93万亿、1.3亿平方米的商品房库存，是悬在中国经济上方的达摩克利斯之剑。

为收缩庞大的供给，推动房地产“止跌企稳”，今年，在央行3000亿再贷款资金的支持下，国家队展开了大力的“收储”。

特别是三季度以来，“收储”加速，已有50多个城市明确表示支持。

因此，2025年将是中国新一轮去库存的起点，否则将陷入“房价再跌20%”的困境。

“收储”是指国有企业购买和建设商品房，变成经济适用房，用于出租的则是“租金保障房”——这两年，这个新事物来了从无到有，成为财经媒体的座上宾。 ，也让农民工在大城市有了落脚的地方。

上海市黄浦区首个社区保障性租赁住房项目

然而，保障性住房并不完善，弊端不断暴露，存在隐患。今天我们就从老百姓的微观角度来谈谈保障房租金问题。

入住率下降？

保障性住房不属于公共租赁住房。

公共租赁住房是政府为解决中低收入家庭、农民工等困难群体的住房问题而兴建的。一般位于郊区，租金低廉。

保障租金住房的目标受众是新公民、年轻人和各类人才。地点不固定，租金可能也不便宜。可以理解为租用“压缩版”的新建商品房。

从政策到保障房的落实，折射出一个略显悲哀的事实：过去只有弱势群体买不起房，现在连普通工人甚至普通白领也买不起房。

好在，保障房租只要所在地区没有房子就可以租。没有户籍和社会保障要求。房东是政府，所以租期稳定。不用担心随时被普通房东驱逐或恶意抬高租金，缓解了年轻人在超级城市的徘徊。感觉。

2020年中央经济工作会议正式提出加大保障性租赁住房建设力度，保障性住房正式成为保障体系的重要组成部分。

此后，政策逐年加码。特别是今年以来，全国出台了130多项保障房相关政策。保障租金住房的来源也变得多样化：非住宅存量改造、产业园区新建、蓝领公寓改造、长租保障公寓……

最新数据显示，截至2024年10月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京8个核心城市的保障房租金市场份额已达36.04%。新开盘项目中，保障房租金占比超过60%。 2024年，保障房租金加速上市。

然而，如果你加速太多，你可能会失速。

尽管保障房供应量不断增加，但一些城市的租金水平却出现下降的迹象。

从今年5个保障房REITs项目的平均出租率来看，前三季度呈逐季下降趋势。部分项目的入住率甚至较二季度下降4%至5%。

具体到热门城市，据克而瑞数据显示，虽然杭州提前完成了保障性住房任务，但今年以来保障性住房租金率一直在60%至80%之间波动，租金率甚至有所下降九月和十月。至 63.25% 和 65.94%。

如果入住率太低，自然会影响保障房的租金和投资回报率。要知道，中国的房价过高，导致租售比极低，投资回收周期极长。

收回资金最快的方式是将保障性住房作为基础资产打包成房地产信托基金（REITs）并在资本市场发行。

这就要求保证租赁住房的REITs项目具有良好的投资回报率（至少4%），并在很短的时间内获得较高的入住率。

同时，购储资金来自再融资，利率为1.75%。只有租金回报与融资成本存在差异，地方政府才有继续玩下去的动力。

目前，保障房租金整体入住率仍较高，回报率尚可，但未来压力将逐渐显现。

一方面，后续的大规模供应尚未到来。一旦更高性价比的产品出现，客户群就会迅速分流。

另一方面，经济和就业环境也不容忽视。 2024年，普通住宅租金和入住率将继续整体下降，集中式公寓的出租形势将更加严峻。市场不坚挺，保障房租很难“一枝独秀”。

是不是定位错了？

租金率的下降固然是经济走势和供给的影响，但产品定位的交错也不容忽视，就像小巴在找房过程中遇到的三个痛点：户型、位置和租金。

如今租房的主力军无疑是奋斗中、尚未组建家庭的年轻人，尽管中年人和家庭租房者的比例在增加。

以杭州为例，贝壳研究院数据显示，杭州61%的租房者是单身或未婚夫妇，而保障房制度最初就是为了照顾这一群体的“新公民”而设立的。 。

因此，北京、深圳、成都、南京等地初步规定，保障性住房租金不得超过同地点、同级别市场价格的90%，每年涨幅不得超过5%，主要是适用于面积不超过70平方米的小户型。 。

但现实情况是，很多保障性住房项目与这群人的实际需求脱节。我们在重点城市寻找保障性住房项目后发现，一居室供不应求，优质产品已全部售空。取而代之的是大量两居室以上的中大型户型上架，其中不少装修精美，基本针对家庭租房者。

