林法则。

股市和楼市的区别在于，股市看似资金门槛低，但实际上里面的水很深。如果没有在股市打拼20年，锻炼自己与心魔作斗争，就不可能在股市稳赢。

房地产市场相对简单。只要在对的时间选择对的城市、板块、产品，等5年就可以翻3倍，加上6倍杠杆，5年就翻18倍。

楼市是现有财富的主流，股市最多只能算是一个辅助。

付鹏也表示，中产阶级的衰落是资产价格萎缩、债务刚性造成的。

在我看来，这是一个逻辑。人们不愿意用更多的杠杆来买房，这会导致房价失去购买力的支撑。

现在想买房，就得寻找购买力最强的城市。毫无疑问，深圳、上海、杭州、苏州、成都都具备这个条件。

因为债务是由货币创造的，新创造的货币会慢慢成为房地产市场的购买力，从而推高房价。哪个城市的居民最愿意负债？去街上走一走，看看哪个城市年轻人最多、节奏最快？

一旦你明白了这一点，你对楼市的理解就通过了考验。

02、中产，买房赢，买房输！

如果说过去的房地产市场是一个均等财富的时代；

未来的房地产市场将是一个结构分化的时代！

中产阶级想要跨越社会阶层、提升一个层次，就需要买房子。但仅仅因为想要跨社会阶层，就必须加大杠杆，同时也会面临现金流的反弹！

首付150万，可以买一套价值1000万的改良房，但每月还款高达3.8万。

这不是玩笑。对于大多数中产阶级来说，筹集150万的首付并不困难。

但每月稳定收入38000元以上来偿还房贷却很难。短期2-3年，每月赚3.8万元不是什么难事。即使几个月赚不到钱，也可以存钱、借钱。紧急情况，但是延长时间怎么办？

5年、10年你能稳定月入38000吗？

我相信大多数中产阶级都没有这个信心！

所以我说，中产如果没有稳定的现金流，就会变成“中产惨”！

因此，大家在买房之前一定要规划好自己的现金流。如何规划？

就是你要记住，无论你在何时何地，你都要有自己的基本市场。这个基本市场可以为您带来源源不断的收入。收入最好呈增长趋势。如果你做不到，就不要这样做。去买房子吧。

比如，江先生左手买房，右手搞自媒体、个人IP、知识付费、一对一咨询、私域、星球、广告。这些能给我带来源源不断的收入，所以我会在一线城市买三到五套房子。

并不是说我手头有很多钱。相反，我的积蓄其实很少。我买房的信心来自于我稳定的现金流收入。我敢买低首付、甚至零首付的房子，因为我不怕！

很多买房新手由于缺乏经验，不敢买零首付的房子。结果每个月的还款数万，他们根本承担不起。他们把自己弄得有多悲惨？

因此，买房之前一定要规划好你的钱从哪里来，钱去向哪里。

你通过工作赚钱吗？还是通过创业赚钱？还是通过投资赚钱？你的收入稳定吗？如果你未来10年或20年没有主动收入，你能用被动收入支付所有开支吗？

君子不能筑起危险的围墙，而必须尽早为自己打开正现金流。首先看看别人是怎么开辟的，了解别人的模式，然后应用到自己身上。我相信你也会这样做。可以通过。

其实我们每个人都是一个宝，但问题是大多数人不开悟，不知道自己的价值，所以不知道如何发展自己，结果就是平庸的一生。

武林高手先是闭关十几年修炼内功，然后向师父学习一门绝技，最后下山才达到巅峰。

买房子也是同样的道理。你的内功就是你的赚钱能力，你的看家本领就是你的赚钱方法。最后你找到一位专家给你一些建议，你就会恍然大悟。苦练十几年，你就发财了！

当你有自己稳定的正现金流时，你就会从1套房子变成2套房子，2套房子变成4套房子，4套房子变成16套房子！

资产也会从百万增长到千万，最后达到数十亿！

买房赚钱和打怪升级是一模一样的。关键是，你有没有破天的能力？

03.楼市回暖，是板上钉钉的事情！

说实话，我一点也不担心深圳的房价，因为截至目前，深圳待售的新房并不多，土地供应也只有几块。南山后海还有一块土地，以185亿拍卖，创下新纪录。 2024年一线城市拿地创纪录。

