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时间过得真快，一转眼就到了12月。难吗？又一年即将到来。哪一年比较容易？

11月天津楼市符合预期：整体基数保持较高，成交量74.5万平方米，但与10月接近100万平方米相比，成交量下降23.94%。这个下降非常明显，也凸显了10月份的政策。市场带来的小高潮难以持续。楼市必须回归供求关系。

1-11月累计成交715万平方米，月均成交65万平方米。 11月仍远高于全年平均水平。如果12月市场贴水势头略有增强，全年将非常接近2022年的水平——历史低点。

有几个有趣的功能，我分别说一下：

供应量较10月大幅增加40%。这很有趣。几乎所有开发商都不愿意错过这一轮的行情上涨。这波小峰让不少项目有了加速的信心。但与众多交易朋友聊天时，没有人能把心完全放在肚子里。早在10月份我就说过，叫嚣涨价完全是无稽之谈，因为你不可能在不吸引其他人的情况下关闭这个客户。下个月更是如此。

分区域来看，基本上所有区域的成交量都在下降，但远郊和滨海新区的成交价格有所上涨，这是一个好现象。闭市观望客户在政策推动下入市，可以消化这波浪潮。

11月，天津二手房市场成交面积124.58万平方米，环比10月增长11.60%，均价11663元/㎡，环比10月增长10.90%。均价上涨来源于:::市区降幅较小，而环城和远郊区降幅较大。也就是说，城市地区的交易量占比较高。

那我们就来说说二手房吧。这个月非常热闹，创下了年内新高，仅次于四月份。 11月天津二手房市场成交面积124.58万平方米，环比10月增长11.60%，均价11663元/㎡，成交面积124.58万平方米。 10月份上涨10.90%。数量和价格双双上涨，几乎是“令人欣慰”的。从地区来看，五清津、南塘沽前三名变化不大，河东则冲到了第四位。每个人都知道原因。此外，学区房的价格普遍略高于其他房源，推高了均价。

这里说一下，如果排除河东约3万平方米的增量，津南、塘沽、西青等地区二手房整体反馈良好。对于二手房业主来说，这个阶段就可以出售，无需支付太多费用，因此绝对是出售的好时机。

但二手房交易量与新房交易量差距大幅扩大。这个信号不是一个好兆头。以前人们说卖旧买新，就打开了二手房和新房的循环。现在来看，年初以来二手房的成交量非常猛烈，但新房减免政策的影响基本是相对平衡的。所谓的开放逻辑或许已经不复存在。

2021年左右，基本上新房交易与二手房交易的比例会在4:6左右，但现在，二手房的年交易量远远落后于新房。这背后的原因只有一个：价格。过去二手房交易量高，意味着为新房提供了源源不断的置换购买力，但现在二手房基本上是在抢夺新房客户，给新房带来巨大的价格压力。你认为这是一件大事。

不过，我们不得不承认，很多项目在这波行情中表现都非常出色。 10月份，除了一些集中签约的异常项目外，正常销售百套以上的项目有13个，但11月份仅有5个项目。

详细看这些项目，中车中心校很受欢迎。河北区九年一贯制学校单价为2.3万元。您想要什么样的自行车？和很多老旧破旧小学区基本一个价，和河西天房海河湾小学一个价。户型相同，是低价学校入门级学校的典型代表。

大华锦绣花城均价仅8500。这个价格在当时的田家湖是很难找到的。鸳鸯博玉的均价也已跌破万元。基本上100万以内就能买到一套非常舒适的三居室。这个价格基本上比二手房更有吸引力。因此，该类项目的核心逻辑是：学区➕低价，与二手房市场争夺学区的燃眉之急。

很多人问我是否可以购买此类项目。说实话，当资产整体贬值的时候，受伤害最大的总是穷人。别说你没有资产，你的劳动毫无价值。但能做什么呢？手里有这么多钱，又有那么多需求，就得买自己需要的东西。有一点可以肯定的是，中车的租金收益率肯定会比老破晓好很多。

第二类是绿城机场项目和金茂动力项目。绿城项目一直是热门项目。它为您提供了第四代住宅所能拥有的所有功能，但户型属于常规区域，因此肯定具有竞争力。金茂智慧科学城虽然没有这么极致的产品能力，但至少在送礼方面做得不错。

而且，这两个项目基本都是针对改善的客户群，总价可控。金茂的客户群稍广，绿城的客户群主要集中在机场内。它利用了产品规格的宽松节奏。这也成为天津市场的流行策略。

此外，基本还有市中心的改善项目，如绿城、中国海外、金茂大厦等。以前3-400万区间最受欢迎，但现在看来只有刚刚开业的建设投资才能坚持住。该如何谈论这个呢？前几天删除的关于“中产阶级”没落的说法是否有侧面印证？也有可能正在卖房或买房的客户还在观望？

10月份我说观察市场基本上需要三个月左右的时间，因为根据过去几轮政策周期来看，政策有效期基本上只有三个月左右。如果到时候市场继续下滑的话，那就很麻烦了。不过，从目前的情况来看，很明显，9月底的这一轮政策的有效期会稍长一些。从北京、上海、广州、深圳来看，政策效果明显好于2023年和2024年5月。

但12月是一个非常特殊的节点，也是市场激烈竞争的焦点。从天津楼市近三四年的经验来看，年终优惠会带来市场动力，因为这几年所有房企都在追求安全。 ，今年会有所不同吗？惯于。我大致看了一下中智上的数据。明年房地产企业仍将处于偿债高峰期，所以现在是房地产企业救命的关键时期。我翻了翻朋友圈，发现工作配套住房的标准已经不是什么新鲜事了。比如河西现房122套起价400万，169套起价600万，83平米售价260万以下。特别折扣仍在进行中。真正的看点是，优惠浪潮会有多猛烈，叠加政策的顺风能吹到多远，市场信心能否扭转。