例如，在杭州，小巴公司正计划迁往城北某地，但在杭州市住房保障和房产管理局官网查询后发现，很难找性价比高、交通便利的一居室。数据显示，杭州一居室的保租比例仅为34.9%。

某保障房REITs基金的项目构成显示，80平方米左右的大中型户型有453套，占住房供应总量的60%。

当你在某社交媒体上搜索“申请保障房租”时，基本上都能看到这样的抱怨：抽签中签率只有10%；优先考虑有孩子的家庭；有些优质住房只能由企业申请……

无论是对于普通白领还是家庭群体来说，保障房租金迅速涌入市场似乎并没有给出清晰的画面。项目本身的“-fit”策略存在一定的问题。

不可否认，一些保障房产品确实很优秀。例如，杭州的南北盛德、博宇北辰都是由集中长租公寓改造而来。景芳蓝领公寓建在集体建设用地和商业用地上，利用率极低。共同特点是靠近地铁站、周边设施齐全、租金低廉，成为当地推广的典型。

景房区诺潮蓝领公寓站 图片来源：上城区总工会

然而，城市新居民和白领关心的两大因素是“租金低、靠近地铁站”，但也有一定的特殊性。

经过多次调查，我们发现大部分项目距离地铁站仍然较远。我们甚至找到了一个距某地铁终点站3公里、月租5000元的大型公寓项目。

租金方面，一些保障房项目虽然租金是固定的，但仍需要较高的物业费。最终的总租金成本甚至比周边地区高出10%至15%。

例如，成都市武侯区某项目管理费为4.2元/月/㎡，实际租金成本单价变为37元/月/㎡至51.9元/月/㎡。城南高新区住宅单位租金价格普遍在22.06元/月/㎡至46.52元/月/㎡之间。

相比之下，保障房的性价比并不高。面对大环境，总会有很多人愿意为了价格而牺牲品质。

对于地方政府来说，保障性住房建设和融资有KPI：“十四五”期间全国40个重点城市将新增保障性住房650万套，构建住房供应体系这促进了租赁和购买。 。

当叠加在房地产“去库存”任务上时，地方政府追求速度和数量，在没有现场研究的情况下大量复制项目，导致出现一些“有缺陷”的产品，这是可以理解的。

坚持市场化？

目前保障性住房的租赁模式有两种：一是正常租金分配，直接面向个人；二是普通租金分配。二是租金集中分配，企业集体申请，提前预留租赁住房。

从租户结构来看，企业客户始终占据多数。

一些大公司先租用场地，然后分配给员工。大企业白领数量多，需求旺盛，因此被精准定位为客户群体。某REITs项目显示，底层资产的企业客户占比高达90%。

专业租赁机构也参与其中。例如，到2022年，西安四大集中租赁公司将占住房供应总量的87%。

To B业务的优势在于可以快速提升入住率，企业还可以参与保障房的建设和运营管理，更加市场化、专业化。

江苏太仓新建人才公寓

但这种模式会产生高度依赖性。一旦企业客户退租，将立即影响保障房租赁住房的整体出租率。同时，也会给普通老百姓申请或筛选出理想的保障房带来困难。无形中会设立一个门槛，降低保障房的成本。普遍意义。

针对这些痛点，一些重点城市做出了优化。例如，11月20日，深圳推出2705套住房，首次将保障性住房直接分配给个人，此前是分配给重点企业。而且租金比市场价低40%，足见你的诚意。

当然，保障性住房项目如果真的需要市场化，还存在一些潜在的问题。

比如，保障租金住房属于国有资产，定价和调价机制相对刚性。如果遇到租赁困难，很难灵活调整价格，在旺季竞争期间很容易遭受损失。

在营销方面，项目推广和科普方面还存在差距。租房保障房没有中介，去哪里找房、去哪里申请、准备什么材料，需要主动出击。上海人可能不知道应用程序上有快捷操作。

“编剧”的技巧

面对保障房这一新事物，我们的核心态度始终不变：从用户的实际需求出发，以市场化竞争思维运作，让项目兼具普惠性和盈利性。

这有点像国内都市剧中观众抱怨的“精致贫困”现象：主角明明很穷，却过着精致的生活，显得不接地气。

同样，如何将保障房的“精致”与“定价”结合成一部贴近“保险”定位、深受观众喜爱的好作品，也将极其考验“编剧”的功力。

参考：

1、“保障房租金市场份额已占40%，八个核心城市租赁市场分化”。丁祖愚谈楼市

2、“保障房越来越多，租房会不会越来越便宜？” 》、青春纪事

3、《保障房租的弊端开始暴露》，明远地产研究

4.《2024年杭州市保障房市场报告》，麦点研究院