我现在担心的是明年深圳房价会报复性反弹。当管理层采取一些激进的政策来控制房价上涨时，我们就有麻烦了！

去深圳不用担心，其实北上也不用担心。苏州和杭州的新房库存只有区区3万至5万套。完了，房地产市场空手们又被打脸了！

我们永远不能低估一二线城市楼市复苏的力量。

由于这些城市的购买力远远超出当地人，因此也有源源不断的外国人想要在这些城市定居、投资创业。

大家要注意一个数据：

5700亿存款消失，到底发生了什么？

你知道吗，11月份，全国居民在银行的存款突然减少了5700亿？这么一大笔钱都去哪儿了？

其实，这里面隐藏着一个财富信号。钱并不是凭空消失，而是被转移到其他地方。

而这并不是第一次财富转移。历史上曾发生过两次。每一笔存款的转移背后，都是一个赚钱的信号。不幸的是，大多数人感觉不到。

第一次存款转移发生在 20 世纪 90 年代末。当年转移1500亿。钱去哪儿了？一是股市，二是民间融资，所以那时候炒股票或者做生意的人很容易就能赚钱。

第二次存款转移发生在2009年，当时居民存款减少2507亿元。他们去哪儿了？不用说，很多人都已经知道房地产就是房地产，2009年买房的人，尤其是一线城市和强二线城市的人，至少赚了5-10倍。如果算上资本杠杆，最高可能是30倍。

我首付了30万，现在我的资产也快1000万了。

2024年11月，这一次已经消失了5700亿。它去哪儿了？

数据显示，这5700亿中有一部分流向金融市场，非金融机构存款增加1.08万亿。比如我身边的券商和很多股富都在忙着配置资金。

当然，除了金融市场，房地产市场也增长了1100亿，说明房地产市场越来越活跃。

很多不知道为什么的粉丝，尤其是知识水平不高的读者，无法理解非金融机构存款增加了1.08万亿，而“消失”的却是5700亿。江老师，你的数学是体育老师教的吗？

对于这个问题，我懒得回答。我的见识太低了。请理解资本配置的概念。如果你不懂资本配置，你怎么涉足金融市场？

我在一篇文章中给大家讲过夹层基金、劣等基金、优先基金。当你明白了这个逻辑之后，如果你手里有1000万，进入现在的资金配置市场，那你就是在撒谎。赚。

好吧，回到楼市，10月和11月，一线城市新房成交量猛增30%以上，上海、杭州二手房成交量双双超过50%，表明资金确实正在流入楼市。这是肯定的。

目前买房的窗口期属于一线城市和几个强势二线城市。这个窗口期不会超过6个月。应该只有3个月。一旦春节一过，夏季到来，买房的成本至少会增加。高出 20%。

毫无疑问，现在是你们返回核心城核心区的最佳时机。

04.买房的时候请珍惜戴绿帽子的城市！

在形容人时是贬义词，但在形容城市时却是褒义词！

这是什么意思？

我们将城市的债务等级分为红、橙、黄、绿四种颜色。

红色代表负债率超过300%的城市；

橙色代表负债率在150%至300%之间的城市；

黄色代表负债率在120%至200%之间的城市；

绿色代表负债率在120%以内的城市；

请问，您会选择哪个城市买房呢？

毫无疑问我一定选择绿色！

只有头脑发热的人才会去红色和橙色买房。黄色呢？

我们可以观察一段时间。如果变成绿色，说明这个城市的发展还是有一定韧性的，可以考虑。

红色和橙色，说白了，就是大家眼中的“穷”城市。偿还债务是不可能的。去这样的城市买房，不就是负债吗？

大量城市负债率居高不下的最根本原因是收入长期下降、支出不断增加。要想平衡国际收支，就必须加大产业引进力度；

好的产业基本集中在核心城市，落后的产业将向三四线城市转移。这是一个无法解决的问题。大多数城市将终生背负债务。

我们调查了一个数据，发现GDP排名前20的城市的债务评级基本都是绿黄两色。它们不在此列表中，并且大多数债务评级为红色和橙色。

很多粉丝问我，桂林可以买到姜老师吗？西双版纳可以买到吗？南宁可以买吗？北海可以买到吗？三亚可以买到吗？海口可以买吗？

我只能回答，你想负债吗？如果你想负债，我不反对。如果你不想负债，就不要买。

事实上，我们周围有一半以上的人还没有开悟或觉醒，因为你根本不知道自己想要什么或不想要什么。你只是跟随自己的感觉。

好吧，确实，如果你只是跟随你的感觉，你就会在梦中找到一切！

摘要：一起去一线城市进货吧！

高盛的预测极其不可靠。他们之前说我国楼市要到2027年才会见底，现在却变卦说2025年才会见底。

现在已经是2024年12月4日了，我国一线城市楼市已经连续两个多月火爆。无论是交易量还是交易价格，无论是新房还是二手房，都出现了不同程度的上涨。而如果12月市场能够企稳的话，那么2024年第三季度将是我国楼市见底之时。

显然，用美国的方法来衡量中国楼市是不合适的！

美国次贷危机导致489家银行倒闭。然而，在我国当前的房市危机中，没有一家银行倒闭，只有40家银行撤并，而且都是小银行。

为什么我国的楼市危机没有美国那么严重？

我告诉大家，专家看问题一定要看到问题的核心。美国的抵押贷款和中国的抵押贷款有本质的区别。我们的抵押贷款属于个人贷款，房产只是抵押品之一，有追索权。

例如，你以100万元购买一套房子，首付30万元，然后将房子抵押给银行再贷款70万元。后来你觉得经济环境不好，房价跌了，你无力还贷了。

此时，银行会将房产提交法院拍卖。通常拍卖价格非常低。当拍卖价格不足以清偿原房债务时，比如只拍卖了50万元，银行就会追究你。对于不足的部分，你必须把剩下的20万还给银行。

不仅房子没了，债务还得还。你每个月的收入，除了基本生活费外，都必须退还给银行。这意味着您一生都在为银行工作。直到你把20万还给银行。

美国则不同。美国的抵押贷款是无追索权的，抵押贷款的所有抵押品都是房产。

如果房价下跌，你不愿意继续偿还房贷，可以向法院申请破产。银行只能取得房子，你不再承担贷款。如果房子无力偿债，那不关你的事，风险将转嫁给银行。

这就是为什么当房价暴跌时，美国银行倒闭，但我们呢？人多力量大，风险就由购房者承担，吃亏的是普通购房者。

从这一点来看，我们买房比在美国要困难得多。如果我们买了一个持续贬值的资产，我们的生活将会无比痛苦。

很多人都是感性的，喜欢根据自己的气质买房子。当他们看到美丽的海景房时，他们就不敢动弹了。结果如何？我买了北海、乳山、双月湾。这些地方的房价一直在下跌，我和家人的生活变得悲惨。

曾经遇到过一位粉丝，2018年去三亚买房，买了凤凰岛。这里的风景和气候都非常好。当时他每平米买了7万多平米。他辛苦买了200多平米，花了近1800万。

这几年怎么样？直接跌到了600万，这600万没人买，导致直接损失了1200万。当时他是借债买的。现在，为了还债，他已经卖掉了北京的两套房子。你觉得这是什么？

所以，老百姓想要过上体面的生活，就不能随便买房或者不买房。相反，一定要买对的房子，买好房子，买能升值的房子。

目前，深圳、上海楼市顺风顺水，底部已过，正是抄底买入的好时机。

深圳非核心区域已经放宽限购。预计12月份，核心领域将进一步放松。上海方面，大概率会出台宽松政策。接下来的一个月，大家都会集中火力，奔赴前线。在城市里采购商品的最佳时机。

不要等到春节后，因为春节后，房地产市场就进入夏季，你就买不到便宜的价格了。现在，趁着大家还没有完全醒来，还在徘徊的时候，正是你们出击的最佳时机。

不要错过机会。如果你现在不买房，你未来10年的努力就白费了！